28 сентября 2007
236

Интервью генерального директора ОАО `РТМ` Эдуарда Вырыпаева информационному агентству ПРАЙМ-ТАСС


Вопрос: ОАО "РТМ" известно рынку как своими проектами в области коммерческой недвижимости в Москве и регионах, так и тем, что компания одна из немногих в своем секторе провела IPO. Можете подробней рассказать, чем сейчас живет компания?

Ответ: Группа "РТМ" - ведущая региональная девелоперская компания, специализирующаяся на развитии и управлении торговыми и торгово-развлекательными центрами по всей России. Максимизируя отдачу, мы выполняем полный цикл работ по подготовке и управлению объектами торговой недвижимости: начиная от приобретения участка земли и проектирования будущего комплекса, заканчивая его эксплуатацией и управлением на протяжении всего дальнейшего времени.

На сегодняшний день в портфеле ОАО "РТМ" находится 56 объектов коммерческой недвижимости общей площадью более 546,9 тыс кв м, а также проект по возведению жилья в Брянске общей площадью 180 тыс кв м. Данные проекты находятся на разных стадиях развития: от земельных участков, подготавливаемых для строительства, до полностью функционирующих комплексов в различных регионах России. Стоимость нашего портфеля объектов в текущей стадии составляет 643,4 млн долл. Ожидается, что к моменту запуска в эксплуатацию последнего строящегося объекта из числа существующих, стоимость портфеля вырастет до 1,49 млрд долл, что говорит о более чем двойном приросте в течение ближайших трех-четырех лет.

В числе арендаторов наших торговых центров - крупнейшие международные и российские торговые сети: REWE Group, METRO Group, Media Markt, Техносила, Детский Мир, Спортмастер, Снежная королева, Старик Хоттабыч, а также Mango, New Yorker, Benetton, Mexx и еще множество других.

Вопрос: Какова стратегия развития компании на ближайшие 3-5 лет?

Ответ: Стратегия компании остается неизменной - во-первых, клиентский подход, во-вторых, строительство объектов современных форматов, в-третьих, представление полного цикла услуг в области девелопмента - от приобретения земли и создания концепции до управления и эксплуатации готового объекта, в-четвертых - это региональный фокус, и в-пятых - это постоянное развитие, поиск новых форматов, идей, концепций.

Позвольте остановиться на этом немного подробней. Уже на стадии приобретения участка мы знаем, кто из якорных арендаторов придет в этот торговый центр, подписываем с ними предварительные договоры, и строим ТЦ с учетом их нужд и пожеланий. Это выгодно всем - и самим арендаторам, которые получают площади, адаптированные под их требования /погрузочно-разгрузочные зоны, складские помещения и прочее/, и нам, так как мы уверены, что построенное помещение будет востребовано якорным арендатором. При этом все наши торговые и торгово-развлекательные комплексы проектируются что называется "на будущее", то есть используются самые новые и востребованные концепции. Это своеобразная "мода", ведь с течением времени изменяются предпочтения покупателей - сейчас потребители склонны осуществлять покупки в более цивилизованных условиях и с меньшей охотой посещают торговые объекты устаревающих форматов, многие из которых по сути своей недалеко ушли от вещевых рынков. Соответственно, возрастают требования со стороны арендаторов к классу площадей, предлагаемых в аренду. Мы же заглядываем в будущее еще на шаг вперед - сейчас Группа "РТМ" находится в стадии активной подготовки к выходу на рынок жилой недвижимости с новой, уникальной для России концепцией. Суть ее в том, что одновременно со строительством крупного торгово-развлекательного центра будет строиться жилой квартал вокруг него. Это даст синергетический эффект - город получит не только готовый жилой микрорайон, но и большую часть торгово-развлекательной инфраструктуры, которая будет находиться в этом центре: парк развлечений с аттракционами, магазины, супермаркеты, кинотеатры, детские игровые площадки, автомобильные стоянки... такой "город в городе". Это нужно и выгодно всем: люди получают новое жилье, торговые и развлекательные центры, где они могут отдыхать всей семьей независимо от времени года; город получает новые рабочие места и налоги /в том числе в муниципальный бюджет/, облагороженную территорию микрорайона, автомобильные стоянки; местные коммерческие предприятия и индивидуальные предприниматели получают площади в аренду для развития бизнеса. Мы уверены - для России это не просто уникальная, но и востребованная концепция, за ней будущее.

Вопрос: Какова стоимость объектов ОАО "РТМ"?

Ответ: Стоимость портфеля наших объектов была оценена независимой оценочной компанией Colliers International по состоянию на 30 июня 2007 г и составила 643,4 млн долл, что на 17,3 проц выше аналогичной оценки, проведенной 28 февраля 2007 г тем же оценщиком. То есть за 4 месяца 2007 г /март-июнь/ стоимость нашего портфеля объектов выросла на 94,7 млн долл. Рынок за это время вырос на 5-7 проц. Рост стоимости портфеля объектов компании происходит на фоне снижающейся долговой нагрузки. Все это приводит к росту показателя NAV /NAV - net asset value - стоимость чистых активов/. В связи с этим аналитики рынка благоприятно оценивают перспективы компании.

Вопрос: Кто владеет компанией на сегодняшний день?

Ответ: На IPO было продано 28,6 проц акций, в том числе крупнейшим мировым финансовым институтам: Morgan Stanley, Fidelity и ряду других. После IPO мажоритарными акционерами ОАО "РТМ" остались компании SMH Limited /42,89 проц/, Pilot Holding GmbH /14,25 проц/, ОАО "ИнвестРитэйлГрупп" /14,25 проц/.

Вопрос: Почему при проведении IPO была выбрана именно площадка РТС?

Ответ: В мае 2007 г мы провели IPO на РТС, а также разместили GDR среди международных институциональных инвесторов, заинтересованных в секторе розничной торговли и торговой недвижимости в России. Большинство российских эмитентов делают эту программу, потому что так проще и удобней работать. Такая структура предложения привлекла как отечественных инвесторов, так и инвесторов в Великобритании и континентальной Европе, которые не смогли бы получить доступ к такому типу портфеля и возможностям, которые мы бы предлагали каким-либо иным способом.

Вопрос: Планируете ли выход в будущем на международные торговые площадки?

Ответ: Мы не концентрировались на какой-то одной западной торговой площадке. Пока мы говорим, что у нас нелистингованные ценные бумаги. Почему? Нам так удобнее с точки зрения управления этой ценной бумагой. Но если мы решим провести SPO, то возможно вернемся к обсуждению этого вопроса. Кроме всего прочего, мы расширяем свое присутствие на других российских площадках. В частности, сейчас ОАО "РТМ" готовится к прохождению листинга акций на ММВБ. Мы не претендуем на "народное IPO", но хотим, чтобы в любое время практически любой инвестор мог купить акции нашей компании.

Вопрос: Почему компания сразу вышла на IPO, а не пошла по пути "российские облигации - CLN - IPO"?

Ответ: Мы посчитали, что это наиболее эффективный путь. Структура капитала компании должна быть максимально сбалансированной с точки зрения соотношения собственных и заемных средств. Использование инструментов, названных Вами, могло привести к неоправданному наращиванию долга, что для нас недопустимо. Кроме того, подобный шаг не является новинкой. Например, многие компании нашего сектора также проводили IPO, не размещая перед этим ни облигаций, ни CLN.

На сегодняшний день мы рассматриваем возможность использования различных рыночных инструментов.

Вопрос: На момент IPO долговая нагрузка ОАО "РТМ" была высока. Изменилось ли что-то в этом направлении?

Ответ: Безусловно. Компания планомерно снижет долговую нагрузку. Только за четыре последних месяца ОАО "РТМ" погасило ряд обязательств перед банками на сумму более 63 млн долл. Это тоже один из критериев, который позволяет сказать о стабильном положении компании на рынке. До выхода официальной отчетности более подробную информацию можно почерпнуть из наших официальных сообщений, размещенных на интернет-сайте ОАО "РТМ".

Вопрос: Если Вы считаете, что компания недооценена, какие шаги будут предприниматься в этом направлении?

Ответ: Плох тот менеджер, который считает, что его компания переоценена. Прежде всего, самое главное, что удовлетворяет инвесторов и повышает оценку - это четкое следование намеченной стратегии и постоянное совершенствование управления. То есть это продолжение реализации наших проектов и усиление системы корпоративного управления.

Так, с момента предыдущей оценки Colliers International группа "РТМ" начала строительство торгового центра в Липецке /общая площадь почти 49 тыс кв м/. Сданы в эксплуатацию: торговый центр "Демидовский" в Туле /общая площадь, принадлежащая ОАО "РТМ", составляет более 13,4 тыс кв м/, а также объект недвижимости, входящий в состав торгового центра "Ульянка" в Санкт-Петербурге /общая площадь более 2,8 тыс кв м/. Кроме того, в рамках процесса консолидации торгового центра "На Свободном" /Красноярск/, были приобретены в собственность дополнительные помещения этого ТЦ общей площадью более 2,5 тыс кв м, что позволило увеличить долю ОАО "РТМ" в ТЦ "На Свободном" до 61 проц. Также начато строительство в подмосковном Одинцово, где будет построен торговый центр общей площадью около 78 тыс кв м, продолжается строительство 4-этажного ТЦ в Санкт-Петербурге, на улице Малая Балканская, общей площадью более 24,8 тыс кв м.

Что касается усиления системы корпоративного управления, то на сегодняшний день из шести членов совета директоров ОАО "РТМ" трое являются независимыми. Кроме того, буквально недавно советником председателя совета директоров по вопросам привлечения инвестиций и связей с госорганами был назначен Владимир Лопухин - экс-советник правительства России, член советов директоров таких крупных компаний, как ОАО "Бритиш Американ Тоббако-Ява", ЗАО "Гражданские самолеты Сухого", Super Jet International S.p.A.

Также за текущий год мы наладили систему подготовки оценки объектов. Сейчас на стадии "настройки" находится система подготовки финансовой отчетности. Мы планируем вести параллельный финансовый учет /МСФО, РСБУ/ и почти полностью автоматизировать подготовку отчетности по МСФО, что существенно сократит сроки ее публикации. Для этих целей был создан департамент корпоративной финансовой отчетности и аудита, в котором работают одни из лучших профессионалов на рынке в этой области.

Мы регулярно проводим конференц-звонки, в которых участвуют представители инвестиционного сообщества и аналитики, где мы информируем их о текущем состоянии дел в компании. В скором времени мы также планируем организовать site visit по ряду наших объектов, чтобы наглядно показать нашим акционерам и аналитикам, интересующимся компанией, во что вкладываются деньги и что из этого получается. Также мы заключаем договоры с маркетмейкерами для повышения ликвидности наших акций.

Для взаимодействия с инвестиционным сообществом и аналитиками у нас создан департамент связей с инвесторами и внешних коммуникаций. Он отвечает за своевременное и полное раскрытие информации о событиях, проходящих в компании.

Мы уверены, что участники рынка также видят те позитивные изменения, которые происходят в ОАО "РТМ".

Вопрос: Весной ОАО "РТМ" объявило о приобретении 75 проц долей ООО "РеМа Иммобилайн". Планируете ли вы еще покупки компаний?

Ответ: Действительно, 21 марта 2007 г ОАО "РТМ" объявило о приобретении 75 проц долей ООО "РеМа Иммобилайн", являющейся собственником 18 объектов торговой недвижимости сети супермаркетов BILLA в Москве. Общая площадь помещений, находящихся в совместной собственности ОАО "РТМ" и ООО "РеМа Иммобилайн" составляет более 52 400 кв м.

Сейчас, прежде всего, мы проявляем интерес не столько к сформированным компаниям и готовым объектам, сколько к приобретению земельных участков. Нам интересно начинать с нулевого цикла - здесь скрыт больший потенциал. Географически мы рассматриваем всю Россию, но преимущественно - до Урала, Новосибирск, а также другие города-миллионники. В нашем секторе есть компании, которые покупают участки для перепродажи. Мы же не спекулируем на росте земли, преследуя сиюминутные выгоды. У нас - другие долгосрочные цели - строить и развивать. Поэтому, оценивая возможность приобретения земли, мы проводим переговоры с якорными арендаторами, на предмет того, будет ли им интересен торговый центр, который планируется построить на этой земле. И только после того, как у нас появляется уверенность в успешности такого проекта, мы покупаем землю.

Вопрос: Насколько я понимаю, вы будете строить и управлять жилыми объектами?

Ответ: При включении в наш портфель жилой недвижимости мы, безусловно, рассматриваем возможность и управления ей. Но если компания говорит о том, что построила 2-3 дома и хочет ими управлять, то это, наверное, не очень разумно. А когда речь идет о микрорайоне, в котором проживает 30 - 50 тыс человек - это уже другое дело. Вопрос еще и в том, какие материалы и системы закладываются при строительстве. Например, когда компания планирует сама управлять объектом, она использует только самые качественные строительные материалы и закладывает системы с учетом энергосберегающих моментов, которые будут потом работать на компанию. И это выгодно всем.

Вопрос: Какова география планируемых объектов? Будете ли вы строить в Краснодарском крае, в Сочи?

Ответ: На сегодняшний день мы присутствуем в 12 крупных городах России - это также одно из направлений стратегии нашего развития. Нам интересны все регионы, и Краснодарский край не является исключением. Что касается Сочи, то в свете проведения Олимпиады-2014 этот город видится особенно привлекательным в плане развития коммерческой недвижимости. Но мы считаем, что на сегодняшний день рынок недвижимости этого города сильно "перегрет". В ближайшее время этот ажиотаж, скорее всего, спадет, тогда можно будет говорить о конкретике.

Вопрос: Как Вы считаете: повлиял ли американский ипотечный кризис на финансовый сектор России и, в частности, на рынок коммерческой недвижимости?

Ответ: Безусловно, потрясения американского рынка сказались, в том числе, и на рынке российском. Российские банки практически лишились доступа к западным долговым рынкам, которые несколько лет использовались как основной канал для привлечения финансирования. Заемные дешевые и "длинные" западные деньги были одним из источников роста российской банковской системы. И именно эти средства банки направляли на кредитование, в том числе и компаний, работающих в секторе недвижимости. Кроме того, существует закономерное падение интереса инвесторов к новым эмиссиям. Особенно это отражается на компаниях банковского сектора и сектора недвижимости. В результате чего компании вынуждены переносить свои размещения на более поздний срок. Но мы оптимистично смотрим в будущее: запас прочности российских компаний высок.

Вопрос: Как Вы считаете, будут ли иметь влияние на российский фондовый рынок и на развитие сектора недвижимости предстоящие парламентские выборы и выборы президента?

Ответ: Выборы парламента, а тем более президента страны, как правило, в той или иной степени влияют на финансовый рынок. Потрясений мы не ожидаем, а потому не ожидаем и какой-то негативной реакции рынков.

Вопрос: Каковы Ваши прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости регионов России?

Ответ: Региональный российский рынок торговой и торгово-развлекательной недвижимости еще не насыщен, а потому видится очень перспективным. У торговых сетей, вышедших на региональные рынки, существует большой спрос на качественные площади европейского уровня, которые и предлагает группа "РТМ". Активное развитие местных торговых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приведет к росту спроса, координируя направление развития торговых центров. Через 2-3 года произойдет некоторое насыщение рынка, потом начнется спад у тех компаний, у которых в пакете есть устаревшие концепции, поэтому мы большое внимание уделяем именно современным концепциям. При этом мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе сохранится тенденция стабильного увеличения арендных ставок и снижения показателя capitalization rate.







http://www.prime-tass.ru/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован