17 ноября 2003
1516

Интервью генерального директора компании ЗАО `Конкордия-эссет менеджмент`, управляющей закрытым паевым инвестиционным фондом `Первый инвестиционный фонд недвижимости`, Павла Зюбина агентству `ПРАЙМ-ТАСС`


Справка о компании:

Закрытый паевый инвестиционный фонд "Первый инвестиционный фонд недвижимости", предлагающий новый стандартизированный продукт для инвестиций в недвижимость, был создан управляющей компанией ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент". ФКЦБ России зарегистрировала Правила доверительного управления фондом 19 февраля 2003 года, а в марте состоялось первое размещение паев фонда. Тогда же средства фонда, сформированного в размере 320 миллионов рублей, были вложены в 4-е перспективных проекта недвижимости.

УК "Конкордия-эссет менеджмент", основанная в августе 2002 года, имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами. Среди наиболее известных проектов профессиональной команды, возглавившей управляющую компанию "Первого инвестиционного фонда недвижимости" - элитные дома "Красная башня" и "Замоскворецкая усадьба", жилой комплекс "Дворянское гнездо", более 400 жилых домов в Подмосковье.

Руководители двух девелоперских компаний, имеющих десятилетний опыт работы на рынке недвижимости - ООО "КВ-Инжиниринг" /специализируется на элитном сегменте московского рынка недвижимости и недвижимости бизнес-класса/ и ООО "Строиймонтажсервис" /занимается строительством и инженерным оснащением коттеджных поселков в Подмосковье/ и составили профессиональную команду "Конкордии".

Вопрос: Павел Борисович, в чем заключается новизна продукта для инвестиций в недвижимость, который предложила "Конкордия-эссет менеджмент"?

Ответ: Раньше у инвестора, желающего направить свободные средства в строительство недвижимости, был один путь - непосредственное участие в покупке проекта, то есть ему необходимо было самому включаться в девелоперскую деятельность. Новоявленный девелопер принимал на себя все риски, сопряженные с реализацией проекта. Например, риски, связанные с увеличением сроков сдачи объекта. Ведь согласование документов с различными инстанциями может занять в 1,5-2 раза больше того времени, которое закладывалось в расчет доходности проекта. Помимо строительных, существуют риски из-за относительно невысокой ликвидности недвижимого имущества. Можно сказать, что рынок был полузакрыт для вложений инвесторов, не являющихся профессиональными застройщиками, в связи с высокими рисками.

В то же время инвестиционная привлекательность российского рынка недвижимости очевидна. В зависимости от стадии вхождения в проект можно рассчитывать на доходность от 10 до 100 процентов годовых в валюте.

"Первый инвестиционный фонд недвижимости" впервые на российском рынке предложил сбалансированный по рискам и доходности продукт - это паи фонда, которые удостоверяют право собственности вкладчика на доли в нескольких девелоперских проектах с различными инвестиционными параметрами.

Впрочем, новизна этого продукта заключается только в адаптации технологий паевых инвестиционных фондов, работающих на российском фондовом рынке уже более семи лет, к рынку недвижимости. А на мировом рынке инвестиционные фонды недвижимости и вовсе не новость.

Вопрос: Поясните, пожалуйста, почему вкладчики Вашего фонда рискуют меньше обычного девелопера?

Ответ: Основное преимущество пайщиков заключается в том, что проекты с их участием, диверсифицированы по срокам вложений, рискам и доходности. Диверсификация позволяет достигать оптимального перераспределения средств по проектам в зависимости от их состояния и ситуации на рынке. По одному проекту можно начать продажу прав собственности на ранней стадии, привлекая деньги по невысокой цене, по другому - есть смысл "дотянуть" своими средствами до сдачи объекта, но продавать недвижимость, извлекая максимум выгоды. То есть здесь возможны гибкие маневры, которыми профессионально занимается управляющая компания "Первого инвестиционного фонда недвижимости".

Диверсификация сама по себе делает вклад пайщика более ликвидным по сравнению с вложением в один конкретный проект. С июля 2003 года паи "Первого инвестиционного фонда недвижимости" находятся во внесписочном перечне ценных бумаг ММВБ. И этот шаг открывает возможность обращение паев фонда на вторичном рынке.

Вопрос: И на какую доходность могут рассчитывать инвесторы при меньших рисках?

Ответ: Что касается доходности, то по действующим проектам фонда она составляет от 35 до 60 процентов годовых в валюте. Подобная доходность соответствует вхождению в девелоперский проект на стадии готовности основной документарной базы. Хотя речь идет об оценочной доходности, а реальная - может быть и выше. Например, в рамках проекта застройки Южного Чертаново жильем бизнес-класса мы инвестировали в строительство 10 тысяч квадратных метров из расчета 450 долларов за квадратный метр. Сейчас стоимость квадратного метра этого жилья составляет уже 820 долларов, а к моменту сдачи объектов может возрасти до 1,5 тысячи долларов. Важно то, что уже сейчас мы "приподнялись" над первоначальными инвестициями, как минимум, на 70 процентов.

В целом с марта по октябрь стоимость фонда повысилась на 37,6 проц - с 10,1 миллионов долларов до 13,9 миллионов долларов.

Вопрос: С какими проектами, помимо застройки Южного Чертаново, работает фонд?

Ответ: Сейчас мы работаем с четырьмя проектами, три из которых, скорее всего, продадим в конце этого года или в начале следующего. В четвертом проекте, в упомянутом Южном Чертаново, собираемся напротив увеличить свое присутствие, выкупив еще 15 тысяч квадратных метров строящегося жилья.

Среди практически завершенных объектов - элитный жилой комплекс "Венский дом на Плющихе" в Неопалимовском переулке в Москве. Фонд инвестировал в проект 82,9 миллионов рублей и рассчитывает на доходность в 32-35 процентов годовых.

Также, мы приобрели 3 квартиры за 81 миллион рублей в реконструируемом московском десятиквартирном доме в Пожарском переулке. В ближайшее время эти квартиры будут приобретены конечными покупателями, с которыми уже имеются договоренности. Оценочная доходность проекта составляет 35-40 процентов.

Наконец, фонд участвует в застройке элитного коттеджного поселка "Благовещенка" на Пятницком шоссе в 17-ти километрах от Московской кольцевой автодороги. В рамках проекта было инвестировано 17,1 миллионов рублей в покупку 10-ти из 40-ка земельных участков, расположенных на 18 га, и 37,2 миллионов рублей в строительство домов и коммуникаций. Предполагаемая доходность - 35-40 процентов годовых.

Учитывая перспективность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, мы сейчас готовим два дополнительных проекта в этом городе, связанных со строительством элитного жилья. Один из проектов подразумевает строительство 2-х коттеджных поселков в курортной зоне на берегу Финского залива с бюджетом 37,6 миллионов долларов.

К тому же фонд обдумывает новые направления работы - например, выход на региональный рынок жилья. Если это произойдет, то наиболее вероятны проекты в Уфе и Тюмени. Оценивается возможность участия в строительстве коммерческой недвижимости - нескольких бизнес-центров в Москве и Санкт-Петербурге.

Вопрос: То есть перспективных проектов для инвестирования средств пайщиков достаточно. Будет ли фонд расширяться?

Ответ: В декабре мы проведем допэмиссию, размер которой в настоящее время окончательно определяется. Предполагается, что размер фонда увеличится с 320 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. Допэмиссия потребует регистрации в ФКЦБ изменений в Правилах доверительного управления фондом - это чисто технический момент, который занимает не больше месяца.

Параллельно с "Первым инвестиционным фондом недвижимости", который будет осуществлять деятельность до марта 2005 года, "Конкордия-эссет менеджмент" планирует создавать новые фонды.

Вопрос: Расскажите о Ваших инвесторах - есть ли среди них юридические лица?

Ответ: Сейчас фонд ориентирован в первую очередь на работу с физическими лицами. Их немного. Это связано с принципами раскрытия информации, которых мы придерживаемся. Нормы информационной открытости у нас гораздо выше, чем это положено по законодательству. Закон обязывает нас раскрывать финансовую отчетность, но инвесторы, которые имеют отношение к строительству, во многом зависят от информации о прохождении проекта. Невозможно поддерживать необходимый уровень информационного обмена, если вкладчиков, например, около тысячи.

Поэтому мы работаем с небольшим числом крупных инвесторов. Минимальная сумма вложений в фонд составляет 16 миллионов рублей при стоимости пая - 1 миллион рублей.

В перспективе пайщиками фонда могут стать юридические лица. Сейчас мы ведем переговоры с венчурными фондами, а в дальнейшем хотим привлечь в свой бизнес так называемых институциональных инвесторов - негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, и, возможно, банки.

Вопрос: Как Вы оцениваете возможность привлечения иностранного капитала?

Ответ: Иностранные инвесторы будут ориентироваться, прежде всего, на нашу "историю успеха", которую за год наработать трудно. К тому же иностранцы, привыкшие к доходности на уровне нескольких процентов годовых, к максимуму, обеспеченному хорошим брокером, в 9 процентов, обычно вполне довольны 10-12 процентами, которые можно получить, сдавая в аренду офисный центр, например. Объем иностранных инвестиций в строительстве недвижимости достаточно низкий.

Гораздо больше мы рассчитываем на средства российских институциональных инвесторов. Сейчас говорят о том, что российский фондовый рынок не сможет вместить всех денег пенсионных фондов, поэтому в качестве вариантов возможных вложений обсуждается инвестирование в иностранные ценные бумаги. Но почему мы должны вкладывать наши деньги в развитие чужой экономики?

На наш взгляд, важно создавать такие рыночные структуры, которые будут способны аккумулировать внутренние средства и вкладывать их во внутренние же рынки.

Вопрос: Назовите, пожалуйста, основные тенденции российского рынка недвижимости?

Ответ: Одна из главных тенденций заключается в том, что рынок недвижимости укрупняется и становится более прозрачным. Если до недавнего времени конкурентные преимущества по значимости можно было расположить в порядке: административный ресурс, управленческий потенциал, финансовые возможности, то сейчас, я бы сказал, бюджет выходит на первый план. Девелоперы вынуждены искать дополнительные источники финансирования.

Вслед за "Первым инвестиционным фондом недвижимости" появляются новые закрытые ПИФы недвижимости. Например, компания "Стройметресурс", занимающаяся застройками в Подмосковье, создала свой фонд, подобные планы есть и у "Первой ипотечной компании".

Вопрос: Ожидаются ли изменения в соотношении спрос-предложение на рынке жилой недвижимости в Москве и региональных городах?

Ответ: Предложение еще как-то можно измерить - известно, что в Москве строится приблизительно 4 миллиона квадратных метров жилья в год. Оценить спрос практически невозможно. Можно только сказать, что в столице он значительно превышает предложение, которое вряд ли будет расти, так как строительство ограничено резервными территориями города.

Наибольший потенциал сейчас демонстрирует рынок Санкт-Петербурга. Например, за первое полугодие 2003 года цены на вторичном рынке жилья в разных районах города выросли на 15-17 процентов. В отношении же элитного жилья, на котором специализируется фонд, можно сказать, что класса "А"-"Элита" и "В"-"Бизнес-класс" в московском понимании здесь практически не существует.

Вообще, если и будет наблюдаться какой-то переизбыток предложения, то он будет связан с недвижимостью массовой застройки. Недвижимость более высокого класса неизменно будет востребована.






http://www.prime-tass.ru/


Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован