13 февраля 2007
1225

Андрей ДРУЯНОВ: Ипотека есть. Но ее почти нет

В улучшении жилищных условий только в Перми нуждаются 18,5 тыс. семей.

- Я имею право?

- Да, конечно!

- Значит, я могу?

- Нет, ни в коем случае!

В этом диалоге заключена формула современной жизни. Действительно, многое из того, что сегодня декларируется, на деле оказывается утопией. Взять, например, ту же ипотеку. Все о ней говорят. Но попробуйте воспользоваться ипотечным кредитом - и вы поймете, что практически это чаще всего невозможно. Как говорит руководитель регионального центра ипотечных программ "Въезжают Все" Ольга ДЗУСОВА, лишь 10% жителей Пермского края в состоянии использовать ипотеку для решения своих жилищных проблем. Несмотря на столь оптимистический призыв, звучащий в названии центра, "въезжают", к сожалению, далеко не все. И это притом, что, по данным экспертов, в улучшении жилищных условий только в Перми нуждаются 18,5 тысячи семей. Однако ипотека в том виде, в каком она существует сейчас, представляет собой более термин, нежели сам процесс.

Бедные мы, бедные!

Главная причина - низкие доходы. Для того чтобы банк согласился выдать вам кредит, надо, чтобы совокупный доход вашей семьи составлял 25-30 тыс. руб. Ведь ежемесячно вы будете должны выплачивать по кредиту 12-17 тыс. руб. У многих ли имеется столь счастливая финансовая ситуация? Увы, не у многих.

Мало того. Как говорят специалисты, даже среди тех, кто решится участвовать в ипотеке и обратится в банк, кредит получит лишь один из десяти. Кроме недостаточных доходов, у банкиров могут оказаться и другие причины, чтобы вам отказать. Например, если в долях заявлен ребенок. Или если есть проблемы с регистрацией - банки предпочитают иметь дело лишь с теми, кто зарегистрирован в Пермском крае. Или была судимость. Это, кстати, далеко не самая редкая причина отказа: по статистике, судимость имеется у трети мужского населения Прикамья.

А ставки все ниже, а банки все лояльнее...

Заметим, что столь малые результаты "внедрения" ипотеки в наш повседневный быт идут на фоне активнейшего пиара в ее поддержку. Вот и сотрудники регионального центра ипотечных программ недавно собрали журналистов для того, чтобы рассказать о том, что ипотека есть, что она действует, и с каждым годом действует все активнее. Главное достижение, по словам сотрудников центра, - снижение кредитных ставок. Если в 2005 году средняя ставка находилась на уровне 18%, то в 2006 году она снизилась, в среднем, до 13%. Произошло это, главным образом, благодаря тому, что началась конкуренция среди пришедших на рынок новых банков и ипотечных компаний. Так, в 2006 году ипотечные кредиты в Перми начали выдавать, кроме "Сбербанка", банк "Северная казна", "Райффазенбанк", "Банк Жилищного Финансирования", "Волжская ипотечная компания". Всего же сегодня в Пермском крае кредитованием приобретения жилья по ипотечным схемам занимаются более 30 банков!

Мало того. Как говорят специалисты, банки все лояльнее относятся к своим заемщикам. Дошло до того, что соглашаются работать с теми, кто имеет так называемые "серые" доходы. А ведь еще несколько лет назад одной из главных причин того, что ипотека "буксует", называли "зарплату в конвертах" - неучтенные доходы, которые есть почти у каждого и с которых не идут налоги. Банки, анализируя кредитоспособность заемщика, видимо, решились учитывать и их, идя на явное нарушение закона (странно, кстати, что об этом говорится столь открыто).

Появились программы, которые позволяют получить кредит в размере 100% от стоимости квартиры ("Банк Москвы", банк "УралСиб", "Газпромбанк", "КИТфинанс"). В некоторых банках размер первоначального взноса составляет 10% - что, надо согласиться, вариант вполне щадящий. При этом если раньше кредитный ипотечный договор составлялся лишь с людьми "трудоспособного" возраста, то сейчас "возрастные рамки" сдвинулись аж до 75 лет! До 25-30 лет увеличились и сроки кредитования.

Спекулянтов пока нет, зато появились брокеры

Так в чем же дело? Почему люди не торопятся воспользоваться ипотекой? Еще одна из называемых причин (помимо низких доходов населения) - рост цен на жилье. Что, понятно, ведет к росту размеров заемных сумм. Сегодня в Перми средняя цена одного квадратного метра жилья, в зависимости от района города, колеблется от 27 до 55 тыс. руб. И поднимается, как говорят, не по дням, а по часам. Уже в январе этого года стоимость жилья увеличилась на 7%. По прогнозам специалистов, к концу 2007 года цены вырастут еще на 40-50%. Причины роста видят в увеличении в стране денежной массы и в непрекращающейся инфляции.

Среди причин вздорожания жилья можно назвать также неважные условия для застройщиков, которые ведут к недостаточным темпам и объемам строительства. Нужны меры по антимонопольному регулированию, упрощение ввода в оборот земельных участков, увеличение производства бетона и цемента - за последние 10 лет новые мощности для их производства почти не вводились.

Одной из причин стремительного подорожания жилплощади некоторые называют и развитие ипотеки. Однако с этим трудно согласиться. Слишком уж небольшое количество людей могут пока ипотекой воспользоваться! Между тем, если бы у людей были более высокие доходы, рост цен на квадратные метры мог бы быть даже выгодным, мог бы появиться даже "класс спекулянтов", приобретающий квартиры по ипотечным схемам, а продающий по рыночным ценам. Пока же спекуляции на этом рынке, как говорят сотрудники центра ипотечных программ, весьма редки.

Зато появилась другая "профессия" - ипотечные брокеры. Дело в том, что банки предлагают ипотечным заемщикам весьма запутанные и отличающиеся друг от друга схемы получения и выплаты кредитов. Разобраться в их хитросплетениях неспециалисту весьма затруднительно. Между тем, выбор "правильной" схемы может сэкономить до 400 тыс. руб. Подобрать такую схему - это и есть задача ипотечного брокера. К тому же брокер "ведет" сделку, экономя время и нервы клиента.

Услуги такого брокера, знающего банковскую практику, оказываются очень даже не лишними. Ведь чем банки "лояльнее", чем больше они идут на уступки вначале, тем "сердитее" они будут на конечной стадии выплаты кредита. Никакой банк не упустит своей выгоды - поэтому сумма кредита к моменту его окончательной выплаты, "благодаря" разным не замеченным заемщиком деталям договора, может вырасти в два раза. Кстати, страх переплатить вдвое - это тоже одна из причин, по которой люди не торопятся воспользоваться ипотекой.

Все будет. Но потом

Каков же выход? Каковы перспективы развития ипотеки в России вообще и в Пермском крае, в частности? Стоит обратиться к опыту стран, где ипотека давно уже стала традиционным способом жизни. Раньше помнится, люди с восторгом рассказывали друг другу, как просто решаются житейские проблемы в США: взял кредит, купил дом и живешь там себе, поживаешь, выплачивая потихоньку всю жизнь. Не успел выплатить, дети твои продолжат платить, а может, и внуки... Конечно, доходы американцев несравнимы с доходами жителей нашей страны. И - обратите внимание! Даже при безусловном (сравнительно с нашим) финансовом благополучии людей в США существуют внушительные налоговые льготы как для покупателей жилья по ипотеке, так и для структур, которые с ними работают. В США действуют также специальные страховки с участием правительства, позволяющие первоначальный взнос при покупке жилья довести до 5%.

У нас же такая помощь со стороны государства (и, добавим, бизнеса) пока явно недостаточна. Необходимы специальные программы строительства более дешевого жилья. Средства федеральных и региональных бюджетов должны использоваться для того, чтобы поддержать бюджетников при входе в ипотеку. В наших законах явно недостает налоговых льгот для всех участников ипотеки. На региональном и городском уровне у нас, правда, существует весьма ограниченная программа помощи молодым семьям. Конечно, и это - шаг в правильном направлении, но очень уж небольшой...

Что же касается бизнеса, то необходимы корпоративные программы помощи тем, кто хочет, но пока не может воспользоваться ипотекой. Пока их тоже очень мало. В Перми это буквально единичный случай: "скромная" ипотечная программа, разработанная совместно региональным центром ипотечных программ и руководством "Мотовилихинских заводов", предполагает поручительство предприятия за того, кто собирается взять ипотечный кредит...

Ипотека станет доступной большинству россиян к 2010 году, - так считает первый вице-премьер РФ Дмитрий МЕДВЕДЕВ. Именно тогда, по мнению руководства страны, "сойдутся" все "составляющие успеха": станет низкой инфляция, до 7-9% упадет размер кредитных ставок, повысятся, как считают в правительстве, доходы населения... Что ж. Дождемся?

No5 (307) 12 февраля 207 года " Ипотечное кредитование

1999-2003. "Пермский ОБОЗРЕВАТЕЛЬ".
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован