21 января 2003
2048

Алексей Куприянов: `Молчаливое согласие` законом не предусмотрено: Надо `писать`! Проблемы признания права на жилую площадь

В No 22 за 2002 год (с. 14-15) журнала "Домашний Адвокат" опубликован анализ адвоката Людмилы Семеновой, касающийся распространенной категории дел о признании права на жилую площадь за лицами, не имеющими никакого "титульного" права на проживание в занимаемых ими квартирах.

В качестве примера разбиралось дело о признании права на жилую площадь за гражданской, проживавшей в спорной квартире в течение 10 лет. При этом истица жила семьей с одним из законных нанимателей без письменного согласия остальных нанимателей. Как можно усмотреть из статьи Л.Семеновой не было у истицы и регистрации по месту жительства.

Адвокат оспаривает законность решений двух инстанций Мосгорсуда, отказавших в описанном выше иске. Представляется, что с мнением коллеги нельзя согласиться.

Л. Семенова права только в том, что регистрация ("прописка") не является единственным законным доказательством факта вселения Истицы в спорную квартиру с согласия всех нанимателей. Действительно, могут быть и иные доказательства этого факта, с которым ст. 54 ЖК РСФСР, связывает возникновение права на жилую площадь. Но в любом случае это должны быть письменные доказательства - документы, в которых зафиксирована воля каждого из остальных нанимателей на вселение истицы.

С мнением Л. Семеновой о том, что "форма соглашения о вселении законом не определена" согласиться никак нельзя. Определена и вполне конкретно!

Дело в том, что коллега неправильно определила стороны правоотношения, возникающего по поводу спорной жилой площади. Это вовсе не соглашение нанимателей между собой. Между нанимателями без участия собственника может иметь место лишь соглашение о порядке пользования жилой площадью.

При вселении мы имеем гораздо более "фундаментальное" правоотношение. Речь идет об изменении договора найма между собственником жилой плащами - государством и гражданами нанимателями. Вот ключ к пониманию проблемы.

Давая согласие на вселение, наниматель дает согласие государству (в лице органа, уполномоченного распоряжаться жильем) на уменьшение доли жилой площади, причитающейся этому нанимателю, и заключение государством нового договора найма с вновь вселяемым лицом.

Обратите внимание, что комментируемая ст. 54 ЖК РСФСР находится в Главе 2 "Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда". А начинается названная глава со ст. 50, гласящей, что "пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения".

В советский период договор найма в виде единого документа места, как правило, не имел, что вовсе не исключало наличия иной надлежащей письменной формы, а, кроме того, государство при согласии всех нанимателей было в большинстве случаев лишено права отказать новому нанимателю во вселении. Поэтому со временем даже в судах, как-то забылась основное правоотношение между собственником жилья и нанимателем. Устанавливался только факт согласия всех нанимателей на вселение.

Однако получить от государства-собственника окончательное (решающее для дела о признании права на жилую площадь) согласие на вселение требовалось и раньше, требуется оно и сегодня. Форма - запись по реестрам ЖЭКа, домовой книги, выписка на нового жильца "жировок" и проч. Очевидно поэтому законом (ст. 54 ЖК РСФСР 1964г.) было предусмотрено получение именно письменных "промежуточных" согласий от остальных нанимателей. Только письменная форма общения частных лиц с государством закреплена в ряде правовых актов, практикой и обычаями. Каждый знает, что на прием в госорган надо идти с заявлением, которому "дадут" ход. В отношении письменной формы сделок между гражданами и юридическими лицами есть и прямое указание закона: ст. 44 ГК РСФСР 1964 года и ст. 161 действующего ГК РФ.

Причем тут сделка? Не забывайте, что согласие на вселение имеет правовое значением оферты (предложения) об изменении двусторонней сделки - договора найма квартиры.

В защиту иска коллега также ссылается на так называемое "молчаливое согласие" остальных нанимателей на вселение истицы. Нельзя согласиться, что такое согласие, если и имело место, имеет какое-либо юридическое значение. "Молчаливое согласие" истица доказывает от противного: "Ведь знали же остальные наниматели все десять лет, что я тут живу, и ничего не делали, значит, были согласны на вселение".

Следует отметить, что согласно ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. (ст. 42): "Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР или РСФСР". Аналогичная норма имеется и в ст. 158 ГК РФ. Понятно, что законодательством ни советским, ни действующим Российским не предусмотрено молчаливое согласие на изменение сделки по поводу недвижимости. Регулирование оборота недвижимости особенно важно документировать и регистрировать. Получается, что не было в период проживания Истицы в спорной квартире надлежащего изменения договора найма, а, значит, не приобрела истица и права на наем жилой площади.

Представляется, что в рассматриваемом случае не было и никакого согласия на вселение, как изменение договора найма, даже "молчаливого". Допущение проживания не есть согласие на приобретение посторонним лицом права на вашу жилплощадь. Как бы долго оно не продолжалось по времени.

Кроме того, при противоправном поведении граждан, в нашем случае - самовольном по отношению в части нанимателей вселении, закон не обязывает лиц, права которых нарушены, бежать в суд и защищать свои права.

Если сосед переставил забор на 10 см. на ваш земельный участок, то большинство наших сограждан "съедят" такое самоуправство, но это вовсе не говорит о том, что они "молчаливо" согласились отдать соседу часть своей земли, а сосед не станет "титульным" владельцем прихваченной "полоски".

Представляется, что позиция Мосгорсуда по заявленному иску о признании права на жилую площадь соответствует закону в полной мере. Любое иное решение может так поколебать основы оборота жилого фонда, что никто в своей квартире не рискнет оставить на ночь даже гостей, а рынок предоставления жилой площади в поднаем просто потеряет правовую основу.


http://law.edu.ru/doc/document.asp?docID=1133558

Домашний адвокат. - 2003. - No 1.

viperson.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован