01 января 2009
619

Что должен знать потенциальный дольщик?

Многие череповчане в качестве решения своих жилищных проблем рассматривают участие в долевом строительстве современных квартир. К сожалению, практика показывает, что люди, вложившие свои средства, нередко оказываются и без денег, и без жилья. Что же нужно знать потенциальному дольщику, чтобы не оказаться в подобной ситуации? Об этом корреспондент ИМА "Череповец" беседует с начальником Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Натальей Крутковой.

- Наталья Николаевна, какие застройщики имеют право на привлечение средств граждан?

Согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщики имеют право привлекать денежные средства граждан только после:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- государственной регистрации права собственности на земельный участок (или договора аренды такого земельного участка);
-опубликования (предоставления) проектной декларации на строительство многоквартирного дома;
- на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации.
Таким образом, при выборе объекта, в строительство которого планируется вложить денежные средства, необходимо внимательно изучить документы застройщика, представление которых предусмотрено действующим законодательством, а именно:
- по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- ознакомиться с проектной декларацией застройщика, в которой указывается информация как о самом застройщике, так и об объекте строительства (о финансовом положении застройщика; о возможных финансовых рисках при осуществлении проекта строительства; о перечне подрядных организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные работы на объекте; о способе обеспечения обязательств перед дольщиками(залог земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома либо поручительство банка);
- также по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

- Какие обязательные условия должен содержать договор?

К сожалению, до сих пор нередки случаи, когда граждане подписывают договор участия в долевом строительстве, не ознакомившись с вышеуказанными документами. Кроме того, сам договор должен содержать обязательные условия, предусмотренные законом:
- определение подлежащей передаче застройщиком (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома) квартиры в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи застройщиком квартиры дольщику;
- цена договора, которая может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
- сроки и порядок уплаты цены договора;
- гарантийный срок на выполненные работы, который не может составлять менее пяти лет.
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор считается незаключенным.
После подписания договора застройщику и участнику долевого строительства требуется пройти процедуру государственной регистрации договора в Управлении федеральной регистрационной службы. На необходимость соблюдения такой процедуры особо обращается внимание граждан, так как именно с этого момента договор считается заключенным.
Выполнение всех вышеназванных условий, а также внимание и грамотность самих граждан, является гарантией защиты от недобросовестных застройщиков.

- Итак, договор участия в долевом строительстве заключен. Какие права возникают у дольщиков?

Во-первых, в случае привлечении денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, немедленного возврата всей суммы переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.

Во-вторых, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры, участник долевого строительства может потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

В-третьих, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) качество которого не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору он вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

У гражданина есть также право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок и
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок.

- Наталья Николаевна, в каких случаях в спор дольщика и застройщика может вмешаться суд?

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в нескольких случаях:
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок квартира не будет передана дольщику;
- существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения размера квартиры;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

В свою очередь, если гражданин нарушает свои обязательства, у застройщика тоже есть права. В частности, на расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве, если дольщик нарушает сроки внесения платежей более, чем в три раза в течение года или им допущена более, чем трехмесячная просрочка платежа.

Итак, в качестве подведения итогов нашей беседы еще раз хотелось бы обратить внимание на наиболее важные моменты:
1. Только при наличии у застройщика, а им может быть только юридическое лицо, разрешения на строительство, документов, подтверждающих его права на земельный участок, следует вступать в правоотношения с данной организацией.
2. Перед тем, как написать предложенный застройщиком договор участия в долевом строительстве, необходимо внимательно изучить его содержание. При этом еще раз напоминаем, что именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.
Лишь при соблюдении всех названных требований будущие участники долевого строительства получат гарантированную защиту действующего законодательства в области долевого строительства.

Если при переговорах с застройщиком возникли вопросы или все же остались сомнения, необходимо обратиться в Инспекцию государственного строительного надзора Вологодской области, которая с 2007 года на территории области осуществляет контроль и надзор за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Специалисты Инспекции подскажут, на что нужно обратить внимание, а в случае нарушения прав помогут разобраться в сложившейся ситуации. Находится Инспекция по адресу: город Вологда, улица Челюскинцев, 9, кабинет 515, телефон (8172) 76-69-48.


Мария Коротаева
cherinfo.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован