29 апреля 2008
2883

Дмитрий Куракин: `Рынку порой нужна государственная нянька`

Дмитрий Куракин возглавляет государственное предприятие, которое не минует ни один потенциальный участник рынка недвижимости, будь то скромный пенсионер, приватизирующий дачу на шести сотках, застройщик, который сдает в эксплуатацию очередную сотню тысяч "квадратов" жилья, или чиновники Минобороны, озабоченные вовлечением в оборот многочисленного и плохо учтенного добра. Без ПИБовского паспорта на объект нельзя стать законным владельцем недвижимости и совершать с ней сделки. Кроме того, ГУИОН ведет реестр всех петербургских построек и разрабатывает по заказу города методики массовой оценки арендных ставок и налоговой базы для самых разных объектов. С генеральным директором этой организации мы беседуем о том, почему забор - это не недвижимость, что делать, если в индивидуальном жилом доме оказалось 120 квартир, и когда технический паспорт можно будет заказать через Интернет. А еще мы выяснили, как пробки на дорогах помогают интеллектуальному росту личности, зачем самому сажать картошку и каким образом в цивилизованном человеке просыпаются первобытные инстинкты охотника.

- Дмитрий Александрович, вы в прошлом активно практикующий юрист, занимались риэлторским бизнесом, работали в КУГИ в период реформ. Не скучно вам уже шесть лет корпеть над бумагами и вчитываться в поэтажные планы?
- Я, в общем, этим и не занимаюсь. Моя работа - руководить предприятием с годовым оборотом примерно 700 млн рублей, в котором с учетом наших районных филиалов (ПИБов. - "НП") трудятся около 850 человек. Круг вопросов самый разный - от трудовых отношений и социальной политики до наиболее сложных и крупных заказов, требующих особых технологий и алгоритма взаимоотношений с клиентами.
Поэтому не могу сказать, что за время работы в ГУИОН я превратился в канцелярскую крысу среди груд бумаги. Кроме того, как ни странно, в технической инвентаризации есть уйма интереснейших правовых вопросов, которые служат хорошей гимнастикой для ума юриста, а подчас являются судьбоносными для оборота недвижимости. Кстати, в нашем городе его правила значительно отличаются от остальной России.

- В чем? Вроде бы все находятся в общем правовом поле...
- Безусловно. Но в Петербурге, к примеру, объектом права традиционно является квартира или доля в ней, а не комната в коммуналке, как в других регионах. У нас, в отличие от Москвы, не регистрируют права на части зданий, которые нельзя обособить. Гаражи, которые расположены на участках, предоставленных в краткосрочную аренду, город не считает объектами недвижимости. О какой прочной связи с землей можно говорить, если по истечении срока договора арендатор обязан освободить участок от имущества и вернуть его собственнику в первозданном виде?
Отдельная тема - так называемые вспомогательные постройки. Могут ли они являться самостоятельными объектами права? Допустим, заборы вполне капитального характера, построенные на фундаменте и сложенные из кирпичей. Чем не недвижимость? Но если мы признаем за ними такой статус, получится, что забор может участвовать в обороте независимо от основного строения. Под ним будет сформирован самостоятельный участок, установлены сервитуты, ничто не мешает этот забор перепродать. Ситуацию можно довести до абсурда. Представьте себе крупное предприятие, на его участке сосредоточено несколько владельцев, территория огорожена. И тут возникает некий смышленый бизнесмен с идеей оформить забор с проходной как самостоятельный объект недвижимости и получить его в собственность. Неплохой метод экономического давления на соседей по участку. Проблема кажется надуманной, но в России практика регистрации прав на заборы носит повальный характер. В Петербурге тоже такие попытки были, но город четко сформулировал свою позицию.
Возникает вопрос: должна ли местная власть в принципе брать на себя ответственность за решения участников рынка, влияющие на оборот недвижимости, должна ли она вообще думать об этом? Ведь есть федеральные законы. А все, что в них противоречиво или не до конца прописано, - это нормальные гражданско-правовые риски. Сегодня законодатель предлагает участникам гражданского оборота самим разбираться с тем, как и что им учитывать в качестве недвижимости. Я не думаю, что такой подход оправдан.
Вспомните ситуацию с долевым строительством. Изначально этот рынок практически никак не регламентировался, а потом обманутые граждане пошли с плакатами к Белому дому в Москве и к Смольному. Выходит, не всегда участники гражданского оборота в состоянии разобраться со своими правами. Бывает, что нянька в виде государства тоже нужна. Теперь, правда, маятник качнулся в другую сторону, и уже строители толком работать не могут - настолько все зарегулировано. Подобный разброд и шатание вообще характерны для нашего законодательства. Так что любопытных задачек для юристов хватает.

- Каких, например?
- Множество интересных ситуаций подбрасывает дачная амнистия. По закону до 2010 года государство не интересует, что именно строит у себя гражданин на участке, выделенном под ИЖС: согласовывать проект и получать разрешение на ввод в эксплуатацию не нужно. Дом, правда, должен быть предназначен для проживания одной семьи. Но попробуйте установить этот факт. В результате под маркой ИЖС люди охотно возводят все, что угодно, - от культовых сооружений до многоквартирных зданий и сблокированных коттеджей. Таких случаев по городу сотни.
Например, в Петродворцовом районе на участке ИЖС появилась новостройка на 120 квартир. Приходит к нам гражданин и говорит: "Выдайте мне паспорт на индивидуальный жилой дом". Мы ему: "Минуточку, это не ИЖС". А он: "Почему вы так решили? В понедельник я собираюсь жить в одной квартире, во вторник -
в другой. За год везде переночевать по несколько раз успею".
Найдите что возразить, если четко сформулированные правовые критерии отсутствуют. Приходится опираться лишь на логику и здравый смысл, что вызывает споры и недовольство: "Вы государственная структура, деятельность ваша публичная, отношения административные, вот и будьте любезны, ссылайтесь непосредственно на закон!"
Между тем, предъявив в регистрирующий орган выданный нами технический паспорт на ИЖС, гражданин в рамках дачной амнистии без проблем оформит постройку в собственность. Он уверен, что ни у кого рука потом не поднимется этот дом ломать, особенно если замешаны интересы дольщиков.

- И чем закончилась история в Петродворцовом районе?
- В дело вмешалась прокуратура, оспорив регистрацию прав. Сейчас, насколько мне известно, дольщики через суд пытаются отстоять свои квартиры.
К сожалению, закон сделан халтурно, а мы должны нести ответственность за брак законодательной власти. Проблема не только с индивидуальными жилыми домами. Как известно, в рамках дачной амнистии права на дачные и садовые домики, гаражи, хозяйственные постройки, для создания которых не требуется разрешение на строительство, регистрируются без технического паспорта - только на основе декларации, заполненной гражданином. При этом он сам решает, относится дощатый туалет к недвижимости или нет. Хорошо, если туалет при этом его. Вполне реальный случай: гражданин составляет декларацию на сарай, расположенный за пределами его участка, оформляет его в собственность и ставит вопрос о выделении земли под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Естественно, органы исполнительной власти пытаются противостоять недобросовестным действиям, расставляют какие-то юридические рогатки, но зачем нам такое законодательство, которое невозможно применять, не выдумывая специальных схем?! Возникновение подобных проблем нужно предвидеть еще на законотворческой стадии.

- Помните, вы рассказывали про сделку в Петро-градском районе, заключенную по старому техпаспорту со зданием, которое по факту уже давно снесли? Государство это отследить не в состоянии?
- А как? Закон о регистрации сейчас прямо указывает на то, что если технический паспорт уже предоставлялся однажды в регистрирующий орган, то повторно предъявлять его при последующих сделках не нужно. Независимо от срока давности. Регистраторы подстраховываются и направляют нам запросы, если переход права собственности оформляется по старым инвентаризационным документам. Так, например, мы и узнали о той самой сделке на Петроградке. Никакого криминала там, к счастью, не было. Фактически речь шла о перепродаже участка под застройку в рамках одного холдинга. Но такая сделка ничтожна по сути. И если подобные операции станут массовыми, это неизбежно отразится на стабильности оборота недвижимости в целом и подорвет доверие участников рынка к системе регистрации, которое сейчас высоко.

- Какие задачи сейчас стоят перед ГУИОН?
- Мы завершаем тарифную реформу. Соответствующий приказ вот-вот будет подписан. Суть в том, что максимальный коэффициент доплаты за срочность снижается до двух. Это особенно актуально для застройщиков, которые заказывают нам инвентаризацию больших жилых массивов в сжатые сроки. Вообще тарифная система должна быть максимально гибкой, чтобы "оптовые" клиенты не переплачивали.
Мы стараемся превратить ГУИОН в организацию, ориентированную на заказчика. Уже отремонтировали или перевели в новые помещения несколько филиалов. Сейчас рассматриваем возможность оформления заявок через Интернет с организацией электронных платежей, чтобы не нужно было приходить в ПИБ и стоять в очереди. Эта опция будет рассчитана на граждан, которые заказывают типовые паспорта на квартиры. Правда, еще предстоит решить несколько проблем, в частности обеспечить на должном уровне безопасность. Но техническая сторона вопроса понятна. Вам достаточно указать точный адрес квартиры, мы же все про нее знаем.

- Так уж и все? Много еще белых пятен на карте Петербурга?
- Практически нет. Есть объекты, которые еще не проходили первичную инвентаризацию, но они весьма специфические. Например, в прошлом году мы занимались предприятиями Росатома. Пожалуй, последний из оставшихся крупных клиентов - Минобороны. Как раз сейчас мы вместе с Роснедвижимостью разрабатываем специальную технологию инвентаризации военного имущества. Речь идет о вовлечении в оборот десятков тысяч объектов по всей России, поэтому важно предусмотреть упрощенную процедуру паспортизации, чтобы сэкономить деньги и время. Тем более большинство военных городков и прочих построек будут отданы инвесторам под снос.
Отдельная работа - инвентаризация инженерных сетей, набережных, причалов и т.п., которой мы до недавнего времени просто не занимались.

- ГУИОН сейчас активно работает на рынке оценки с частными заказчиками?
- Да, и мы хотим дальше развивать это направление. Например, если в 2006-м мы сделали примерно 150 отчетов об оценке квартир (в основном для расселения), то в 2007-м - уже больше 1000. Эта работа в значительной степени автоматизирована. Мы ведем постоянный мониторинг сделок на квартирном рынке, и специальная программа сама обращается в базу данных, находит объекты-аналоги, делает необходимые коррективы.
С нами охотно работают банки. Кроме того, мы хотим предложить им свои услуги в качестве внешних экспертов для проверки спорных или нетиповых оценочных отчетов.
Традиционно с ГУИОН сотрудничают суды, налоговые и правоохранительные органы.
При этом я думаю, что мы никогда не превратимся в обычную оценочную фирму. Мы государственная организация, специально созданная для развития оценочного направления в публичных интересах, и поэтому не можем позволить себе многое из того, что является практикой на рынке этих услуг. Можно спорить о проценте заказных оценок. Мне вообще-то не очень нравится этот термин, но очевидно, что частный оценщик использует весь свой профессионализм, чтобы наилучшим образом отстоять имущественные интересы заказчика. Зачастую речь идет не о формировании рыночной стоимости конкретного объекта, а о подборе аргументов, позволяющих обосновать мнение клиента об этой стоимости. Согласитесь, это разные вещи. Но так устроен рынок, и с этим ничего не поделаешь. Радует, что добросовестный специалист может исполнить не все, чего хочет заказчик.
На мой взгляд, и саморегулирование мало что изменит. Просто у независимых оценщиков появится дополнительная "крыша", которая при необходимости в рамках "круговой поруки" поможет им отстаивать свою точку зрения, если нет явной подтасовки фактов и грубых ошибок. Что, увы, тоже часто встречается.

- У вас-то документы на недвижимость в порядке?
- Да. Я сельский житель. У нас с женой дом во Всеволожске. Права оформлены. Правда, дом достался нам готовым и сделан не совсем так, как если бы я сам его проектировал. Серьезной переделкой заниматься было некогда, но веранду я все же к дому пристроил, ни с кем это не согласовывая. Закон о дачной амнистии в данном случае на моей стороне. (Смеется.)

- Давно вы за город перебрались?
- Когда родилась дочка Сонечка. Сейчас ей уже два года. Когда жена была беременна, мы каждый вечер обязательно ездили на Крестовский остров погулять. Других подходящих мест для этого в городе просто не нашлось. Хотелось, чтобы ребенок, когда родится, получал свою порцию свежего воздуха. Очень долго искали подходящий пригородный вариант и уже почти отчаялись, когда через знакомых подвернулся этот дом. Сначала мы его арендовали, а потом выкупили. Только что расплатились.
Живем на окраине Всеволожска, рядом карьер, дорога разбита, но возвращаться в город я не хочу. Приезжаешь домой, за тобой закрываются ворота, и все - другая планета, на которой все устроено как надо. Ты хозяин на своих 14 сотках. Не очень много по современным меркам, но зато это все мое. Жена пытается цветы выращивать, летом у нас расцвели аж три розы и четыре тюльпана. Собирается картошку сажать: считает, что нормальных продуктов для ребенка сегодня не достать.

- Свободное время чем заполняете?
- Не могу сказать, что у меня есть какие-то постоянные пристрастия. Я в этом смысле абсолютно всеядный человек...

- То есть можно на рыбалку, можно на охоту, а можно и дома с книжкой полежать...
- Верно. Очень часто в свои увлечения меня втравливают друзья. А их у меня, как ни странно, много.

- Почему странно? Считаете себе интровертом?
- Да. По крайней мере, я не прилагаю особых усилий, чтобы с кем-то подружиться. Кроме того, работа чиновника этому мешает, человек сознательно начинает выстраивать вокруг себя барьеры, чтобы избежать тех, кто заинтересован в нем по службе. Несмотря на эти препятствия и на не юный уже возраст, новые друзья у меня появляются. Причем с ними, как правило, нет никаких рабочих отношений и никаких служебных вопросов. Не могу сказать, что это имеет для меня какое-то большое значение, но это факт.
Так вот, друзья время от времени заражают меня своими увлечениями. Не так давно я стал ездить на охоту и открыл для себя целый мир. Обычно мы выбираемся в район Лодейного Поля, в бывший Пашский лесхоз, где очень большие охотничьи угодья. Там есть все: медведи, лоси, волки, рыси, кабаны в огромных количествах.

- А какой на сегодня самый крупный трофей?
- Не могу похвастаться, что я очень уж удачливый охотник. Да и в охоте не главное, чтобы кого-нибудь обязательно застрелить, а потом съесть. Это совершенно особая и потрясающая атмосфера. Например, мой товарищ, который прекрасно разбирается в повадках зверей, в следах, практически не стреляет. Не хочет, хотя все его дразнят. Предпочитает фотографировать. Однажды на нас вышли кабаны, целое семейство. У меня азарт: руки трясутся, глаза горят, надо стрелять. А он все медлит: подожди, пусть они еще покрасуются, погуляют. В конце концов я говорю: "Все, сейчас буду стрелять". И поверьте, это не из кровожадности. Просыпаются первобытные инстинкты добытчика мамонта, загнанные внутрь нашей социальной реальностью, и ты уже другой человек. И вот я беру поросенка в прицел, жму на курок, но ничего не происходит: патрона в патроннике нет, этот негодяй его вынул. Начинаю дергать затвор, кабаны пугаются и убегают...
Так что я пока никакой особой дичи не добыл, только одну лису. Очень люблю охоту на птиц. Стрелял много утки, тетеревов, вальдшнепа. Гуся и глухаря пока не удалось.
Недавно друзья вытащили кататься на горных лыжах. До сих пор меня это увлечение обходило стороной. А теперь думаю, что буду кататься каждую зиму, и супругу в этом году на лыжи поставил, вся в синяках ходила.

- Что читаете?
- В последнее время больше слушаю. Благодаря состоянию наших дорог и пробкам я стал тратить на дорогу от дома до работы по полтора часа и открыл для себя аудиокниги. Сначала пытался работать в машине с документами, но понял, что бесполезно. В результате за последний год я приобщился ко многим произведениям, на которых поставил крест сразу после школы, решив, что никогда до них уже не доберусь. Например, если бы я просто читал Набокова, то, наверное, не продрался бы через дебри его словесных конструкций и не потратил бы столько времени, сколько нужно для вхождения в эту литературу. А с аудиокнигой получилось. На мой взгляд, это отдельный жанр современного искусства: текст в сочетании с актерским мастерством. В советские времена это называлось радиоспектаклем.

- Почему вы оставили риэлторский бизнес ради госслужбы?
- В 1997-м в КУГИ меня позвал Герман Греф, который в то время возглавлял комитет. У нас тогда с ним была оживленная заочная дискуссия через СМИ по поводу жилищно-коммунальной реформы. Он мне ее припомнил, когда я пришел в КУГИ получать лицензию для Центра недвижимости "Шанс". Я заявил, что аргументирую свою позицию, и неделю писал некий труд. Отправил, волновался, ждал реакции. При следующей встрече Греф заявил, что все это полная ерунда, но предложил работу в КУГИ. Тогда в комитете была атмосфера всеобщего подъема. Рабочий день по 14-15 часов считался нормой. Энтузиазм - это вообще болезнь, от которой не хочешь вылечиваться. Наоборот, чем больше ты ею заражен, тем больше удовлетворения, самореализации и ощущения того, что окружающий мир - большой кусок пластилина, над которым, конечно, предстоит много трудиться, но в итоге можно вылепить нечто симпатичное, причем собственными руками. Поэтому я с большой теплотой и ностальгией вспоминаю это время.

- Никаких перемен в жизни не планируете? Эта работа вам по-прежнему интересна?
- Перемены необходимы. Я здесь слишком давно. Стараюсь не стать рабом стереотипных, многократно повторяющихся решений, но не уверен, что это удается мне в полной мере. У нас часто возникают профессиональные споры с КУГИ или, например, с представителями строительного комплекса. По их результатам задумываешься: так ли ты прав, не отстаиваешь ли свои сугубо ведомственные интересы, перестав видеть проблему извне. Встряска, конечно, нужна. Удерживает вполне прозаическая причина. В слишком сложной ситуации находится сейчас наша организация, прежде всего из-за изменений в федеральном законодательстве. Пока я просто не могу все это бросить. Если в закон о кадастре не удастся внести поправки, то с 1 января 2010 года, когда услуги по технической инвентаризации выйдут на открытый рынок, у нас будет серьезная революция. ГУИОН часто подозревают в том, что мы как монополисты заинтересованы в сохранении существующего порядка вещей. И это единственная причина неприятия нового закона. Но давайте объективно оценивать результаты. В тех пилотных регионах, где закон уже начал действовать, где рынок существует, ситуация ужасная: паника у заявителей, очереди, самые простые процессы заблокированы. В Петербурге при всех наших сложностях система учета реально работает. Поэтому важно, чтобы наши аргументы услышали. Если же этого не произойдет, моя задача - максимально подготовить ГУИОН к работе в условиях рынка, чтобы предприятие сохранило за собой его существенную долю.

"НП" досье
Дмитрий Куракин родился в 1970 году в Новосибирске, в семье военнослужащего. В 1993-м закончил юрфак Санкт-Петербургского университета по специальности "правоведение". Карьеру начал в частной юридической фирме "Северная корона", являясь одним из ее учредителей. Затем работал в риэлторских компаниях - Центре недвижимости "Шанс" и в "Невском Синдикате". С февраля 1998-го - на госслужбе. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости возглавил в 2002 году. До этого работал в КУГИ на должности начальника управления.


http://www.nsp.ru/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован