05 марта 2008
421

Проблемы развития малого и среднего бизнеса в городе Москве

ЗЕМЛЯ

Все землеотводы в г.Москва для малого и среднего бизнеса делятся только на две категории:

1). Краткосрочные договоры - на легковозводимые конструкции (палатки): срок аренды земли. Как правило, от 1 года до 3 лет.

2). Долгосрочные договоры - торговые павильоны из легковозводимых конструкций, а т.ж. торговые точки, расположенные в объектах капитального строительства: срок аренды приблизительно от 5 до 15 лет.

Вывод: весь малый и средний бизнес в г.Москве временный, то есть может функционировать только в период действия договоров аренды.

Продление договоров происходит по "большому кругу": вместо того, чтобы просто пролонгировать уже существующий договор, арендатор заново проходит все инстанции, как при впервые заключаемом договоре аренды.

Если договор аренды земли краткосрочный, то и любое возводимое на такой земле здание имеет статус временного сооружения. На такие здания ФРС РФ свидетельства на право собственности не выдает, так как эти объекты не относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, они не могут передаваться в залог для обеспечения возврата кредита, продаваться или передаваться третьим лицам по иным законным основаниям. Отсюда возможно возникновение трудностей с финансированием бизнеса, что в свою очередь влияет на развитие такового, а во многих случаях на открытие малого и среднего частного бизнеса. От этого страдает все общество: не создаются рабочие места, подавляется конкуренция с крупным бизнесом, монополистам легче контролировать цены и т.д. и т.п.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

Арендная плата за землю делится на следующие части: 50% за право аренды выплачивается сразу, а остальные 50% выплачиваются в последующем поквартально. Вопрос: где малому предпринимателю взять такие суммы денег, учитывая авансовый характер первого платежа и немалые расценки за аренду земли в целом. Арендная плата непомерно высока. Один квадратный метр земли в среднем равен 5500 руб. в год. А еще возникают расходы на аренду или возведение помещения, на развитие непосредственно бизнеса. В нормальных условиях предприниматель мог бы заложить свой объект недвижимости за цену, которую такой объект стоит в момент совершения сделки залога (ведь палатки, павильоны, временные сооружения имеют оценочную стоимость, они не бесплатные), а в процессе развития бизнеса гасить и арендную плату за землю, и кредит. Для развития бизнеса необходимо создать условия для получения стартового капитала. В настоящее время такие условия не созданы. Наоборот, имеющийся порядок препятствует развитию малых и средних форм бизнеса, что негативно сказывается на экономической и социальной ситуации в целом.

Условия типового договора аренды, который предлагается заключать предпринимателям, носят кабальный характер, а внести в типовой договор изменения, расширив права арендатора, гарантировав развитие его бизнеса, невозможно.

Чиновничья вертикаль по заключению и пролонгации земельных договоров, вместо того, чтобы помогать развивать малый и средний бизнес, препятствует его развитию. Палатки, павильоны и небольшие магазины ликвидируются. Потребители вынуждены пользоваться крупными сетевыми гипер- и супермаркетами. Фактически, сложившаяся система аренды площадей - это лоббирование сетевых магазинов.

С 2008г. московские власти не продлевают трехлетние земельные договоры, а пятилетние продлевают только на один год.

ВЫКУП АРЕНДУЕМОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Выкуп арендуемых помещений для любого предпринимателя означает приобретение права собственности, а с нею и залогоспособности. Он получает гарантии по банковскому кредиту. Собственника никто не вправе выкинуть с занимаемых площадей, он может вести бизнес с перспективой. Практически каждый предприниматель - арендатор помещений вложил немало средств в эти помещения, значительно улучшив его, обустроив, приспособив для ведения бизнеса. Естественно, что такой предприниматель хотел бы иметь возможность со временем приобрести это помещение в собственность (например, в рассрочку, или иным способом). Однако, при действующем в настоящее время порядке вопрос о целесообразности продажи помещения целиком зависит от усмотрения чиновников. Кроме того, арендатор не имеет никаких преимуществ в случае выставления арендуемого им помещения на аукцион. При таких обстоятельствах после истечения срока аренды малое предприятие вполне может быть выброшено на улицу, что никак нельзя назвать благоприятными условиями для развития бизнеса.

Исчерпывающий перечень способов приобретения в собственность государственного и муниципального имущества содержится в ст.13 Закона No178-ФЗ от 21.12.01г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". Для недвижимого имущества это продажа на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения, без объявления цены. Однако продажа посредством публичного предложения или без объявления цены не может быть объявлена, если до этого не было конкурса или аукциона. То есть продажа возможна только на конкурсной основе.

Тем же законом установлено, что список подлежащих продаже (приватизации) объектов формируется уполномоченными органами исполнительной власти. То есть решение: продавать -не продавать, целиком зависит от чиновничьего усмотрения (что само по себе не способствует развитию отношений в правовом поле).

Конечно, собственник помещения имеет право самостоятельно решать вопрос, продавать или не продавать. Конечно, продажа на конкурсной основе, возможно, принесет собственнику больше средств. Однако если собственник постоянно только сдает помещение, ничего на нем не производя, не улучшая это недвижимое имущество, не вкладывая средства в развитие бизнеса, стоит подумать о балансе защищаемых законодательством интересов. Если помещение целиком и полностью содержит арендатор, если он снял помещение в состоянии, не пригодном к использованию, вложил в него немалые средства и использует его в общественно полезных целях: производит и продает товары или услуги, создает рабочие места, обеспечивает социальные и бытовые нужды населения, возможно законодателю стоит поддержать ведение такого бизнеса, создав законодательные гарантии для его развития. Такими гарантиями могли бы быть, например, положения законодательства о возможности для арендатора приобрести арендуемое помещение в разумный срок и по разумной цене с преимуществом по отношению к иным потенциальным покупателям данного конкретного помещения.

Следует учесть, что малый бизнес вырос из личных накоплений граждан. Люди сами обеспечивают себя работой и средствами к существованию, не требуя особых льгот от государства. Но для экономической стабильности малые формы бизнеса также необходимы, как и предприятия или фирмы-гиганты. Понимая это надо давать людям шанс нормально работать, реализовывать свои способности и возможности наиболее эффективно и с наибольшей пользой для общества.

Молотов В.С.
Давыденко Н.Н.

05.03.2008

nasledie.ru

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован