10 января 2008
2248

Дождутся ли перестройки ивановские `хрущевки` и `брежневки`

Возможности комплексной застройки в Иванове будут полностью исчерпаны после возведения микрорайонов Московский, Суховка-2 и участка в Авдотьино. Об этом глава города Иванова Александр Фомин заявил на заседании областного правительства, посвященном проблемам развития строительной отрасли. В дальнейшем возможно только расселение частного сектора или реконструкция домов первых массовых серий - "хрущевок" и "брежневок".
Сколько лет проблема реконструкции обсуждается в Иванове - страшно представить. Существует даже концепция, предложенная ректором Ивановского государственного архитектурно-строительного университета, председателем комитета Ивановской областной думы по промышленности, энергетике, строительству, транспорту и связи Сергеем Федосовым. Причем Сергей Викторович разрабатывает научные и практические подходы к проблеме уже одиннадцать лет, вел переговоры о возможностях реконструкции с тремя градоначальниками и в какой-то мере "устал это обсуждать". Но отворачиваться от вопроса не время: во-первых, сама проблема достигла некоторой критической массы - "хрущевки" и "брежневки" находятся в плачевном состоянии, во-вторых, наконец, как будто достигнуто понимание с властями, в-третьих, появились новые технологии, которые делают реконструкцию более чем реальной и окупаемой.

Есть такое слово - Родина
Этот печальный анекдот нет необходимости пересказывать. Да здесь плохо и некомфортно, и все-таки мы здесь живем. Такое о себе могут сказать свыше 35 тысяч ивановцев. Это почти каждый десятых житель областного центра. Площадь жилья в домах первых массовых серий в Иванове составляет около 350 тысяч кв. м
Хотя соратник Сергея Федосова профессор кафедры менеджмента, экономического анализа и учета ИГАСУ Владимир Подживотов предлагает думать не о процентах, а о людях.
- Я бы говорил о моральном износе этих домов, воздействующем на психику людей, - говорит Владимир Подживотов. - Там много негативного для проживания. Мы, к сожалению, привыкли к этому, но современные требования - иные. Эти дома унижают человека своим видом и состоянием: узкие лестницы, по которым даже не вынесешь гроб, проходные комнаты, совмещенные санузлы, крошечные кухни и прихожие, отсутствие вспомогательных помещений - все это делает их неудобными и некомфортными для проживания. Они не приспособлены ни для пожилых людей, ни для семей с детьми, ни для инвалидов.
К этому добавляются и другие факторы: например, теплопотери в таких домах в 3,5 раз превышают нормативы. А платить за тепло, как подчеркивает Сергей Федосов, приходится гораздо больше, чем странах с аналогичным климатом (Скандинавии, Канаде).
Поскольку дома строились в период холодной войны, подвалы их проектировались как бомбоубежища. Теперь во многих из них стоит вода, что создает дополнительные опасности.
По современным нормам на одного человека должен приходиться 21 кв. метров площади. Естественно, ни в "хрущевках", ни в "брежневках" речь об этом не идет.
- Когда эти дома строили, это было большое благо, - говорит Сергей Федосов. - Люди выходили из коммуналок и землянок. Но сейчас представления о комфортном жилье изменились, оно должно соответствовать современным требованиям.
Впрочем, в ряде случае речь идет даже не о комфорте, а о безопасности.
Специалисты ИГАСУ рассматривают возможность реконструкции 22 "хрущевок" в районе улиц Воронина, Радищева, Ташкентской и Лежневской. Это весьма показательный район. И едва ли не самыми показательными являются данные о физическом износе домов. По официальным данным он варьируется од 24 до 30%.
- Мы усомнились в этих цифрах, - говорит Сергей Федосов. - Там есть здания, с трещинами в стенах, просевшими углами, с разрушающимися цоколями и отсутствующими отмостками. Дома разрушаются на глазах. Когда наши сотрудники со студентами во главе с Александром Ибрагимовым решили оценить износ самостоятельно, они получили цифры - от 40 до 55%. Любопытно, что анализировались официальные экономические показатели: восстановительная стоимость, общая стоимость, остаточная стоимость и так далее с тем, чтобы учесть эти данные при оценке стоимости реконструкции здания.
БТИ и МПЖХ, как отмечает Владимир Подживотов, рассчитывают износ по инструкции: проходит пять лет, не выезжая на место, специалисты добавляют к цифре износа определенный усредненный процент.
- Существует такая граница - до 30% износа состояние дома считается удовлетворительным, свыше 30% - неудовлетворительным, - говорит Владимир Подживотов. - Если дом достигает 60% износа, то он переходит в неудовлетворительное, ветхое, и даже аварийное состояние и проживать в нем нельзя. После этого с жильцов не должны взиматься коммунальные платежи. Поэтому, естественно, цифры износа занижаются.
Ученые обращают внимание также на то, что фактический износ дома зависит от содержания. При износе в 30% дом должен достигать возраста 70 лет. То есть, мы всерьез опережаем график износа.
При этом любой дом считается аварийным, если хоть одна несущая конструкция начинает разрушаться. В этом случае людей нужно срочно выселять в течение 48 часов. Для многих хрущевок это вполне реальная перспектива. Когда проблемы повалятся, как снежный ком, у властей уже не будет запаса времени, чтобы переселять людей. Да и куда?
Сергей Федосов по этому поводу цитирует бывшего главу Росстроя Николая Кошмана, который в 2004 году сказал, что если проблема реконструкции старого жилья не будет решена за 10-15 лет, это станет угрозой национальной безопасности страны.

О затратах и прибылях
Решая вопрос о выборе места, где можно было бы начать реконструкцию жилых домов, ученые ИГАСУ обратили внимание на район в границах улиц Лежневская, Ташкентская, Радищева и Воронина, как на наиболее удобный вариант, не случайно.
Во-первых, это многофункциональный, а значит, интересный район, во-вторых, он во многом определяет облик города.
- Сейчас появились абсолютно новые возможности реконструкции, поскольку градостроительный кодекс РФ расширил это понятие, - отмечает Сергей Федосов. - Раньше она была идентична капитальному ремонту. А теперь реконструкцией необходимо считать коренное переустройство здания. При этом стоит учитывать, что такая реконструкция всегда дешевле нового строительства. Не нужно платить за землю, создавать новую инфраструктуру (возможно, потребуется лишь модернизация старой). И еще один важный момент: жилищный кодекс возлагает затраты за реконструкцию на собственников жилья. Понятно, что на этих условиях проводить ее никто не будет. Теперь на основании закона N185-ФЗ можно получить дополнительные средства из фонда содействия реформированию ЖКХ, реконструкции и капитальному ремонту.
И все-таки реконструкция - это расходы, спорить с этим нет возможности. Никто и не спорит. Другое дело, что на определенном этапе реконструкция должна окупать затраты и даже приносить прибыль. По словам собеседников, для окупаемости достаточно надстроить два этажа. С третьего надстроенного этажа можно получить прибыль за счет продажи квартир. В надстроенных по коммерческим проектам зданиях изменяется функциональное назначение первого этажа, помещения на первом этаже сдаются в аренду.
С этой точки зрения особенно показательными являются проекты реконструкции, выполненные для Белгорода и Сургута. В Белгороде в общей сложности предполагается реконструировать 19 домов, в Сургуте - 27. Белгородский проект, рассчитанный на шесть лет, при вложении 20 млн долларов может принести 45 млн дохода. В ходе реконструкции пятиэтажные дома превратились в семнадцатиэтажные.
Лицом к реконструкции повернулась даже Москва: из 36 млн кв. м. домов первых массовых серий, снесено только 6 млн.
У нас, как говорит Сергей Федосов, реконструкция в силу ряда причин будет менее масштабной, и принесет около 20% прибыли. Конкретные же цифры можно будет назвать после разработки проектно-сметной документации. Причем типового проекта реконструкции создать не удастся, в каждом случае он будет индивидуальным.

Нам поможет монолит
Учеными рассматриваются три варианта реконструкции. Первый основан на том, что у этих домов очень высокая прочность фундаментов. Сергей Федосов объясняет это тем, что когда дома строились, не было методики точных расчетов, поэтому прочность фундамента "на всякий случай" завышали. Сейчас это дает возможность сделать надстройку в два-три этажа без усиления оснований фундамента и несущих стен.
Второй вариант - это так называемый метод "фламинго". В этом случае все дома с помощью пристроек и вставок объединяются в единое пространство. По ряду причин полностью реализовать этот принцип в выбранном районе не получается. Зато можно возвести новые этажи, дополняет профессор Владимир Подживотов.
Новые возможности дает использование монолитного строительства. Оно позволяет значительно надстроить здание в короткие сроки. Но разработчики концепции реконструкции считают, что в это не главное: застройка в этом районе достаточно плотная, и при надстройке новых этажей, возникнут проблемы с инсоляцией (то есть освещением) района. А ведь здесь находятся и социальные объекты: два детских сада, две больницы, детская поликлиника, кинотеатр, техникум. Многофункциональность района предъявляет особенно серьезные требования. Поэтому выбран более скромный вариант: чтобы не усложнять проект и сподвигнуть правительство повернуться лицом к реконструкции.
Привлекают другие возможности монолитного строительства: скорость возведения здания, его прочность, возможность формировать архитектурный облик города. К тому же в Иванове уже есть опыт монолитного строительства.
Что касается инфраструктуры, Сергей Федосов обращает внимание на то, что при современных методах работы, тепла, которое тратится сегодня на пятиэтажку, вполне достаточно для снабжения даже девятиэтажного дома. Менять придется только ветхие сети, но это все равно неизбежно. Конечно, вырастет нагрузка на электрические сети, но модернизировать их легче, чем тепловые.
Немаловажным разработчики считают то, что опыт реконструкции пятиэтажек поможет в решении другой назревающей проблемы: реконструкции девятиэтажных домов, построенных в 70-е-80-е годы прошлого века. Уж их-то сносить точно не будет никакой возможности.

Своя рубашка
Главный вопрос для того, кто живет в "хрущевке": а что собственно, изменится после реконструкции лично для него? Стоит ли терпеть неудобства ради того, чтобы над твоим домом появилась, к примеру, элитная двухэтажная мансарда или новые этажи?
Сергей Федосов отвечает на вопрос так: в квартирах внутри произойдет перепланировка, они будут соответствовать новым стандартам комфорта и благоустройства. В каждом из намеченных к реконструкции домов нехватка площади квартир по новым нормативам составляет от 100 до 300 кв. м. Нехватка площадей квартир будет компенсирована при переустройстве домов. В реконструированных квартирах увеличится площадь кухонь, прихожих, спален и т.д. В домах будут оборудованы лифты, нежилые помещения, пандусы для въезда инвалидных колясок и т.д.
Фактически люди посекционно должны будут переезжать на некоторое время в подготовленный для этих целей жилой дом в том же микрорайоне не более, чем на год, чтобы затем вернуться в свое и одновременно новое жилье.
- У строителей больше всего времени при возведении дома занимает "ноль" - котлован, коммуникации, фундамент, - говорит Владимир Подживотов. - В данном случае нулевого цикла не будет. Больше года семья не будет жить вне своей квартиры.
И все же с расселением проблемы будут - признают разработчики концепции реконструкции. Люди привыкли к своему району, связаны с ним, а главное - не верят ни властям, ни строителям.

Мечта
Собственно, властям не всегда верит и сам Сергей Федосов. Ведь решение о необходимости реконструкции домов первых массовых серий было принято еще в 2001 году. Тогда городской администрации требовалось всего лишь выделить деньги на разработку научного проекта ученым Российской академии архитектуры и строительных наук, и под это можно было получить дополнительные средства из федерального бюджета. Но администрация активности не проявила.
Вообще, как говорит Сергей Федосов, мало кто из "власть предержащих" способен думать о перспективе более далекой, чем срок собственных полномочий.
- Хотелось уже бросить эту затею, но остановило только то, что в Шуе нашелся дом, из которого никого не нужно выселять, - рассказывает Сергей Федосов. - Там можно будет отработать технологии, показать реальность и выгодность проекта.
Фото дома с мансардным этажом, снятое в Липецке, украшает экран мобильного телефона Сергея Федосова. Видимо, греет в те минуты, когда особенно велик соблазн все бросить.

От первого лица
Комментарий главы города Иванова Александра Фомина:

- С идеей реконструкции "хрущевок" председатель комитета Ивановской областной думы по промышленности, энергетике, строительству, транспорту и связи, ректор Ивановского государственного архитектурно-строительного университета Сергей Федосов обратился к нам в самом начале работы администрации. Тогда в городе было много более насущных проблем, до реконструкции руки просто не доходили. Сейчас мы уже попробовали свои силы, решили многое из того, что было намечено.
Город, безусловно, заинтересован в реконструкции домов первых массовых серий. Намерения у администрации серьезные, проект вполне реальный. Хотя пока мы не получили ответов на многие вопросы, которые должны быть решены, чтобы приступить к реализации проекта.
Наиболее серьезная проблема - это необходимость переселения жителей тех домов, которые будут реконструироваться. Для этого необходимо иметь подменный жилой фонд, куда можно временно переселить людей. Радует только то, что в данном случае после реконструкции люди будут возвращаться в свои квартиры, так что вопрос не станет таким болезненным, как расселение частного сектора. По прошлому генеральному плану не было сделано почти ничего. Кроме одного: после того, как документ был обнародован, и жители увидели, в каких районах планируется застройка, в дома частного сектора этих районов было прописано рекордное количество жильцов. В домах первых массовых серий немало приватизированных квартир и механизм переселения людей из них предстоит еще разработать.
Нам также предстоит изучить вопрос технических условий: достаточно ли будет после реконструкции существующих коммуникаций. Ведь мы заинтересованы в том, чтобы полученное жилье было социальным, а прокладка новых коммуникаций может всерьез удорожить проект.
Вряд ли нам удастся разработать типовой проект реконструкции, скорее всего для каждого дома будет создаваться свой собственный документ.
В любом случае нужно что-то делать. Мечтать, что эти кварталы кто-то снесет и построит там современное жилье, не приходится. Это дело уж слишком далекого будущего. И нам нужно искать варианты пореальнее.
В ближайшее время наши специалисты ведут в Подмосковье, где уже есть опыт реконструкции "хрущевок", и познакомятся с тем, как там решались все возникающие проблемы. Думаю, что в следующем году мы вплотную приступим к разработке проектно-сметной документации и попробуем сделать хотя бы один экспериментальный дом.


www.chastnik.ru

10.01.2008
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован