21 марта 1996
3186

Алексей Куприянов: Можно ли подарить собственный дом?

Ответ на этот вопрос казалось бы очевиден - ст. 35 Конституции и ст. 209 ГК РФ прямо указывают, что собственник, в общем случае, вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимостью.

Однако, в последние год-два в судах Московской области, и, я думаю, не только в Подмосковье, рассматривался ряд однотипных дел: дети судятся со своими родителям, в тех случаях, когда последние, не учтя их ожиданий, по-своему распорядились своей недвижимостью, которую дети предполагали получить по наследству.

Типичные пример. Престарелый отец взял и подарил весь принадлежавший ему на праве собственности дом с садом, ухаживающей за ним дочери. А остальным детям, которые также привыкли отдыхать летом на природе, это не понравилось. Или мать продала дачу, на которой много лет проживала вместе с детьми.

Понятно, что ответчиками в рассматриваемых делах являются новые собственники, а родители выступают в качестве третьих лиц, но сути дела этот процессуальный нюанс не изменяет: дети оспаривают право родителей распоряжаться принадлежащей старикам недвижимостью, когда затронуты их материальные интересы.

По всему кругу таких дел истцы просят суд признать за ними право собственности на часть спорного строения.

Какие же основания выдвигаются истцами в поддержку своих требований ? Эти основания также стандартны.

Зачастую истцы стараются доказать свое участие в строительстве спорных домов и надворных построек, а также самостоятельное возведение им пристроек, проведение ремонтов зданий, многолетнее совместное с родителями проживание и прочие юридические факты, прямо или косвенно подтверждающие материальные вложения истцов в предметы спора.

В большинстве случаев, истцы также ссылаются на, якобы, существовавшие между детьми и родителями устные договоренности о пользовании домами при жизни и после смерти родителей, приводят свидетелей, которые клянутся, что они лично присутствовали при таких разговорах и навек запомнили обещанные детям квадратные метры с точностью до пятого знака после запятой.

В качестве доказательств своей правоты истцы приносят в суд завещания своих родителей, кипы накладных на строительные материалы и ... (поверьте, это не шутка!) в Талдомский суд истец К. привел свидетеля, покупавшего вместе с истцом водку, которую потом споили рабочим строителям, и самих строителей, которые этот факт подтвердили.

Суды исправно заслушивают свидетелей, по полдеревни с каждой стороны, подшивают доказательства ... .

А как же иначе ? Ведь ст. 14 ГПК РСФСР требует "полного выяснения обстоятельств дела". И по своей инициативе суды, нередко, в ходе слушаний назначают строительные экспертизы, пытаются определить, кто действительно сколько потратил, какую доску куда прибил. Свидетели сторон, конечно, друг другу противоречат, стороны кричат, плачут, хватаются за сердце ... .

Такая дотошность иногда обосновывается судами необходимостью восстановления справедливости в отношении детей, права которых, вроде бы, действительно ущемлены "плохими" родителями.

Но может ли вообще суд в гражданском процессе основываться на нравственной подоплеке произошедшего: определять кто прав, а кто виноват в этих внутри семейных конфликтах, кто кого и почему обидел, из-за чего лишено наследства то или иное чадо ?

Разбираясь в этих вопросах суд очевидно выходит за границы своей определенной законом юрисдикции.

Думается, в такой ситуации, как никогда, целесообразно встать на позицию буквального, если хотите, чисто формального толкования и применения закона, поскольку, если судить "по-совести", то надо признать даже без специального разбирательства, что человек, способный подать в суд на родителей, уже достоин лишения наследства.

А поэтому важнейшим моментом для всего дальнейшего рассмотрения данных дел является правильное разграничение основополагающих вопросов: вопроса факта и вопроса права.

В данной статье автор попытается обосновать свой взгляд на ход рассмотрения и разрешение этой категории дел, согласно которому факты, доказывающие участие истцов в ремонте, реконструкции или даже расширении спорной недвижимости, а также доказательства покупки ими досок-красок и распития с рабочими спиртных напитков, к делу совершенно не относятся и на решение по вопросу о признании права собственности влиять не должны.

Назначение каких-либо строительный экспертиз, в общем случае, недопустимо, т.к. их результаты не могут удовлетворять требованиям относимости доказательств, а само назначение экспертиз ведет только к волоките, тогда как для рассмотрения дел по существу достаточно лишь истребования всех правоустанавливающих документов на недвижимость. И, если они оказываются в порядке, в иске должно быть отказано.

Реальные же факты: имущественные вложения истцов в объекты спора, их трудовое участие, совместное пользование и проч., не должны вообще доказываться в рамках, предъявленного иска, заметьте, неимущественного. Это предмет совершенно иного требования о возможном возмещении понесенных расходов, а это уже иски, подлежащие оценке и оплаты соответствующих немалых пошлин.

Решая подобные дела, суд не может обойти основополагающий вопрос: каким способом истцы могли приобрести право собственности на недвижимость?

Первоначальное оно у них или производное ?

Судья, с самого начала начинающий детально разбираться в датах покупки строительных конструкций, совпадениях и различиях в представляемых сторонами счетах, по-видимому, считает, что пристроившее на чужой земле, к чужому дому террасу лицо может приобрести на нее право собственности первоначальным способом. Иначе чем объяснить, тот факт, что без исследования вопроса о наличии или отсутствии между сторонами договоров, регулирующих их правоотношения по поводу спорных строений, назначается строительная экспертиза для определения площади этой террасы и времени строительства?

Однако новый Гражданский кодекс (ст. ст. 218, 219) связывает возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с его государственной регистрацией, а собственниками всех спорных строений по рассматриваемому кругу дел зарегистрированы родители. На них же, как правило, оформлено и соответствующее разрешение на строительство.

Кодекс 1964 года не содержит прямого указания о непосредственной связи момента возникновения права собственности на постройку или ее часть со временем регистрации объекта строительства в органах коммунального хозяйства.

Однако, согласно ст. 109 ГК РСФСР гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома без установленного разрешения не был вправе распоряжаться им, а сам дом подлежал сносу. Поэтому такое разрешение должны были получать персонально каждый из застройщиков. В нашем случае не только отцы, но и претендующие сегодня на часть недвижимости дети.

Ст. 110 кодекса 1964 года, кроме того, косвенно связывала право личной собственности гражданина на жилой дом или дачу с правом на пользование земельным участком, которого у истцов-детей также не было.

Более того в силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку сегодня может быть признано судом только за титульным владельцем того земельного участка, на котором она возведена, а это всегда родители.

Поэтому даже, если никакой разрешительной документации на строительство вообще не оформлялось (вероятно, это не редкость), указанное обстоятельство не препятствует праву собственности родителей (разрешение можно получить и сегодня) и пресекает возможность признания такого права за детьми, исходя из того, что земельные участки находились в пользовании родителей.

Однако на практике все пробелы в разрешительной документации обычно восполняются при регистрации пристроек и новых строений в местном БТИ еще самими родителями при подготовке к совершению сделки с недвижимостью, т.е. задолго до спора, возникающего уже после последующего отчуждения ими своей собственности.

Кроме того, законодатель никогда не предусматривал возможности возникновения первоначального права собственности одного лица на неотделимые улучшения в недвижимом имуществе, принадлежащем другому лицу (ремонты, устройство печей и проч.).

Все выше сказанное в полной мере относится и к надворным постройкам (баням и т.п.) в силу ст. 135 ГК РФ, регулирующей судьбу принадлежности, которая всегда следует судьбе главной вещи.

Истцы нередко утверждают, что, ремонтируя дома родителей, делая к ним пристройки, возводя надворные постройки, они создавали совместную с родителями собственность - общую собственность без определения долей, имея ввиду получить весь дом или выделить "свою" долю недвижимости после их смерти.

Представляется, что данное предположение истцов также не основано на законе.

В отношениях между гражданами совместная собственность на недвижимость автоматически возникает только на имущество колхозного двора (ст. ст. 126-134 ГК РСФСР), сегодня крестьянского хозяйства (ст. 257 ГК РФ), и имущество супругов, нажитое во время брака (ст. 20 КоБС РСФСР), а также при наследовании и приватизации квартир (ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"). Очевидно, что эти случаи также к рассматриваемым делам не относятся.

Представляется, что можно сделать обоснованный вывод о том, что первоначальным способом право частной собственности на недвижимость у наших истцов возникнуть не могло, поскольку правило, закрепленное в п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ и соответствующие более ранние нормы, к рассматриваемым правоотношениям не применимы (не соблюден действовавший в момент строительства закон и возможность восполнить этот дефект утрачена), а какой-либо иной благоприятный для них закон отсутствует.

Рассмотрим возможности приобретения ими этого права производными способами.

Автор не обнаружил ни одного случая, когда бы имел место письменный договор между сторонами по поводу владения, пользования и распоряжения спорной недвижимостью или регулирующий какие-либо иные отношения, касающиеся предмета спора. Все истцы ссылаются на устные договоренности и многочисленных свидетелей. Понятно, что стороны, придя в зал суда, имеют ровно противоположные друг другу мнения о содержании всех этих договоренностей, а зачастую ответчики просто отрицают их наличие.

Может ли в этом случае в суде рассматриваться вопрос о признании самого факта наличия и содержании такого договора, заключенного в устной форме, на основании заявления истца и свидетельских показаний ? Конечно нет!

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, действовавшим на момент его заключения.

По рассматриваемым в настоящее время делам, эти правила установлены гражданским кодексом 1964 г. В отношении сделок с недвижимостью в сельской местности минимально допустима - простая письменная форма сделки (п.2 ст. 44).

Понятно, что в силу ст. 46 ГК РСФСР восполнение дефекта формы свидетельскими показаниями неправомерно.

Помогает ли доказыванию прав истца наличие представленных им чеков и квитанций, которые подтверждают, что последний действительно покупал в период строительства или ремонта стройматериалы ?

Думается, что ни участие своим трудом, ни покупка любого количества стройматериалом ничего не доказывает в плане определения существенных условий договора - и в первую очередь его предмета. Ведь договор мог быть (если даже признать, что он все-таки был) о продаже части построенного сооружения, об его аренде, о временном или постоянном пользовании... .

А обо всем этом магазинные чеки ничего не скажут.

Как показано выше совместная деятельность по строительству исключена, т.к. ее участники должны были быть поименованы в разрешительных документах на строительство.

Все ответчики объясняют факт участия детей в строительстве и обустройстве спорной недвижимости обычной и нормальной родственной помощью детей родителям. В этом случае становится понятным, что никаких договоров в юридическом смысле конечно не имелось.

Завещания же, которые представляются в суд в качестве доказательства волеизъявления родителей, имевшего место на момент строительных работ, доказывают, на наш взгляд, как раз обратное, а именно тот факт, что обе стороны уже в то время однозначно признавали, что спорное имущество является собственностью родителей.

Или можно сделать еще один небезынтересный вывод.

Если дата составления завещания совпадает с окончанием строительства, то именно тогда истец, представивший в суд завещание, уже узнал о нарушении его предполагаемых прав собственника, а следовательно ответчики могут ставить вопрос об отказе в иске из-за истечения сроков исковой давности (когда они уже истекли).

Возвращаясь к оценке относимости и допустимости доказательств, следует признать: никакая экспертиза на практике достоверно не подтвердит, что в строительстве использованы именно те материалы, которые были куплены именно истцом. Ведь квитанции представляют зачастую обе стороны. Да и вообще покупка материалов никак сама по себе не презюмирует их использование по назначению.

Оставаясь в рамках исков о признании права собственности на часть жилого дома (дачи), как показано выше, вдаваться в исследование квитанций и назначать строительные экспертизы не следует, а п. 4 постановления Пленума Верховного суда No 4 от 10.6.80, рекомендующий назначение экспертиз при выделе доли в общей собственности граждан на недвижимость, ввиду отсутствия общей собственности не применим.

Может ли суд, убедившись, что истец, не мог приобрести права собственности ни первоначальным, ни производным способом, лишить ответчика права собственности по иным основаниям? Нет!

Все основания принудительного прекращения права собственности помимо воли собственника перечислены в п.2 ст. 235 ГК РФ. Там приведен закрытый перечень таких оснований. Ни одно из них, конечно, не может быть применено в рассматриваемых делах.

В заключении следует констатировать, что предлагаемые принципы решения проанализированных дел, следует распространить на все дела, в которых истцы просят закрепить за ними право собственности на недвижимость исключительно на основании самого факта своего участия в ее создании, ремонте или эксплуатации. А круг таких лиц, конечно, не ограничен гражданами, связанными отношениями родства.


Журнал Верховного суда РФ и Министерства юстиции РФ
"Российская юстиция" No 3-1996г.

http://a.kupriyanov.info/st_dom.html

viperson.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован