26 февраля 2007
1700

Александр Коган о проблемах ипотеки и способах их решения

" Правовая база для формирования рынка доступного жилья достаточна. Пока квартиры дефицитны, удорожание их не остановить. Нужны программа развития стройиндустрии, система стимулирования производства строительных материалов. Возрастающий спрос, рыночные механизмы автоматически не дадут ожидаемого подъема отрасли. Сегодня главная угроза национальному проекту - рост цен на жилье, кратно опережающий рост доходов населения". Об этом заявил журналу "Российская Федерация сегодня" Александр Коган.

-В 2010 году каждая третья семья должна иметь возможность улучшить свои жилищные условия. Эта цель поставлена национальным проектом "Доступное жилье". Состоится ли большое новоселье в предусмотренные сроки? Пока сомневающихся заметно больше, чем оптимистов. И у тех и у других есть достаточно весомые аргументы.
- Ни в коем случае нельзя драматизировать ситуацию, - считает член Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Александр Коган. Он один из тех, кто готовил пакет законов о строительстве, а во фракции "Единая Россия" эксперт по вопросам доступного жилья. - России по силам решить проблему квартир.
Для этого есть все: ресурсы, условия для нормальной работы отрасли и, что очень важно, желание власти ее решить. Известны и точки роста, и точки торможения. Надо так поработать, чтобы возобладал рост.

- Александр Борисович, вы как инженер-электронщик, экономист, законодатель знаете, что реальность любого проекта обусловлена точностью расчета всех его параметров. Хорошо ли стыкуются они в национальном проекте "Доступное комфортное жилье - гражданам России"?

- Они вполне соответствуют экономическому положению, бюджетным возможностям страны, запросам и ожиданиям граждан.

- Но многих кое-что смущает в этом проекте...

- Само понятие "доступное жилье" по-разному понимается даже теми, кто в нем нуждается. Для одних - это ожидание от государства бесплатных при минимальной очереди 18 квадратных метров (социальная норма). Для других - возможность самому, используя различные формы, приобрести нужную квартиру. У специалистов свои четкие критерии, которые, складываясь, и формируют доступность квадратных метров. Разработчики программы прочно привязаны к объемам производства и финансирования, как бы ни хотелось им сблизить ожидания и интересы граждан, то есть получить максимальный социальный эффект, с конечными целями. Они исходят из выделяемых ресурсов.

- Главная цель проекта?

- Она четко определена - уровень обеспеченности жильём должен возрасти с 20,2 квадратных метров на человека в 2005 году до 21,7 в 2010-м. За это же время улучшится и коэффициент доступности жилья. Он определяется соотношением средней рыночной стоимости стандартной трехкомнатной квартиры (54 квадратных метра) и среднего дохода семьи из трех человек. Сегодня этот коэффициент - 3,7 года, в 2010 году составит 3 года. Разумеется, средние показатели при нынешней экономической социальной расслоенности населения не позволяют оценивать эффективность проекта. Для более объективного и точного предоставления необходимо рассчитать его результативность если не по всем, то по наиболее крупным - по совокупному доходу - группам граждан. При этом нужно стремиться дать наибольший прирост строительства жилья, доступного для людей со средним достатком.

- Теоретически это наиболее разумный подход: богатые сами позаботятся о себе, бедным обязано помогать государство. Но средний класс в России малочислен и не очень-то самодостаточен. Ему тоже нужна поддержка государства.

- Безусловно, нужна. Но эта поддержка приобретает совсем иные формы. Сегодня только 10-11 процентов семей способны приобрести стандартные квартиры за свои деньги или взяв кредит. За пять лет количество таких семей должно возрасти втрое - до 30 процентов. За это же время годовой объем ипотечных кредитов планируется увеличить с 60 до 415 миллиардов рублей. Это и будет реальной помощью среднему классу, хотя и не назвал бы ее достаточной. Но у государства есть и свои прямые обязательства перед другими, менее защищенными группами граждан. Планируется к 2010 году улучшить жилищные условия 181,7 тысячи молодых семей, что позволит значительно сократить очереди в регионах - сегодня в них стоит 250 тысяч семей. Для этого выделяются значительные средства и из федерального бюджета.

К сожалению, общие списки очередников убавятся не столь ощутимо. За пять лет (к 2010 году) государство рассчитывает в соответствии с федеральным законодательством выделить очередникам 132,3 тысячи квартир. Но в списках за ними более 4 миллионов семей. Это вызвано тем, что все прежние годы центр плохо выполнял свои обязательства, поэтому даже успешная реализация проекта "Доступное жилье" мало что изменит - квартиры получат около 3 процентов федеральных очередников. Мне не понятно, как же будет достигнута цель - сокращение срока ожидания социальных квартир с 15-20 лет до 5-7.

В моей родной Оренбургской области, например, выделенные бюджетные средства позволят в 2006 году уменьшить очереди северян на 1,2 процента, чернобыльцев - на 3,8, вынужденных переселенцев - на 0,7, ветеранов и инвалидов - на 4,3 процента. Комментарии, как говорится, излишни. Несколько быстрее сокращаются очереди молодых семей и уволенных в запас военнослужащих - квартиры получат 9,4 и 24,5 процента семей. Причины замедленного старта национального проекта объективны - ни бюджеты, ни строительная отрасль не были готовы к рывку. Объемы государственного финансирования жилья должны быть увязаны с наращиванием его ввода. Иначе дополнительные бюджетные деньги подтолкнут и дополнительный спрос на квартиры, что значительно повысит их стоимость.

Принципиально важно, чтобы темпы и объемы строительства опережали финансовый поток, направляемый из бюджета на поддержку доступности жилья и выполнение государственных обязательств по обеспечению им граждан. Пока же спрос значительно опережает предложение - строительный конвейер пробуксовывает. Как результат - постоянно и быстро растет цена квадратного метра, и обесцениваются "капвложения" государства и граждан. Например, администрация Липецкой области и Министерство регионального развития заключили соглашение о взаимодействии при реализации проекта "Доступное жилье". В соответствии с ним в 2006 году планируется выдать ипотечных кредитов на 384 миллиона рублей, в 2007-м - на 537. Объем кредитования увеличивается вдвое, а квадратных метров удастся купить всего на 28 процентов больше, чем в 2005 году. Почти все деньги "съест" удорожание жилья - оно составляет 30 процентов в год.

Липецкая область не исключение, а подтверждение общей для России тенденции, поэтому нельзя оценивать выполнение жилищной программы по росту финансирования. Всегда требуется учитывать неизбежное повышение стоимости квадратных метров, инфляцию. Самый объективный и точный критерий - количество семей, получивших или купивших квартиры. Даже хорошие валовые показатели нередко искажают реальную картину. За пять лет намечается построить 320,8 миллиона квадратных метров жилья - поднять его ввод с 44,7 до 80 миллионов в год. Но стране для решения квартирной проблемы дополнительно ко всем имеющимся нужны еще 1,5 миллиарда квадратных метров. В пять раз больше, чем даст самое успешное осуществление национального проекта.

Значит, тех мер, которые предусмотрены в нем, недостаточно. Что делать в такой непростой ситуации, известно: в 3-4 раза увеличивать объемы возведения жилья и радикально снижать его стоимость. Нужны программа развития стройиндустрии, система стимулирования производства строительных материалов. Возрастающий спрос, рыночные механизмы автоматически не дадут ожидаемого подъема отрасли. Без вмешательства государства, без демонополизации всех сфер, связанных со строительством, не обойтись. Пока квартиры дефицитны, удорожание их не остановить.

- Из сказанного вами можно сделать вывод, что проект "Доступное жилье" уже сейчас нуждается в корректировке.

- Да. Необходимо внести коррективы в тактику его реализации. Стратегия проекта верна, как и предусмотренные конечные цели. Ну а точки торможения выявляются - и хорошо, что выявляются на старте, при работе. Не надо думать, что в 2010 году, с завершением проекта, Россию перестанет волновать "квартирный вопрос". Но убежден, будет создана основа, чтобы его спокойно решали сами россияне.

Нередко еще слова и действия расходятся. Так, ожидалось, что в этом году ставка по ипотечным кредитам снизится до 12 процентов в год. Иногда раздаются рапорты: снижена. Не понятно, кто, кого и зачем вводит в заблуждение. Согласно новым стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (это государственная структура, во многом определяющая политику в этой сфере), позволяют рассчитывать на такую пониженную ставку далеко не всем. Для этого заемщик должен брать кредит на срок до 15 лет и оплачивать сразу от трети до половины стоимости будущей квартиры. Семьи, которые хотят получить кредит на 15-30 лет и способны внести взнос в размере 10 процентов стоимости жилья, будут платить 16 процентов годовых. То есть пониженная ставка недоступна для семей с низкими и средними доходами - для тех, кто больше всех заинтересован в ипотеке и на кого она и должна быть рассчитана.

К 2010 году кредитная ставка должна быть снижена до 8 процентов - фактически вдвое. И разумнее было бы не рапортовать о сегодняшних успехах на отдельных направлениях, а создавать условия, при которых Россия стала бы территорией роста.

Еще раз сошлюсь на опыт Оренбургской области, в которой ипотека развивается достаточно успешно. Средний годовой доход семьи из трех человек составляет 183 430 рублей. (Напомню, что коэффициент доступности жилья авторами национального проекта рассчитывается как соотношение стоимости стандартной трехкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра и годового дохода семьи из трех человек.) При доступном 10-процентном первоначальном взносе (это 41 219 рублей) и кредите на 25 лет 370 973 рубля семья будет иметь для приобретения квартиры 412 192 рубля. Средняя стоимость квадратного метра жилья в области - 22 тысячи рублей. Значит, стоит такая трехкомнатная квартира 1 миллион 188 тысяч рублей. Получается, что по предлагаемой схеме удастся приобрести только треть ее. Оренбургская альтернатива: или квадратный метр должен подешеветь втрое, или доходы населения подняться вдвое. Перед такой альтернативой стоят и все российские регионы. Сегодня главная угроза национальному проекту - рост цен на жилье, кратно опережающий рост доходов населения.

- Вы, вероятно, один из самых осведомленных по ипотеке депутатов, сделали "карьеру" от заемщика до президента Международного ипотечного клуба. Кстати, чем занимается эта общественная организация?

- Кредит для строительства собственного дома я взял в 2001 году, по тому времени под "божескую" ставку - 14 процентов годовых. И по собственному опыту скажу: оформить его было сложно... Тех, кто задумывается об ипотечном займе, успокою: сегодня взять кредит намного проще, основные проблемы и сложности прошлого устранены...

Ипотека - важная составляющая и значительная часть экономики развитых стран. Ее механизмы формировались веками и продолжают совершенствоваться. Россия только-только осваивает их. Наш клуб совместно с банками разработал 120 ипотечных схем применительно к российским условиям. На недавнем заседании представлено несколько новых технологий, позволяющих быстрее и дешевле возводить жилье. Например, петербуржцы предложили новый метод сборки индивидуальных домов, в которых себестоимость квадратного метра (без отделки) не превышает 7,5 тысячи рублей. Еще по одной - вполне доступной для большинства регионов - технологии двухподъездный 16-этажный дом можно возвести за 7 месяцев.

Есть новые технологии строительства более дешевого жилья и у оренбуржцев. Уверен, что и в других регионах тоже. Пока, к сожалению, такой опыт плохо востребован - квартир не хватает, и они расходятся по явно завышенным ценам, спрос превышает предложения. Еще одно направление работы клуба - обсуждение, подготовка нормативной базы строительной отрасли, анализ эффективности правовых актов, их воздействия. МИК плодотворно поработал над рекомендациями к закону об участии в долевом строительстве. Я внес наши поправки при рассмотрении его в Государственной Думе. Сейчас обсуждаем поправки в Закон об ипотеке. Одна из основных наших тем - рынок жилья: как сдержать рост цен на недвижимость. Еще одна тема - развитие рынка жилья.

- Александр Борисович, очень много нареканий на слабость правовой базы финансово-строительного комплекса - нужных законов нет, а принятые нередко помеха делу...

- Претензии к законам и законодателям есть, они обоснованны, это так. Не секрет, что любой правовой акт - компромисс, учитывающий интересы государства, общества, различных сфер бизнеса. Законопроекты готовят, обсуждают многие специалисты. Но самые пассивные в этом подготовительном процессе нередко те, чью деятельность потом и будут регулировать принятые акты. Когда, к слову, жалуются на жилищный пакет, объединяющий 27 законов, то мне и горько, и смешно. Я видел, кто и какое участие принимал в их разработке - на обсуждение документов приходила треть приглашенных...

Законодательство совершенствуется. В том числе и принятые нормативные акты. Есть все основания утверждать: правовая база для формирования рынка доступного жилья достаточна. Проблема в ином - как соблюдаются и выполняются законы.

- Вы согласны, что иные законы пробуксовывают. А не постигнет эта участь реализацию национального проекта? Кто ответит за его срыв?

- Сказать, ответит Правительство - понимаю, ничего не сказать. Вряд ли вообще кто-то назовет эти адреса. Вот пример для лучшего понимания. Большие группы населения приобретают квартиры по государственным сертификатам или свидетельствам. Документ действителен только в течение девяти месяцев. Если чернобылец или вынужденный переселенец получает его в январе, то успевает распорядиться им. Но в этом году сертификаты придут в регионы в августе. У их владельцев не останется времени, чтобы обратиться в банк, найти квартиры до конца года. Скорее всего, им удастся "отоварить" сертификаты позже. Все, казалось бы, есть для новоселья, но оно затормозилось из-за несогласованности и необязательности государственных служб...

Механизмы управления национальным проектом, контроль за его реализацией необходимо безотлагательно улучшать. Явно запаздывает с выполнением своих функций Федеральное агентство по строительству и ЖКХ. "Росстрой" ни по одному из разделов не уложился в утвержденные сетевые графики. Организационные помехи и срывы неизбежны, потому что нет "верхнего уровня" руководства проектом. Сегодня руководят четыре ведомства: "Росстрой", Министерство экономического развития и Министерство регионального развития, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В теории управления "много кто-то" не способно ответить за "одно что-то". Решения должен принимать один орган управления, координирующий действия всех остальных. И тогда народная мудрость "о семи няньках" здесь будет неприменима.

6.06.2006

Леонид Левицкий, "Российская Федерация сегодня", No16

http://www.abkogan.ru/news/2006/06/6/155/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован