29 июля 2007
166

Лилия ШИРЯЕВА: МЫ ДОЛЖНЫ ПРОБУДИТЬ У АРЕНДАТОРОВ ИНТЕРЕС К ВЫКУПУ ЗЕМЛИ В СОБСТВЕННОСТЬ

- Лилия Николаевна, одна из ваших ключевых задач - наведение порядка в документации, регламентирующей градостроительную отрасль. Вам удалось ее решить?

- После изменения градостроительного законодательства и принятых на основании него документов возник некий правовой вакуум, который, с одной стороны, не может быть заполнен на уровне законодательства Российской Федерации. С другой стороны, этот вакуум необязателен для заполнения и на уровне органов местного самоуправления, потому что вопрос, в общем и целом, прописан в кодексах, постановлениях правительства и
т. п. Имею в виду ситуацию, когда федеральный законодатель закрепил определенные полномочия за "органами местного самоуправления" в целом, и этим вроде как все отрегулировано.

Но не определены некоторые точки соприкосновения, горизонтальные связи внутри администрации, принципы, на которых эти связи строятся. В результате возникали "пробуксовки" на определенных этапах деятельности.

Эти документы мы сейчас и нарабатываем, для того чтобы заявителям - и профессиональным застройщикам, и жителям города - было понятно, куда идти, в какие конкретно структуры, какие документы нести, какие заключения получать и что должно быть на выходе.

- Например?

- Например, мы сегодня приступили к разработке регламентов взаимодействия между функциональными органами по разным вопросам. Большое внимание уделяется регламентам по предоставлению земельных участков.

По большому счету, выделение земельных участков - компетенция департамента земельных отношений. Но он этой деятельностью занимается не в одиночку: часть вопросов согласуется с департаментом планирования и развития территории города, часть - с управлением по экологии и природопользованию, часть - с управлением внешнего благоустройства и т. д. Вот эти регламенты к концу года мы должны написать.

Назову те документы, которые у нас уже почти готовы. Они сегодня находятся на согласовании или в стадии последней корректировки.

Яркий пример - порядок выдачи разрешений на строительство. Это больная тема. Ни для кого не секрет, что сроки зачастую не соблюдаются. На это есть и объективные причины, такие как несовершенство 10 дневного срока, установленного Градостроительным кодексом РФ. В этот срок можно легко рассмотреть документы, представленные для выдачи разрешений на строительство индивидуального жилого дома. Но очень трудно, а порой и нереально проанализировать документы для выдачи разрешений на комплекс объектов. Буду просить всех строителей входить в наше положение и понимать, что срок можно выдержать не всегда.

Порядок прохождения документов внутри департамента планирования и развития мы написали, разложили, кто какие действия совершает в 10 дневный срок, приказ по его утверждению вывешен на стенде департамента. К приказу приложен перечень документов, которые должны быть в пакете заявки. В нем "разложена" информация в разрезе каждой конкретной ситуации. То есть Градостроительный кодекс РФ говорит, что должны быть представлены определенные документы.

Например, свидетельство о праве собственности. Что такое свидетельство? Можно понимать, что это подлинник. Можно понимать, что это простая копия. Можно понимать, что это копия, удостоверенная заявителем, либо нотариальная копия. Мы прописали все эти нюансы, которые будем требовать от заявителя. Администрация их и раньше требовала, но сейчас все это подробно зафиксировано на бумаге.

Хочу подчеркнуть: при неполном пакете документов заявление приниматься не будет. На мой взгляд, это правильно. И хотелось бы обратиться к заявителям, чтоб они восприняли это как норму. Тогда не будет жалоб на предмет того, что документы весь отведенный срок пролежали и вернулись с претензией, что нет какой то бумаги. Теперь такого быть не должно.

Готовятся к утверждению правовые акты по колерным паспортам зданий. Разрабатываем Положение о колерном паспорте, где будет определено, как составляется колерный паспорт (в идеале он должен быть у каждого объекта), как он изменяется, с кем согласовывается и вообще, что это за документ и для чего он нужен.

Считаю, что через такой механизм, как колерные паспорта, мы сможем сделать город более ярким.

Существуют определенные принципы, которые применимы для всех городов. Они определяют даже категории расцветок, которые допустимы для того или иного района города в зависимости от его роли в жизни города и в городской среде. И все это научно обосновано. Так что хотелось бы, чтобы грамотная точка зрения у нас и в этом нюансе применялась на практике.

Также уже на выходе регламент взаимодействия с градостроительным советом при главе Перми. В августе мы намерены вынести его на обсуждение. Сейчас этот документ проходит внутренние согласования.

- Какие вопросы будет решать этот регламент?

- Регламент будет определять, какие объекты кап
строительства и проекты планировки должны выноситься на заседание градсовета.

Если говорить о капитальном строительстве, то на градсовет будут выноситься объекты, возводимые в центрально планировочном районе, в центральных частях микрорайонов и на въездах в город. С проектами планировки ситуация сложнее. Сейчас определяемся с критериями. Что это будет: площадь, значимость? Сегодня есть несколько мнений, которые мы обобщим и представим членам градсовета на обсуждение.

Немаловажно, что регламент зафиксирует набор документов, которые должны предоставляться при рассмотрении на заседаниях, а также сам подход к презентации. Сейчас пока получается, что каждый докладчик подает свой проект так, как он видит. Нет единообразия. Поэтому иногда проскальзывает мнение, что градсовет субъективно смотрит на некоторые вещи. С одной стороны, конечно, можно говорить и о субъективизме. Ведь в сфере архитектуры все равно превалирует творчество. А у каждого творческого человека в любом случае есть свое обоснованное мнение. Но в целом подходы к рассмотрению проектов общие.

Также разработано положение о предоставлении земельных участков. Оно будет определять подходы и принципы, по которым мы предоставляем землю. Например, сроки аренды земли и случаи предоставления земли по акту выбора. Этот документ сейчас проходит последние согласования, в планах - рассмотрение его на августовском заседании Пермской городской думы.

Мы ведем работу и над регламентами взаимодействия внутри функционально целевых блоков. В результате их разработки, например, принципы включения объектов в план работ по выполнению проектов планировки, межевания и планов продажи земельных участков за счет бюджетных средств будут понятными и прозрачными для всех участников процесса.

- С подготовкой всех этих документов останутся ли еще какие то "бреши" в нормативной части градостроительной деятельности?

- Не то чтобы "бреши". Разработка новых правовых актов или совершенствование существующих будет требоваться постоянно. Нюансов множество. Это тоже огромный блок работы, который не может не иметь правового регулирования. В конечном итоге это все выльется в то, что каждый заявитель сможет либо направить запрос о предоставлении какой то информации в департамент планирования и развития территории города, либо зайти на сайт и посмотреть эту информацию самостоятельно. Этот блок будет совершенствоваться постоянно.

К концу этого года - началу следующего стоит задача разработать сам состав этой базы, объявить конкурс на ее наполнение и провести мероприятия по организации мониторинга.

То, что сейчас разрабатывается в мэрии, - это необходимость сегодняшнего дня. Когда мы ее устраним, возникнет необходимость завтрашнего дня. Процесс нормотворчества неиссякаем - идет наработка новых правил или совершенствование старых.

- Градостроительный кодекс РФ в отсутствие генерального плана позволяет жить по правилам землепользования и застройки. Есть ли еще какие то документы, которые позволят "продержаться" до декабря 2009 года?

- К 2010 году на уровне каждого муниципалитета должен быть генплан. Это всем известно. В отсутствие генплана могут действовать правила землепользования и застройки. Закон это предусматривает. И в Перми существует этот документ, который решает вопросы градорегулирования. При этом у нас есть ряд проектов планировки, которые развивают документ территориального зонирования. Часть такой документации мы разрабатываем сейчас.

Конечно, не вся территория города "покрыта" такими проектами. Поэтому при формировании бюджета 2009 2011 годов мы проводим анализ существующей ситуации, проверяем все выданные ранее технические задания на разработку этих проектов и готовимся к корректировке бюджетных назначений с тем, чтобы к 2011 году закончить межевание под многоквартирными домами и провести территориальное планирование по территориям, где тоже есть те или иные сложности.

Если говорить о градостроительном законодательстве, то нам необходимо разрабатывать нормативы проектирования. По законодательству, сегодня это - один из наиболее значимых регулирующих инструментов на местном уровне. Сложность в том, что это новое полномочие, которое раньше было закреплено на уровне федерального центра. Для того чтобы перестроиться, требуется время.

На июньском заседании гордумы был принят основополагающий на эту тему акт на уровне города - положение о составе, порядке подготовки и утверждения нормативов градостроительного проектирования. И движение в этом направлении начато. На уровне депутатского корпуса и городской общественности вызрело осознание, что нам это нужно, хотя, в принципе, можно бы их и не разрабатывать.

Город Пермь может жить со СНиПами, которые были утверждены в стародавние времена. Никто нам это не запретил. Но мы "дозрели" до того, что нам нужны свои нормативы, мы задыхаемся внутри тех СНиПов, которые существуют. Потому что они разработаны в далеком прошлом и для всех городов России, они не учитывают наших территориальных и социально экономических особенностей.

Первыми на повестке стоят нормативы стояночных мест при застройке территории. Сейчас готовится положение о комиссии, которая будет рассматривать эти вопросы до представления документов главе администрации. В состав комиссии включаются депутаты, представители строительного сообщества, профессиональные проектировщики, архитекторы, общественность, работники администрации.

Думаю, для того чтобы найти консенсус, придется серьезно потрудиться в этой комиссии. Потому что задача стоит не из легких - учесть потребности развития города и мнение всех заинтересованных лиц.

- На фоне бесконечных мастер планов, стратегий пространственного развития и всяческих схем, разрабатываемых зарубежными архитекторами, уже не видна роль генплана. Чем все эти документы будут отличаться друг от друга? Какие задачи они будут решать? В какие сроки они будут сданы?

- Генеральный план - это абсолютно формализованный документ. Процедура его утверждения и составляющие прописаны российским законодательством. Отступить от этого мы не можем.

Разработка прочих документов, в том числе и стратегии социально экономического развития, которую вы не назвали, это научные труды, которые имеют под собой ряд предложений по развитию города и их обоснование с разных точек зрения. На мой взгляд, через сведение всех этих работ в одной точке мы и получим тот самый формализованный и обоснованный со всех сторон генеральный план.

Например, на комплексную транспортную схему должны нанизываться все остальные слои генплана. Комплексная транспортная схема должна базироваться на социально экономическом развитии или общих положениях развития города в целом. Точно так же размещение, например, промышленных зон (тоже часть генплана) должно основываться как на комплексной транспортной схеме, схеме развития сетей инженерной инфраструктуры, так и на стратегии социально экономического развития.

То есть все те проекты, которые сейчас реализуются и планируются к созданию в будущем, будут являться основой того формализованного структурированного генерального плана, который по Градостроительному кодексу РФ должен быть в каждом муниципалитете. Это все послужит обоснованием генерального плана.

- Один из экспертов, рассуждая о разнице между генеральным планом и мастер планом, рассказал мне, что если из мастер плана вычеркнуть все ответы на вопрос "как", то получится генплан. Вы согласны?

- Генеральный план по нашему законодательству отвечает на вопрос "что", а план реализации генерального плана отвечает на вопрос "как". То есть через все указанные выше основания собирается генеральный план, а потом на основании него создается план реализации генплана. С учетом того, что все наработки уже будут, план реализации родится гораздо быстрее и проще.

Очень хорошо, на мой взгляд, что движение идет одновременно в разных направлениях. То есть к определенному сроку мы сразу будем иметь много много предложений, которые сможем проанализировать с разных точек зрения.

- А есть ли вообще необходимость в проведении конкурса на разработку генплана?

- К концу лета мы разработаем техническое задание. Исходя из него будет понятно, что должен содержать генплан по новому законодательству, как он должен разрабатываться и как приниматься. Мы для себя поймем, какие конкретно органы участвуют в согласованиях, какие вопросы они проверяют (это тоже недостаточно четко отрегулировано сегодня) и сроки согласования у каждого из участников процесса. После этого от конечной точки мы будем двигаться назад, с тем чтобы разложить сетевой план график и по нему уже работать.

- Руководи
тель представительства Пермского края при Правительстве РФ Илья Адамский заявил, что готов приводить в Пермь инвесторов, но власти якобы не могут предложить им нужные участки. Действительно ли есть проблема с участками или инвесторы выдвигают какие то нереальные условия?

- Надо понимать, что в конечном итоге наступит момент, когда у муниципалитета вообще не будет свободных земельных участков под застройку. Земли будут находиться в частной собственности. К этому мы идем. Именно поэтому департамент земельных отношений ежедневно подписывает горы документов о предоставлении участков в собственность под существующими объектами недвижимости.

Федеральные и краевые власти дали установку: необходимо пробудить интерес у арендаторов земли и у владельцев зданий, строений, сооружений к выкупу земли в собственность. Исходя из этого посыла, орган местного самоуправления хорошо сработал.

Конечно, если сравнивать ситуацию трехлетней давности и сегодняшние реалии на предмет наличия свободных муниципальных и, более того, интересных инвесторам земельных участков, то ситуация с каждым годом меняется в худшую для инвесторов сторону. Но это означает только одно: инвесторы должны искать новые привлекательные участки у существующих собственников. Ведь любой собственник, владеющий каким то объектом недвижимости, - будь то муниципалитет или частное лицо - имеет определенный интерес. И инвестор должен стремиться к тому, чтобы интересующий его земельный участок, независимо от того, кому он принадлежит, на взаимовыгодных для сторон условиях оказался у этого инвестора.

На сегодня есть интересные площадки, которые будут осваиваться посредством проектов развития застроенных территорий. Даже в центральных районах города. При этом свободных незастроенных участков в центре нет. И это нормально.

Власти нужны эффективные собственники, поэтому нельзя считать недоработкой или проблемой муниципалитета отсутствие свободных, интересных для инвесторов земель.

Сегодня бизнес еще имеет возможность участвовать в проводимых муниципалитетом конкурсах на приобретение земельных участков. Завтра инвесторы будут работать только с частными собственниками.

Еще раз подчеркну: время "свободных" земельных участков заканчивается. Бизнесу надо идти не только в муниципалитет, но и к такому же частному бизнесу.
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован