19 июня 2006
1298

Новые объекты в Москве обеспечены электроэнергией менее, чем на треть - А.Шепель

Около двух месяцев назад на должность начальника управления формирования градостроительных программ стройкомплекса Москвы был назначен Алексей Шепель. Перед ним стоит трудноразрешимая задача - свести воедино все строительные программы города и увязать их со стратегией энергетического обеспечения Москвы. Свое первое интервью на новой должности А.Шепель дал корреспонденту "Интерфакс-Недвижимость".

Алексей Николаевич, какие задачи Вы считаете приоритетными для управления, которое Вы возглавили?

Перед нами стоит задача в сформировать строительную программу в Москве до 2010 года. Управление должно свести воедино информацию обо всех будущих стройках столицы: жилье, нежилые здания, физкультурно-оздоровительные комплексы, детские сады, поликлиники, федеральные объекты - и увязать ее с системой развития энергетики.

По результатам нашей работы под каждый конкретный объект будут рассчитаны нагрузки, построены сети и питающие центры. Если до прошлогоднего энергетического кризиса, это направление работы носило, скорее, статистический характер, то сегодня ситуация иная. Когда все поняли, что в мегаполисе огромная разница между спросом на мощности и фактическим предложением, мэр Москвы Юрий Лужков и председатель правления РАО "ЕЭС России" Анатолий Чубайс заключили соглашение о пятилетней программе сотрудничества. Стоимость этой программы - $11 млрд. Но они пока висят в воздухе: если количество квадратных метров жилья мы подсчитали до метра, то по нежилым помещениям полной ясности пока нет.

А в чем проблема с нежильем?

Дело в том, что вся информация, подготовленная НИиПИ Генплана, носит академический, а не практический характер, поскольку институт готовит среднесрочные программы развития территорий, в которых указано приблизительное число строящихся объектов и приблизительные объемы потребляемой мощности. Кроме того, нормативы, по которым они считают, еще советские. А у нас уже давно существуют элитные дома и дома бизнес-класса, масса других объектов, которые потребляют энергии в разы больше.

Стандартный расчет - 40-50 кВт/ч на кв. метр, в то время как существующие запросы, по разным оценкам, составляют 150-200 кВт/ч на кв. метр. Исходя из этого понятно, что представленные расчеты не отражают реальность. Хотя оппоненты мне возражают, что у иностранных специалистов нормативы еще ниже - менее 40 кВт/ч, потому что они экономят.

Так что делать, экономить или наращивать мощности?

Пока экономить не научились, необходимо наращивать. Но возможностей для этого почти нет: мощности любого питающего центра, который будет введен в этом году, уже распределены. Действующие распределительные центры работают с перегрузками. Получается, что объемы нового жилья, ввод которых запланирован на 2007 год, пока не обеспечен энергией на 70%. А ведь есть еще нежилые объекты, которые вообще не вписываются ни в какие нормативы по потреблению: в одной маленькой комнате может быть столько потребителей, сколько в целом доме.

Вы говорите, что пока официальные оценки потребностей Москвы в электроэнергии в разы отличаются от реальных. Когда появится реальная картина?

За два месяца нашему управлению удалось сократить разрыв в показателях, а нивелировать его, наверное, можно месяца за три.

Как Вы взаимодействуете с федеральными властями, которые тоже занимаются строительством в столице?

Принципы взаимодействия пока только отрабатываются. Серьезные земельные ресурсы в Москве есть у Росимущества, Минсельхоза, Академии наук, РАО "ЕЭС" и РАО "РЖД". Не так давно были достигнуты договоренности между стройкомплексом Москвы и РАО "РЖД" о реорганизации принадлежащих железной дороге площадок в Москве, а это тысячи гектаров с учетом прилегающих территорий. Участки, находящиеся в федеральной собственности, будут осваиваться министерствами и ведомствами самостоятельно. Они сами будут проводить конкурсы, но они не могут "вырвать" кусок земли и продать его, они должны руководствоваться Генпланом, концепцией развития территории, которую разрабатывает Москомархитектура.

В эту территорию - в естественных границах - могут попасть земли разной формы собственности (и муниципальные, и федеральные, и частные). Классический пример - Марфино, который включает в себя несколько кварталов. Проекты планировок разработаны на отдельные кварталы и носят разрозненный характер. В результате многочисленные арендаторы и собственники, среди которых ФСБ, Ботанический сад, частный совхоз "Марфинский", гостиницы не могут между собой договориться. Не говоря уже о том, что нет комплексных планов по развитию инженерии и энергомощностей.

Вы были председателем правления девелоперской компании (прим. ред. - "СХолдинг"), которая по результатам конкурса стала участником проекта застройки Марфино. Как Вы оцениваете систему проведения конкурсов теперь, с точки зрения чиновника?

После победы на конкурсе компании пришлось документацию раз двадцать переделывать. Тогда никто не думал, что, выставляя территорию на конкурс, нужно решить массу проблем. Инвесторы и застройщики просто не знали, с чем им придется столкнуться. В результате затраты на освоение площадок вырастали в несколько раз. Я считаю, что в этой сфере необходимо навести порядок: проекты планировок территорий нужно заказывать по конкурсу у серьезных проектных институтов обязательно в естественных границах квартала или группы кварталов и временной отрезок между объявлением конкурса и его проведением должен быть около полугода, чтобы успеть отработать все вопросы по сетям, по собственникам и тд.

Для реализации проекта в Марфино Вы предложили создать паевой фонд. В чем суть этой идеи?

На первой стадии необходимо было определить емкость территории, и сейчас такая работа проведена, поэтому можно говорить о финансовой схеме. Система будет очень простая: для того, чтобы расселить дома так называемых несносимых серий (а ликвидировать их по новому Жилищному кодексу можно только с согласия жителей) людей необходимо заинтересовать, предложить им что-то такое, что позволит им чувствовать себя не врагами, а партнерами девелоперов.

Для этого планируется создать паевой фонд, в который жильцы внесут свои старые квартиры. По окончании строительства обитатели Марфина смогут либо продать пай, либо он пойдет в зачет при переселении в новые дома. При этом паи должны вырасти в цене так же, как растет стоимость квадратного метра от начала строительства до заключительного этапа. Отработкой механизма будут заниматься финансовые институты. Сейчас мы пытаемся понять, кто из серьезных финансовых структур готов решать вместе с городом подобные задачи. Это могут быть те банки, которые участвуют в девелоперской деятельности -БИН-банк, Зенит, Внешторгбанк, Сбербанк.

Когда может быть создан этот паевой фонд?

В Марфино это, наверное, произойдет во второй половине 2007 года. Тогда будут понятны сроки строительства и волнового переселения. Марфино - это полигон для эксперимента. Если пойдет там, опыт будет растиражирован на подобные городские территории. Участие в паевом фонде для жителей должно стать интересней, чем банковский вклад - на перспективных территориях капитализация фонда будет стремительно расти. Я ожидаю, что в перспективе будут осуществляться спекулятивные операции не только с квартирами, но и с паями - их начнут покупать и перепродавать.

Сейчас многие девелоперы говорят о выходе на рынок IРО. Это реально, на Ваш взгляд?

Пока, с моей точки зрения, среди девелоперских компаний никто на IРО в чистом виде не выходил. До сих пор практиковалась продажа акций для финансирования отдельных объектов, это высокодоходная схема используется в мире, но это не уровень IРО. Когда я уходил из "СХолдинга", поставил стратегическую задачу: это должна быть инжиниринговая компания, которая владеет патентами, ноу-хау, технологиями и, тиражируя их, создает наукоемкий продукт, то есть бизнес, который будет котироваться, с которым можно выходить на IРО.

Каков Ваш прогноз относительно развития ситуации на рынке недвижимости?

Рынок будет только расти. Спрос на жилье колоссальный не только в Москве, но и по всей стране. Посмотрите, какая ожесточенная конкуренция между застройщиками за площадки. Один из факторов роста - тенденция к удорожанию земли, которая сохранится до 2010 года. Любые попытки ограничить рост цен невозможны. Для этого необходимо возродить строительную отрасль, чтобы увеличить предложение, усилить проектно-технологические институты, найти еще землю, её ведь "больше не делают".

ИА "Интерфакс"

19.06.2006
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован