06 марта 2008
1507

Нателла Болтянская: Закрытые паевые фонды недвижимости как объект для инвестиций

Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов 07 минут. Вы слушаете "Эхо Москвы". Здравствуйте. У микрофона Нателла Болтянская. В нашей студии Вадим Александрович Сачков, генеральный директор ЗАО управляющая компания "Солид" фонда недвижимости. Здравствуйте.

В. САЧКОВ: Здравствуйте.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Говорим мы с вами про закрытые паевые фонды недвижимости как объем для инвестиций. Объясните, пожалуйста, что такое закрытые паевые фонды?

В. САЧКОВ: Закрытые фонды недвижимости это паевые фонды, суть которых заключается в том, что они делаются, как правило, под конкретные проекты, очень часто для инвестиций в недвижимости, и у управляющей компании нет обязанностей по отношению к ее клиенту досрочно выкупать или гасить паи этих фондов. То есть, они делаются на определенный срок, который отрегулирован в правилах фонда.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Условно говоря, мы с вами, например, скинулись и принесли деньги, например, в фонд "Солид Подмосковный". Руководство купило дом на Рублевке. Так?

В. САЧКОВ: Не совсем так. Совсем не так! Делается фонд. Как правило, инициатором создания фонда является управляющая компания, она излагает определенную инвестиционную идею. Все это дело уже воплощается в оболочки фонда, и это имущество, оно не принадлежит управляющей компании, оно принадлежит клиентам фонда, то есть, пайщикам фонда.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, у меня есть, например, 15 сантиметров этого участка на Рублевке. Да?

В. САЧКОВ: Ну, имущество принадлежит всем клиентам на праве общей долевой собственности, без возможности выдела в натуре. И это право удостоверяется ценной бумагой - паем. Отрезать кусочек и отнести нельзя. Можно совместно управлять этим имуществом. Кстати говоря, права клиентов в закрытых фондах, они достаточно серьезные. Они серьезно отличаются от их прав в открытых, либо в интервальных фондах.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: А скажите , пожалуйста, какой доход обеспечивают такого рода фонды?

В. САЧКОВ: Доход зависит от типа фонда, от предмета инвестиций. Есть фонды, которые инвестируют в строительство, есть фонды, которые инвестируют в готовые объекты. Мы в нашем фонде занимаемся земельным девелопментом, мы ориентируемся на определенный уровень доходности. Я должен быть здесь предельно осторожен в плане того, чтобы корректно подавать информацию. Правилами нашего фонда предусмотрена промежуточная выплата дохода ежегодно - в случае, если он есть - до 14 процентов годовых. Также мы ориентируемся на некую капитализационную доходность, которая будет...

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Долгосрочная...

В. САЧКОВ: Да, да. Потому что проект долгосрочный, проект на 10 лет, но с возможностью ежегодной выплаты промежуточных доходов.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Владимир Александрович, а скажите, пожалуйста, вариант, что, я не знаю, земля подешевеет, мы не рассматриваем?

В. САЧКОВ: В принципе, мы оперируем земельными участками в юго-восточном направлении Московской области, где земли достаточно недооценены. Мы в своем случае не рассматриваем, действительно, такую ситуацию. Но мы не просто покупаем землю и сидим, ждем, когда она вырастет. Мы создает определенную добавочную стоимость. Мы девелопируем землю, мы меняем ее качество. Она от этого дорожает.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Таким образом, что можно сказать о тех рисках, которые, безусловно, сопровождают любые сделки, в том числе и вложение денег, например, в фонд "Солид Подмосковный"?

В. САЧКОВ: Я должен сказать, что само по себе инвестирование в недвижимость, и в частности, в землю через механизм фонда вам снимает очень многие риски. И снижает операционные и рыночные риски для клиента, потому что за него это осуществляют специалисты, аттестованные люди, специалисты не только в ценных бумагах, но и в рынке недвижимости. Конечно, неразумно говорить, что нет никаких рисков, есть только возможность заработать и все. Есть общерыночные риски, связанные с тем, что земля не такой ликвидный актив как ценные бумаги, необходимо время для того, чтобы провести мероприятия по девелопменту, оно может сдвигаться вследствие каких-то технических, бюрократических процедур. Ну, и в принципе, мы не ориентируем граждан на краткосрочную доходность. Это проект достаточно длинный. Это, на наш взгляд, достаточно стабильное, но долгосрочное вложение денежных средств. Как, в принципе, и все паевые фонды.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Владимир Александрович, для тех, кого это заинтересовало, сразу объявите, пожалуйста, координаты, где, что можно про вас узнать более подробно.

В. САЧКОВ: Во-первых, наш адрес в интернете www/solidinvest.ru. Зайдя на этот адрес, можно найти адрес непосредственно управляющей компании "Солид" фонда недвижимости, и через нашего брокера компании "Солид" приобрести паи нашего фонда. Наш телефон 228-70-10. Адрес: Хорошевское шоссе, дом 32-А.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, что нужно иметь в кармане для того, чтобы стать пайщиком этого закрытого фонда?

В. САЧКОВ: Ну, на сегодняшний день наш фонд сформирован, то есть, все паи проданы. Мы сейчас готовы предложить клиентам к продаже паи на вторичном рынке. Поскольку фонд был сформирован буквально в конце прошлого года, цена продажи на сегодняшний день не сильно отличается от цены первичного размещения. Для того, чтобы приобрести паи, необходимо обратиться в офис инвестиционной финансовой компании "Солид" , оформить соответствующий договор-поручение, дать приказ на покупку, завести деньги. Физическому лицу необходимо для этого иметь только паспорт. Ну, и денежные средства.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Немножечко еще про так называемые "параметры фонда". У вас, наверняка, есть партнеры?

В. САЧКОВ: Да. Изначально фонд создавался объемом в 2 миллиарда 600 миллионов рублей. В фонд были внесены земельные участки в Раменском районе Московской области. Их оценка была сделана независимыми оценщиками. У фонда на сегодняшний день одним из оценщиков является компания "ИНКОМ" и "Бейкер-Тиллер Росаудит". Дальше мы планируем летом осуществить дополнительную эмиссию паев, с тем, чтобы привлечь деньги уже непосредственно для девелопмента и уже мероприятий дальнейшего развития этих участков. А минимальная сумма инвестиций в фонд была при первичном формировании 100 тысяч рублей. Стоимость пая - 1 тысяча рублей. Сейчас мы говорим о вторичном рынке. Паи фонда можно приобрести и через компанию "Солид" - минимальная сумма практически не ограничена, а также на бирже, потому что паи фонда мы вывели на ММВБ (лист В), и также РТС по своей инициативе вывела паи нашего фонда в РТС-Борд. Так что, в принципе, можно обратиться к любому брокеру, или к тому же "Солиду", и через биржу купить паи.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Скажите, пожалуйста, а существует для участников такого рода фондов налоговые льготы?

В. САЧКОВ: Во-первых, как и все паевые фонды закрытые, к ним это в той же мере относится, фонды не являются юридическим лицом. Соответственно, есть эффект так называемого "отложенного налога на прибыль". То есть, пока работают активы внутри фонда, совершаются сделки по купле-продаже, получается доход, этот доход не изымается клиентами фонда - пайщиками, на него нет налога на прибыль. Соответственно, эффект реинвестирования, он присутствует. И в этом налоговая льгота, конечно, определенная присутствует, и соответственно, повышается степень доходности.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: На какой срок нужно вкладываться в земельной фонд?

В. САЧКОВ: Я уже сказал, что правила нашего фонда предусматривают срок его деятельности 10 лет, потому что у нас достаточно долгосрочная программа, мы должны за 10 лет с достаточно большим земельным массивом отработать. Мы понимаем, что 10 лет может быть долгий срок, и поэтому прикладываем максимум сегодня усилий для того, чтобы сделать вторичный рынок паев, биржевой рынок, чтобы люди могли, в принципе, в любое время продать и купить паи.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: На владельцев каких сумм, примерно, вы ориентируетесь?

В. САЧКОВ: Вы понимаете, мы свой фонд изначально старались позиционировать максимально розничным. Поэтому стоимость пая при формировании была всего тысяча рублей, а минимальная сумма инвестиций 100 тысяч рублей. Для закрытых фондов достаточно либеральная сумма. И в принципе, у нас исторически так получилось, что и в предыдущих проектах подобного рода, в основном, основные клиенты - это физические лица.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я еще раз попрошу вас объявить координаты, по которым можно более подробную информацию получить.

В. САЧКОВ: Значит, наш адрес в интернете www.solidinvest.ru. Телефон 228-70-10. Адрес: Хорошевское шоссе, дом 32-А. Для приобретения паев фонда "Солид Подмосковный" сегодня необходимо либо обратиться в офис управляющей компании, либо в инвестиционную финансовую компанию "Солид".

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Теперь такой к вам вопрос. Ни для кого не секрет, что мошенники, они не дремлют. Да? И вот недавняя история в Санкт-Петербурге, она тому подтверждение. Я насколько понимаю, что вольно, конечно, уважаемым гражданам России идти абы куда, но на какие параметры имеет смысл посмотреть потенциальному инвестору, прежде чем выбирать место, куда он будет инвестировать свои деньги?

В. САЧКОВ: В первую очередь, люди, конечно, должны понимать, что согласно законодательству любая организация не имеет права как-то огульно собирать средства граждан. Этот вид деятельности лицензируется. Если это банк, у него есть лицензия соответствующая. Если это финансовая компания, это также с лицензируемой деятельностью. Управляющая компания также. Если какая-то структура, руководствуясь непонятно какими нормативными актами, с вас пытается получить деньги, это первое, что должно вызвать вопросы. Надо ознакомиться: что это за компания, почитать ее устав, имеет ли право она этим заниматься. Дальше надо понимать, что единственная на сегодняшний день организация, которая имеет право гарантировать доходность, это банки. Все остальные не имеют права давать каких-либо гарантий, обещаний, предположений относительно доходности. Когда вам что-то гарантируют, и еще достаточно высокие, заманчивые проценты, это тоже должно, безусловно, настораживать. Надо посмотреть на организацию, надо посмотреть на тот продукт, куда они предлагают вложиться, на их историю, опыт, и тогда уже принимать решение.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Согласитесь, что все-таки человек, который собирается в одно или другое место инвестировать свои деньги, должен сам себе ответить на какие-то вопросы. Вот прежде чем обратиться... Хорошевское шоссе... где?

В. САЧКОВ: 32-А. Метро Беговая.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: так вот, прежде чем обратиться к вам в Солид-Инвест, скажите, пожалуйста, что он должен для себя уяснить? Какие важные пункты и важные параметры?

В. САЧКОВ: Принимая решение об инвестиции в паевые фонды, в любые: открытые, интервальные, закрытые... Группа наших компаний, она имеет полную линейку. Сегодня на наш взгляд, самое актуальное, это, конечно, земельный фонд "Солид Подмосковный". Человек должен определиться, первое, с тем, какова срочность этих инвестиций для него? На какой срок от может отвлечь определенные денежные средства? Конечно, он должен определиться с уровнем риска, какой риск он готов принять на себя. Если он хочет сверхвысокой доходности и готов рисковать, наверное, разумно рассмотреть возможность вложения, может быть, в ценные бумаги. В первую очередь, в акции "голубые фишки". Если он не готов, тогда надо смотреть инструменты менее доходные, но и более надежные, такие как инструмент с фиксированной доходностью либо инвестиции в недвижимость. Такие вот как раз инструменты как закрытые фонды недвижимости. Они на сегодняшний день представляют достаточно серьезную конкуренцию для тех же фондов облигаций.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, в любом случае есть варианты в "Солид-Инвест"?

В. САЧКОВ: Конечно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Но я попросила бы вас более подробно... Вот, например, человек вложил какие-то средства в тот самый фонд "Солид Подмосковный". Проходит какое-то время, он получает свои дивиденды. Он хочет, например, знать, что происходит с ним. Как он может получить эту информацию?

В. САЧКОВ: Ну, во-первых. ...

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ведь это же корпоративная собственность получается, правда же?

В. САЧКОВ: Конечно, конечно. Все клиенты этого фонда они являются совладельцами имущества фонда. Во-первых, мы в обязательном порядке обязаны раскрывать информацию о деятельности самой управляющей компании, о деятельности фонда. И это не наше желание, это требование федеральной службы по финансовым рынкам. Мы раскрывать ее обязаны на сайте, а также по требованию наших клиентов. Во-вторых, у паевого фонда и у нашего фонда "Солид Подмосковный" существуют правила, разумеется, фонда. И есть такой орган как общее собрание владельцев инвестиционных паев. Этот орган наделен достаточно серьезными правами. Есть вопросы, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания, и там вопросы достаточно серьезные вплоть до смены управляющей компании. Поэтому люди могут принимать достаточно активное участие в жизни фонда и в инвестировании своих средств. Другое дело, что надо понимать, что присоединяясь к фонду, то есть, покупая паи, они присоединяются к тем правилам, которые зарегистрированы управляющей компанией федеральной службы по финансовым рынкам. И соответственно, придти, допустим, и сказать, что давайте будем инвестировать не в это, а во что-то другое - это не их компетенция. Они могут ставить вопросы, которые именно относятся к их компетенции. Голосовать на этом собрании, менять какие-то вещи в правилах и так далее. Для этого надо ознакомиться с правилами, там все эти вопросы описаны.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Владимир Александрович, еще такой вопрос. Вот насколько мне известно, государство Российское даже в Стабфонд куда-то вкладывает. Да?

В. САЧКОВ: Да.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, как я понимаю, такая проблема может возникнуть не только у частных лиц, но и у корпораций. Мы примете корпорацию, которая как-то хочет инвестировать свои средства, защитить их от инфляции...

В. САЧКОВ: Может, громко сказано - "корпорации". В принципе, у нас есть такие клиенты на сегодняшний день, юридические лица, как правило, это институциональные инвесторы: страховые компании, это негосударственные пенсионные фонды, которые размещают свои страховые резервы и пенсионные резервы в наши паевые фонды. Потому что их деятельность заключается в другом. Профессиональными инвестициями занимаются управляющие компании. Но и есть также клиенты, юридические лица, которые так же рассматривают возможность... Так что ограничений для приобретения паев, для инвестиций в фонды абсолютно никаких нету.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Тогда еще такой вопрос. Вот человек, который вкладывает свои средства в земельный фонд "Солид Подмосковный". Напомните еще раз, пожалуйста, каким образом это можно сделать.

В. САЧКОВ: На сегодняшний день, поскольку фонд уже сформирован, это можно сделать... Для этого необходимо обратиться в офисы инвестиционно-финансовой компании "Солид", подать соответствующее поручение на покупку, оформить договор. Для этого необходимо иметь паспорт и денежные средства, разумеется. И паи будут вам приобретены. Либо можно обратиться в офис управляющей компании, мы также организуем продажу. Так же - я уже говорил - мы вывели наш фонд на биржу, и в ближайшее время начнутся реальные торги на бирже.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, и все-таки человек, который собирается оторвать какие-то деньги от себя и положить их в долгий ящик, он должен примерно представлять себе, что теоретически риск, наверное, присутствует при любой сделке. Вот на какие риски следует ориентироваться, и на что следует обратить внимание? Если вкладываются , например, деньги в фонд "Солид Подмосковный".

В. САЧКОВ: В любых инвестициях присутствует один рис - это рыночный риск, основной, который, в принципе, не снимается и не страхуется. Риск рыночный, когда я говорю о нем, я имею в виду риск снижения стоимости актива, связанный с какими-то внешними экономическими факторами и прочее. Конечно, он присутствует. Конечно, надо отдавать себе отчет, что это инвестиционная деятельность. Другое дело, что в этом инструменте, как земля, он может быть несколько ниже, чем в каком-либо другом, поскольку мы оперируем относительно недорогими землями, которые на сегодняшний день имеют, на наш взгляд, и на взгляд многих специалистов достаточно серьезный потенциал роста, потому что так исторически сложилось, что, как вы знаете, преимущественно северо-западное направление Московской области активнее как-то развивалось, и там цены уже зашкалили, совершенно какие-то безумные. У нас таких цен, на нашем направлении, в принципе, нету. Поэтому недооцененность определенная существует. И кроме этого, я опять же говорю, мы не сидим на земле и не ждем, когда она вырастет. Мы меняем ее качество, мы увеличиваем ее стоимость.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Но каким образом? Вы там делаете некие постройки?..

В. САЧКОВ: Ну, грубо говоря, на сегодняшний день это выглядит, в двух словах так: приобретается поле, дальше это поле режется на мелкие участки, получаются технические условия для коммуникаций, ставятся заборы, делаются внутрипоселковые дороги. Соответственно, оно уже стоит дороже, потому что можно продавать в розницу, и люди имеют возможность, действительно, уже там строить. Они понимают, где они подключатся к электричеству, где они получат газ. Земельный девелопмент, он делится на несколько этапов...

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, окультуривание, скажем так.

В. САЧКОВ: Надо пройти определенные юридические процедуры. До юридических процедур масса других вещей. Нельзя просто, даже если земля юридически позволяет, статус ее, на ней строить, надо все равно пройти соответствующие разрешительные вещи: радиационный фон, экологию, геоподосновы и так далее, и так далее. В этом много-много бумажной работы.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Между прочим, Вадим Александрович, юго-восток Подмосковья считается, скажем так, не самой... благоприятной зоной.

В. САЧКОВ: Смотря о чем говорить. Стоит вспомнить Кратово, Малаховку, это дачные места...

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ну да, вопросов нет больше.

В. САЧКОВ: Там есть прекрасные места. Он, может быть, сложен с точки зрения транспорта, доступности автомобильной, но где сейчас просто? А с точки зрения инфраструктурной прекрасно с Казанского вокзала до Раменского ходит "шаттл", так сказать, 45 минут... Здесь вопрос спорный. Он просто как-то выпал из внимания, может быть, крупных риелторских структур в свое время.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, вы считаете, что юго-восток Подмосковья имеет серьезное будущее, и тут есть с чем работать, и вы это делать готовы. Так я понимаю?

В. САЧКОВ: Правильнее было бы сказать так. Я считаю, что ценовая ситуация по земле там позволяет делать в итоге проект достаточно доступного жилья. И вот это главное.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Отлично. Давайте мы немножечко вернемся в начало нашей программы для тех, кто включился только что. Основные параметры земельного фонда "Солид Подмосковный"?

В. САЧКОВ: Ну, основные параметры заключаются в том, что фонд создан на 10 лет. Правилами фонда предусмотрена выплата промежуточного дохода, иногда его называют "дивиденды", но правильно это "промежуточный доход". Ежегодный, до 14 процентов годовых. Если это будет больше, остальное остается в капитализации фонда. Паи свободно обращаются. На сегодняшний день они выведены на биржу, в ближайшие дни появятся котировки. Приобрести их можно либо обратившись в офис инвестиционно-финансовой компании "Солид" - 228-70-10 это московский телефон, адрес в интернете www.solidinvest.ru, либо в офис управляющей компании. Телефон тот же, тот же адрес в интернете.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, человек, который, например, вложил деньги, имеет ли возможность, что называется, отслеживать, что происходит с его собственностью?

В. САЧКОВ: Да, конечно. У фонда есть совершенно четкая и понятная отчетность. Это, в первую очередь, справка о стоимости чистых активов, баланс имущества фонда. Это все в открытом доступе находится в обязательном порядке на сайте управляющей компании. Там можно ознакомиться. Из этих документов совершенно четко видно, что на сегодняшний день является имуществом фонда, какие земельные участки, и их кадастровые номера. То есть, это совершенно четкий документ. И видна стоимость того имущества, которое находится в фонде, и можно отследить, как она меняться. Кроме этого, ежемесячно управляющая компания делает расчет стоимости чистых активов, и стоимости инвестиционного пая. И можно следить за ростом, за изменением. Это публикуется и в прессе, и также на сайте управляющей компании в обязательном порядке.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вы знаете, если бы этого вопроса не пришло, его надо было бы придумать. Понятно, что есть люди, которым все не нравится. Вот, например: "Вот вы покупаете прекрасные поля и застраиваете их домами. Ну, не гады?" Понятно, что человек все равно имеет тенденцию искать себе место, где жить, в том числе в Подмосковье. С экологией как вы обращаетесь?

В. САЧКОВ: Ну, во-первых, никто не позволит взять огульно и построить... Уже прошли, на самом деле те времена, когда строилась эта злосчастная деревня Пятница, где там вдоль реки что-то построили. Сейчас власть очень серьезно местная к этому относится, и если даже наш участок находится, скажем, на берегу реки, очень много надо пройти разрешений и заключений экологических экспертиз, прежде чем получить разрешение на строительство. И поверьте мне, что слишком дорого пытаться это как-то обойти потом. Это встанет...

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Ответ получен. Я еще раз напомню, что наш гость сегодня генеральный директора ЗАО управляющая компании "Солид" фонда недвижимости Вадим Александрович Сачков. И напоследок давайте быстренько координаты.

В. САЧКОВ: Телефон 228-70-10. Адрес в интернете www.solidinvest.ru, Хорошевское шоссе, дом 32-А.

Н. БОЛТЯНСКАЯ: Я благодарю Вадима Сачкова. Напомню, что все это происходит в прямом эфире "Эха Москвы". Новости на "Эхе" через несколько секунд. Спасибо.

06.03.2008
http://echo.msk.ru/programs/beseda/499447-echo/
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован