11 июля 2005
206

Интервью председателя совета директоров Русского Ипотечного Банка Сергея Корепанова агентству ПРАЙМ-ТАСС


Вопрос: Сергей, недавно ваш банк опубликовал итоги работы в 1-м полугодии 2005 г, которые демонстрируют высокую динамику темпов выдачи ипотечных кредитов. Расскажите, как удалось достичь таких результатов?

Ответ: Портфель ипотечных кредитов нашего банка по состоянию на 1 июля 2005 г насчитывает около 15 млн долларов. С учетом того, что банк, будучи перепрофилирован, вышел на рынок ипотечного кредитования в конце 2004 года, такой результат, безусловно, является неплохим показателем. Сейчас мы выдаем 5-6 кредитов в день, а до конца года наметили выйти на 10-15 кредитов.

Приведенные цифры подтверждают эффективность выбранной нами бизнес-стратегии, основным ноу-хау которой является работа по организации продаж ипотечных кредитов через агентства недвижимости. Сейчас мы работаем более чем с 60-ю агентствами недвижимости, предлагающими жилье на территории Москвы и Подмосковья. Другие игроки рынка ипотеки также активно сотрудничают с агентствами недвижимости, но мы сделали особый акцент на этом сотрудничестве и фактически отказались от работы с клиентами напрямую.

Фактически риэлтеры являются для нас розничными продавцами. Сегодня мы стали одним из самых удобных банков для них, поэтому мы получаем такое значительное количество клиентов. К тому же убеждать риэлтеров в эффективности развития кредитных продаж уже не приходится, для них это стало очевидным фактом.

Вопрос: Русский Ипотечный Банк стал участником системы страхования вкладов. Планируете ли вы развивать другие розничные операции, например, привлекать вклады?

Ответ: Нет, пока вклады привлекать мы не планируем. Вступление в систему страхования вкладов для нас является обязательным условием, поскольку нам необходима лицензия на работу с физическими лицами: мы открываем им счета для погашения кредита. Также нам необходимо было подтвердить свою надежность, показать, что с финансовой устойчивостью и прозрачностью у банка все в порядке. Что касается привлечения вкладов, отмечу, что нигде в мире банки не финансируют выдачу ипотечных кредитов исключительно за счет привлеченных вкладов населения. Это могут делать крупные розничные банки, а для нас, специализированного игрока, развивать дорогостоящую инфраструктуру для работы с клиентами-вкладчиками неэффективно. На рынке сегодня достаточно профессиональных сетевых банков, у которых мы можем просто купить те розничные услуги, которые нам понадобятся в процессе работы, например, кассовое обслуживание кредитов. Развивать все внутри банка обошлось бы гораздо дороже. Да и мировая практика показывает неэффективность продаж ипотечных кредитов через офисы банка. Это дорого. Во всем мире эффективны 2 канала: риэлтер и кредитный брокер. Ипотечный брокеридж у нас еще только зарождается или осуществляется через риэлтеров, которые создают у себя соответствующие подразделения, поэтому приоритетным каналом продаж для нас сегодня и являются агентства недвижимости.

Вопрос: Какие средства банк планирует направить на увеличение своего кредитного портфеля, помимо средств акционеров?

Ответ: Скоро для многих банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, наступит период, когда они окажутся перед выбором способа дальнейшего развития бизнеса, поскольку деньги акционеров, а также средства, привлеченные с их помощью, заканчиваются. Есть несколько способов рефинансирования выданных кредитов. Естественно, мы намерены выбрать те из них, которые принесут учредителям максимальную прибыль. На сегодняшний день у нас уже есть предложения о кредитовании под залог нашего портфеля, вероятно, в 2006 году мы будем осуществлять секьюритизацию. Также мы рассматриваем возможность привлечения стратегического инвестора в наш уставный капитал. Такие кандидаты, выразившие свой интерес к нашему бизнесу и интересные нам, уже есть. До этого момента мы также рассматривали возможность привлечения западных кредитов под гарантии их правительственных агентств.

Вопрос: Насколько правительственные агентства развитых стран, например, США, готовы сотрудничать с некрупным российским банком?

Ответ: Для успешного сотрудничества значительно важнее качество активов, а не размер или известность банка. У нас с этим проблем нет: параметры и качество наших ипотечных активов не уступают активам ни одного ипотечного рынка на Западе ни по доходности, ни по уровню дефолтов, а потому интерес у потенциальных инвесторов значителен. Помимо этого, правительственные агентства готовы давать свои гарантии по кредитам под залог таких активов, поскольку цель их существования - поддержка их национального бизнеса за рубежом. Привлечение нашего банка в ряды клиентов западных банков и есть продвижение их банковского бизнеса на международном уровне.

Вопрос: Процессы слияний и поглощений на рынке могут затронуть и ипотечные банки, когда крупные игроки будут консолидировать более мелких. Как вы оцениваете перспективы развития рынка?

Ответ: Со временем, когда механизм перепродажи кредитных портфелей будет отработан, крупные банки смогут сосредоточиться на покупке таких активов и на выпуске ипотечных ценных бумаг под эти активы с последующим их размещением - секьюритизации. На Западе это очень выгодный бизнес, прерогатива крупных игроков. Правда, крупные игроки там и сами выдают большое количество кредитов.

Необходимо отметить, что в последнее время на Западе значительно выросла доля брокеров: мелкие банки имеют слишком высокую стоимость капитала и их доля сокращается. Думаю, у нас при таком колоссальном потенциале рынка небольшие игроки еще долго смогут сохранять свою нишу.

Вопрос: Какие меры необходимо предпринять, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения?

Ответ: Для решения большинства проблем необходим комплексный подход и ипотека не исключение. Для начала необходимо максимально упростить процедуру взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Я - сторонник того, чтобы государство помогало нам законодательно, остальные проблемы мы готовы решать самостоятельно. Это касается не только процедуры выселения должника, но и другого важного момента - регулирования выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Наконец, с развитием вторичного ипотечного рынка банки значительно активизируются, и ипотека станет определенно доступнее.

В целом же мой прогноз очень позитивный, этот бизнес - один из самых недооцененных и перспективных в сегодняшней России. Но без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным, как это было в США до того, как вмешалось государство и дало импульс для развития ипотеки.

Вопрос: Возможно ли снижение или отмена первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита?

Ответ: Первоначальный взнос необходим по нескольким причинам. Во-первых, если заемщик вносит 15-20 проц стоимости квартиры единовременно, риск того, что он прекратит платежи, существенно снижается. Ответственность за вложенные "свои кровные" не позволит расслабиться и отказаться от платежей по кредиту, ведь заемщику придется покрывать издержки банку на взыскание кредита как раз из своих собственных средств. Во-вторых, первоначальный взнос является для банка гарантией, страхующей от риска падения стоимости недвижимости в том случае, если заемщик расплатиться по кредиту не сможет и банку придется ее продавать. Отмена первоначального взноса возможна только в том случае, если эти риски на себя возьмут страховщики, хотя, на мой взгляд, в этом случае сильно возрастет вероятность дефолта.

Вопрос: Поможет ли банкам введение института кредитных бюро упростить и удешевить процесс предварительной проверки заемщика?

Ответ: Вряд ли кредитные бюро помогут удешевить ипотеку. Ипотечный кредит заемщик чаще всего берет раз в жизни. Аккумулируемые кредитными бюро данные о потребительских, пусть и успешно возвращенных, кредитах, не сыграют определяющей роли для оценки платежеспособности заемщика. Так, все немногочисленные дефолты в ипотеке, с которыми столкнулись мои коллеги, было невозможно предсказать с помощью кредитных историй и скоринга. Например, невозможно прогнозировать что будет делать с кредитом семья в случае развода.

Вопрос: Ваш прогноз на 2-е полугодие 2005 года, как будет развиваться рынок и банк?

Ответ: Рынок ипотечного кредитования даже в Московском регионе практически неразвит. По нашим оценкам его накопленный потенциал составляет не менее 20 млрд долларов. Из годового оборота рынка жилой недвижимости порядка 7-8 млрд долларов ипотечные сделки составляют не более 5-7 проц. Очевидно, что потенциал огромен. Думаю, рост по сравнению с 1-м полугодием 2005 года составит до 80-100 проц. Снижение ставок маловероятно до тех пор, пока не станет понятна и предсказуема экономика этого бизнеса. Это будет возможно, когда появится эффективный рынок закладных и других ипотечных ценных бумаг, и инвестор поймет параметры, по которым он может рефинансировать или продавать свои ипотечные активы.

Рынок ипотечных бумаг у нас сегодня отсутствует, а сделки по продаже ипотечных кредитов носят разовый характер. В то же время у банков на балансе уже формируются определенные портфели ипотечных кредитов. Поэтому я ожидаю в ближайшем будущем значительный рост на рынке вторичной ипотеки, а в конце 2005 года - первые эмиссии ипотечных ценных бумаг. Сильные ограничения сегодня накладывает законодательство, которое значительно затрудняет выпуск ипотечных облигаций /хотя этот вопрос активно решается ФСФР с участием банков/, но бизнес ищет другие возможные пути, как, например, продажа закладных.






http://www.prime-tass.ru/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован