12 июня 2007
7567

Ларионов А.Н., Самойленко Д.Б.: Инвестиционное жилье: решение жилищной проблемы или развитие теневой экономики

Main jujgjsjujojcjb
А.Н. Ларионов,
д.э.н., профессор, политолог, заместитель директора
Центра исследований региональных рынков недвижимости
ГНИУ "Совет по изучению производительных сил",

Д.Б. Самойленко,
заместитель руководителя Секретариата Первого заместителя
главы администрации по экономике и инвестиционной политике
Администрации Волгоградской области

Жилищная проблема в Российской Федерации не надумана в верхах, поскольку более 60 % населения в нашей стране нуждается в улучшении жилищных условий. Поэтому придание жилищной проблеме статуса национального приоритета в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" - сам по себе факт позитивный. Однако за два истекших года, прошедших с момента начала его реализации, профессиональные участники рынка и граждане-соинвесторы жилищного строительства столкнулись с многочисленными проблемами, в том числе, с коррупцией и взятками.

Подчеркнем, что в последние десятилетия проблема коррупции выходит на передний план на всех уровнях общественных отношений: международном, национальном, социальном, территориальном, отраслевом, межличностном. Мы считаем, что коррупция теснейшим образом связана с неэффективностью политических систем, государственного управления, правоотношений, общественных отношений, морали и т.п. Коррупция порождается этой неэффективностью, и сама усугубляет ее. Тем самым создается порочный круг, разорвать который крайне сложно.

Обычно отечественные специалисты выделяют три группы факторов, которые способствуют развитию теневой экономики:
- экономические (высокий уровень налогообложения; переструктуризация сфер хозяйственной деятельности; кризис финансовой системы и влияние его последствий на экономику в целом; несовершенство процесса приватизации; деятельность незарегистрированных экономических структур);
- социальные (низкий уровень жизни населения, способствующий развитию скрытых видов экономической деятельности; высокий уровень безработицы и ориентация значительной части населения на получение доходов любым способом);
- правовые (несовершенство законодательства; недостаточная деятельность правоохранительных структур по пресечению незаконной и криминальной экономической деятельности; несовершенство механизма координации по борьбе с экономической преступностью; незащищенность прав собственности; политическая нестабильность).
Проводимый нами анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Однако он позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли. Предпосылками этого являются процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье и изменение структуры данного сегмента национальной экономики, а также осуществление технической и ресурсосберегающей политики, повлекших за собой значительное изменение структуры и объема спроса на жилье.

При переходе России к рыночным методам хозяйствования по причине резкого сокращения бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, отечественный рынок доступного жилья (РДЖ) регрессировал. Это привело к снижению общих объемов строительства и ввода жилья и увеличению в них доли средств индивидуальных застройщиков. При этом возникла устойчивая принципиально новая тенденция в системе экономических отношений на исследуемом рынке - привыкнув бесплатно получать и эксплуатировать жилье, в современных условиях население вынуждено платить как за его приобретение, так и за его содержание.

В ряде работ нами обосновано, что во многих регионах России не формируется и не реализуется эффективная государственная жилищно-строительная политика, отсутствует стратегия развития отрасли, практически отсутствуют контакты с региональными структурами и ведущими строительными организациями. Поэтому, несмотря на относительно положительную динамику показателей ввода жилья, острота жилищной проблемы во многих субъектах федерации не снижается.

Общим недостатком развития жилищного строительства в пореформенный период является недостаточность долгосрочных ресурсов. Государство не может себе позволить раздавать жилье бесплатно, его задача - создать условия, при которых квартиры и индивидуальные жилые дома станут товаром и этот товар будет реализовываться с выгодой для частного инвестора. Мы считаем, что в указанный период государству не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами развития конкурентных рынков управления и эксплуатации жилья. Причиной этому послужила невозможность для муниципальных органов власти добиться на практике полноценных договорных отношений: их неспособность выполнять свои договорные обязательства привело повсеместно к административному принуждению подрядчиков работать без оплаты своего труда и других материальных затрат или с длительными их задержками. Так, А.Г. Зельднер и Р.К. Южелевский отмечают, что за годы реформ объем жилищного строительства в стране сократился почти вдвое (с 61,7 млн м2 в 1990 г. до 33,8 млн м2 в 2002 г.), а ввод жилья на 1 человека уменьшился с 0,42 м2 до 0,23 м2. По их оценке, при таком состоянии дел решение проблемы обеспечения населения комфортабельным жильем может растянуться на многие десятилетия [2, стр. 39].

В последние годы в субъектах федерации практически повсеместно наблюдается устойчивый рост цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Так, с 2000 по 2002 гг. стоимость жилья на первичном рынке жилья увеличилась на 49%, на вторичном рынке - на 72%, а средняя стоимость строительства - на 69%. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает стоимость строительства. Этот факт позволяет сделать вывод о том, что поскольку вводимого жилья в стране явно не хватает, то у продавцов имеется возможность искусственно завышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок "догоняет" его по ценам.
Обострило жилищную проблему в период реформирования отечественного жилищного строительного комплекса систематическое снижение удельного веса жилищного строительства в общем валовом накоплении основного капитала: 22,8% в 1995 г., 11,6% - в 2000 г., 9,4% - в 2002 г. При том, что за последнее десятилетие объем частного жилищного строительства вырос почти в 7 раз, а государственного сократился в 1,6 раза. Так, в 2002 г. из общего объема построенного в том году жилья в 33,8 млн м2 в федеральное жилье составило 5,6%, субъектов федерации - 3,6%, муниципальное 8,8%, смешанные формы строительства - 12,2%, частное - 68,5%, прочие формы - 1,3% [2, стр. 40].

По данным аналитического агентства "Бизнес Порт", с 1990 по 2006 гг. ввод жилья в целом по России сократился почти на 20 %. Сокращение затронуло все федеральные округа, за исключением Центрального, где прирост составил около 24 %. Причина - в большинстве регионов строительная отрасль переживала затяжной кризис из-за недостаточного объема спроса при существующем уровне цен и низкой покупательной способности населения.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в пореформенной России жилищная проблема не только в целом сохранилась, но и обострилась. Этому способствует множество факторов: дефицит ресурсов для расширенного воспроизводства жилья, постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, продолжающиеся урбанизация и рост городов. Жилищная проблема в России заходит в тупик и требует разработки и научного обоснования новой методологии эффективного управления всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.

Однако, не все так плохо и безнадежно на отечественном рынке жилья. Считаем необходимым подчеркнуть что, несмотря на отмеченные выше проблемы, в настоящее время в экономике России сложились благоприятные условия: снижается инфляция, федеральный бюджет сводится с профицитом, растут доходы населения. Мы считаем, что все это является материальной основой для поворота вектора экономической политики в сторону решения социальных проблем, в том числе всегда весьма остро стоящей в России проблемы улучшения жилищных условий.

Важные место и роль в социально-экономическом развитии нашего государства занимает формирование и развитие РДЖ. По нашему мнению, степень его развития является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ в стране. Мы считаем, что институциональные реформы Российской Федерации не будут считаться завершенными без создания эффективно функционирующего РДЖ, мобилизующего и предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для ее развития и решающего в стране острейшую социальную проблему.

Анализируя государственную политику противодействия коррупции и теневой экономике России в жилищной сфере, нельзя обойти вниманием вышеупомянутый национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" [1]. В формально существующей Концепции названного проекта отмечается, что стратегической целью формирования РДЖ является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Решение данной задачи требует комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие долгосрочного жилищного кредитования, а также возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и через увеличение объемов жилищного строительства.

Следует отметить, что создание в России РДЖ в рамках вышеназванной Концепции предусматривается за счет:
- развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан (ипотечного кредитования на цели приобретения жилья, кредитования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, кредитования индивидуального жилищного строительства, другие формы);
- создания условий для увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства, другие меры;
- повышения эффективности функционирования рынка жилья за счет снижения административных барьеров и транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан - добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.
Приоритетный национальный проект включает в себя федеральную целевую программу "Жилище" на 2022-2010 гг. с подпрограммами по очередникам и военнослужащим, программу по обеспечению жильем ветеранов и инвалидов "Предоставление субвенций субъектам РФ в соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 г. N 199-ФЗ". Плюс 27 законодательных актов, утвержденных в декабре 2004 г., направленных на реформирование ЖКХ и строительной отрасли, включай Жилищный, Градостроительный кодексы, Федеральный закон "О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов" и пр.
Достижение устойчивого развития современного отечественного рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения, а также создания эффективной институциональной структуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом.
В настоящее время реализуется утвержденный приказом министра регионального развития РФ от 18 января 2006 г. N 5 "План-график реализации основных мероприятий приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" в 2006-2007 гг. (с учетом изменений, одобренных на заседании межведомственной рабочей группы при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике (протоколы N 2 от 16 февраля 2006 г., N 7 от 26 июля 2006 г., N 9 от 1 ноября 2006 г.).
В вышеуказанном проекте поставлена очень амбициозная и социально значимая задача: количество сдаваемых жилых метров к 2010 г. нужно удвоить, доведя минимум до 80 млн кв. м в год. Авторы проекта серьезно рассчитывают, что этот рост может обеспечить помощь регионам в подготовке площадок для нового строительства. Однако, как показывает практика, имеется масса проблем при реализации названного национального проекта. Так, например, ипотеку предлагается стимулировать всячески. ОАО "АИЖК", например, провело снижение процентной ставки по кредитам и обещает уменьшить ее до 8% годовых к концу текущего года. Эксперты не устают повторять: увеличение выданных ипотечных кредитов, не подкрепленное соответствующим ростом объемов строительства, чревато одной большой неприятностью - ростом цен на рынке новостроек (которые "потянут" за собой и вторичное жилье).
Обнаружились и другие "подводные камни", о которые может споткнуться жилищная программа. Спикер Совета Федерации С. Миронов, в частности, обращает внимание на то, что новостройки распределены по стране крайне неравномерно: село постепенно вымирает, а города задыхаются от перенаселенности. Возникают проблемы, потому что они не могут расти вширь бесконечно. "Несмотря на огромную территорию нашей страны, мы тем не менее живем слишком скученно", - констатирует спикер. Правда, как решать эту фундаментальную в общем-то проблему, С. Миронов, похоже, не знает. Ясно, что пока не поднимется уровень жизни в российской глубинке, народ будет "утекать" в города, но прекратить этот процесс пока действительно невозможно.
В этой связи мы разделяем точку зрения руководителя национального градостроительного общества А. Кривова, который считает, что национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" не имеет стратегии и методики, он составлен из фрагментарных подпрограмм, которые зачастую не связаны друг с другом [6]. Мы считаем, что в настоящее время перед нашей страной стоит не вопрос распределения и обеспечения инфраструктурой земельных участков, а вопрос освоения колоссальных территорий, которые нужно отводить под новое жилищное строительство.
Поскольку селитебные территории в России занимают 0,4% всей территории, то в этих условиях полноценного развития быть не может. Для того, чтобы строить 100 млн. кв. м жилья в год, ежегодно надо отводить под застройку около 2000 кв. км, а это уже проблема территориального планирования и разработки генеральных планов поселений.
Блефом мы считаем финансовый аспект рассматриваемого национального проекта, поскольку при решении жилищной проблемы в нашей стране важное значение имеет платежеспособный спрос населения не только на строительство и приобретение жилья, но и на кредиты на эти цели. Основными причинами ограниченного платежеспособного спроса российских граждан на приобретение и строительство жилья являются весьма низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления; недостаточное развитие института долгосрочного жилищного кредитования; необоснованно высокие процентные ставки, снижающие доступность жилищных кредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением; недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов, а также ряд других причин.
Нашу позицию разделяет начальник научно-технического управления Минстроя Московской области В. Абарыков. По его оценкам, "недоступность" жилья характеризуется отсутствием у молодежи 60% средств для покупки квартиры (даже при условии, что Федерация им добавит 10%, а регион - 30%) [5, стр. 37].
Кроме того, руководитель федерального агентства "Рострой" С. Круглик отмечает, что более половины (на 300 млн руб.) из 36 соглашений (на общую сумму 700 млн руб.), заключенных по программе "Молодая семья" с субъектами Федерации, до сих пор не обеспечены федеральными средствами: Рострой не может предоставить им деньги, так как 40 субъектов по состоянию на 1.04.2007 г. не сдали отчетность за 2006 г.
Необходимыми условиями обеспечения доступности жилья для средне- и малообеспеченных категорий граждан являются: внедрение в практику функционирования РДЖ доступных и эффективных финансовых схем приобретения и строительства жилья (а также кредитов на эти цели), предполагающих активное финансовое участие федеральных и региональных органов государственной власти при их реализации, а также максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
Сдерживающим фактором здесь является "серая" заработная плата, выплачиваемая сотрудникам различных компаний "в конвертах". Решительный бой этому проявлению теневой экономики объявлен в северной столице: в Санкт-Петербурге работает межведомственная комиссия по вопросам ликвидации задолженности по заработной плате и повышения уровня оплаты труда работников организаций, находящихся на территории города. В 2006 г. на ее заседаниях была рассмотрена деятельность более 14 тысяч организаций, официальная заработная плата работников которых была в 2-3 раза ниже минимального прожиточного уровня, и в 5-7 раз ниже средней заплаты по отрасли. Между тем реальный заработок был существенно выше и выплачивался "в конвертах". По словам руководителя названной комиссии М. Осеевского, помимо нарушения налогового законодательства, это приводит к потере работниками предприятий многих социальных льгот. Они лишаются полноценной пенсии, выплат по больничному листу, не могут взять кредит в банке для строительства и покупки жилья. В результате работы комиссии, оплата труда на предприятиях была выведена из тени и увеличилась в среднем в 2,5 раза. То есть стала выше минимального прожиточного уровня. В настоящее время ставится задача поднять ее до средней зарплаты по отрасли и по городу [7].
Анализируя структуру себестоимости жилищного строительства в современной России, Е. Медынцева отмечает, что в современной России сумма легальных платежей за все согласования на всех этапах прибавляет к себестоимости 20-30 %: "Деньги у нас берутся за любой чих, и даже при системе "одного окна" в это самое "окно" подаются в неменьших количествах, чем в десять". Она подчеркивает, что вопрос, соответствуют ли официальные расценки на документацию, экспертизу, регистрацию и пр. реальным затратам на их проведение, уже который год остается без ответа, при этом в экспертирующих и регистрирующих, а тем более в лицензирующих органах явно никто не перебивается с хлеба на квас. Более того, называя вещи свои именами, она утверждает, что "все компании, работающие на российском строительным рынке, дают взятки чиновникам, их подельникам, друзьям и близким" [6, стр. 16].
Анализ темпов строительства в 2004, 2005 и 2006 гг. свидетельствует о том, что в предложенные нацпроектом рамки строительная отрасль может и не уложиться. Министр регионального развития РФ В. Яковлев считает, что низкие темпы строительства вообще могут сорвать выполнение национального проекта. А нарастить объемы мешает не только недостаток площадок. Например, по мнению министра, имеются серьезные проблемы в производстве стройматериалов, в частности, цемента. В настоящее время предельная мощность всех российских цементных заводов обеспечивает строительство 57-58 миллионов квадратных метров в год. Чтобы выйти на 80 миллионов, надо позаботиться, чтобы цемент был.
Однако руководитель Росстроя С. Круглик настроен не так пессимистично. По его мнению, нет никаких препятствий к увеличению производства цемента, он приводил примеры областей, которые, увеличивая строительство, параллельно организовывали собственное цементное производство. А вице-президент Ассоциации строителей России В. Пономарев, в свою очередь, в одной из недавних дискуссий привел опыт Казахстана: там под строительство новой столицы сумели в очень сжатые сроки развернуть производство стройматериалов и теперь нацеливают свои мощности на соседние регионы России.
Ю. Князев отмечает, что научный подход к пониманию путей развития экономической науки состоит в определении подобающего места в ней как для новейших взглядов и течений, так и для прежних теоретических новшеств, ставших уже ее неотъемлемой составляющей частью. Экономическая теория развивается вместе с хозяйственной практикой и обслуживает ее, впитывая те научные идеи, которые возникли в процессе осознания и объяснения новых явлений и процессов в экономике и поисков выхода из возникающих трудностей и даже тупиков в ходе эволюции человеческого общества. Поэтому ко всему предшествующему научному достоянию следует относиться с большим уважением не только потому, что оно анализирует и обобщает предшествующий опыт, но и из-за необходимости постоянно проверять достоверность накопленных знаний, которые также могут служить пониманию нынешних и будущих экономических процессов [3, стр. 110].

В настоящее время многие отечественные аналитики [7] отмечают резкое снижение доли инвестиционных покупок жилой недвижимости, а значит, и падение привлекательности данного сегмента для вложения средств. Однако, по их мнению, с рынка уходят только спекулятивные инвесторы, тогда как профессионалы не теряют уверенности в доходности жилья. Покупки жилья с инвестиционными целями на столичном рынке, по данным "МИАН - агентство недвижимости", снизились до 5-7%, тогда как в 2006 г. они достигали 30%. Сходными цифрами оперируют и другие игроки рынка, причем, по мнению маркетолога-аналитика компании "КомСтрин" О. Борисенка, в настоящий момент этот показатель не превышает 5%. В первую очередь падение интереса к рынку недвижимости со стороны инвесторов связано с плавным снижением стоимости квадратного метра, а значит, и уменьшением потенциального дохода от недвижимого приобретения.
Аналитики рынка, впрочем, не склонны считать эту динамику негативной. "Сокращение объема инвестиционных покупок - закономерное явление на любых рынках, достигающих верхней точки, - рассказал изданию управляющий партнер компании Blaсkwood К. Ковалев. - В этой фазе покупать уже поздно, надо было приобретать квадратные метры в период роста рынка". Он также отмечает, что спрос снижается в первую очередь со стороны корпоративных инвесторов. "Физические лица продолжают покупать жилье, потому что пока не появилось достойной альтернативы для вложения своих средств", - добавляет эксперт.
Помимо этого уменьшение показателей связано с тем, что рынок покинули инвесторы-спекулянты, рассчитывающие на скорое получение дохода. "Сегодня даже не каждая инвестиционная компания может вкладывать денежные средства в строительство и ждать прибыль от вложений годами. Спекулятивный покупатель с небольшим капиталом просто не может себе этого позволить, а быстрого оборота капитала на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не приходится", - считает генеральный директор ООО "Пересвет-Недвижимость" Н. Андреев. На рынке остались профессионалы, вкладывающие деньги с долговременной перспективой.
По прошествии ценового бума инвесторы начинают более тщательно подбирать недвижимость, которую они в дальнейшем будут сдавать или перепродавать. "Принимать решение о входе в проекты на московском рынке сейчас не так просто, как, скажем, в прошлом году, - считает руководитель аналитической службы "МИАН - агентство недвижимости" А. Кудрявцев: "По-прежнему сохраняется инвестиционный потенциал подмосковных многоэтажных новостроек и малоэтажных таунхаусов". Еще один сегмент, к которому не ослабевает интерес инвесторов, - элитное жилье. "В прогнозах экспертов на этот год элитная недвижимость будет показывать рост цен, превосходящий другие классы жилья", - позитивно оценивает перспективы коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" В. Козлов [8].
В мировой практике давно выявлена закономерность: коррупция всеохватна и масштабна там, где модель организации власти предполагает не правление на основе конкуренции ответственных политических сил, а правление не ответственной перед обществом бюрократии. Поэтому стратегия антикоррупционной политики в любой сфере, в том числе и жилищной, должна быть достаточно гибкой и располагать встроенными средствами анализа своей эффективности и видоизменения.
В заключение хотелось бы отметить, что мы далеки от наивной мысли предполагать, что можно в одночасье раз и навсегда предопределить верный маршрут в борьбе с коррупцией и верные средства движения данной цели. Это связано, с одной стороны, с природой коррупции как социального явления, мимикрирующего, приспосабливающегося, и, с другой стороны, с ограниченностью нашего знания о коррупции и несовершенством применяемых инструментов.
Мы убеждены, что достижение устойчивого развития современного отечественного рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения, а также создания эффективной институциональной структуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом.

Примечания:
1. Доклад на первом заседании Коллегии Министерства регионального развития Российской Федерации "О Концепции национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", плане-графике ее реализации на 2005-2007 гг. и Федеральной целевой программе "Жилище", 2005 г.
2. Зельднер А.Г., Южелевский Р.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. - 2004. - N 8. - С. 38-49.
3. Князев Ю. О научных экономических школах // Общество и экономика. - N 12. - 2003. - С. 108-132.
4. Российская архитектурно-строительная энциклопедия / Под ред. Е.В. Басина. - М., 1996. - 892 с.
5. Всероссийский отраслевой журнал "СТРОИТЕЛЬСТВО". - N 5. - 2007.
6. Всероссийский отраслевой журнал "СТРОИТЕЛЬСТВО". - N 6. - 2007.
7. http://gov.spb.ru/today?newsid=44208
8. http://www.restko.ru/news/6961
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован