06 марта 2007
9415

Владимир Спасибо: Комментарий к интернет-конференции Д.Медведева 5 марта 2007 г.

В лидерах по числу вопросов оказался нацпроект "Доступное жилье". Давайте попробуем проанализировать вопросы и ответы по этой животрепещущей проблеме.
Вопрос
"Может ли Правительство России создать государственную строительную компанию, продавать нашим гражданам жилье по себестоимости, по 15 тысяч рублей за квадратный метр в Москве и Санкт-Петербурге и по 10 тысяч в регионах? Сколько можно плодить перекупщиков и строительную мафию".
Ответ.
Само по себе создание государственной строительной компании и вообще какой-либо государственной компании вопрос с ценами не решает. Для того, чтобы были нормальные, приемлемые цены на широкую достаточно линейку жилья, на жилье эконом класса, необходимо не государственные компании создавать (ну, наверное, где-то можно и государству работать), а прежде всего развивать рынок жилья, потому что он у нас был в стагнационном состоянии. Я вот посмотрел, когда готовился к этой интернет-конференции, статистику. Еще 5 лет назад мы строили 30 млн квадратных метров. Обращаю внимание, это где-то в 2,5 раза меньше, чем в советские времена. То есть падение было таким сокрушительным, что даже для того, чтобы выбраться на новые горизонты, чтобы выйти на прежние цифры, требуется значительная работа. В прошлом году мы построили 50,2 млн квадратных метров, это неплохой рост, порядка 15%, в этом году должны построить 56. И чем больше мы будем строить, тем разумнее должны быть цены. Но вот просто зафиксировать какие-то цены и по этим ценам начать строительство государственной компанией - я думаю, что это метод, который, к сожалению, не сработает.
Скорее всего, даже если что-то подобное предпринять, через какое-то время эти квартиры будут на вторичном рынке и будут продаваться по тем же самым рыночным ценам. В этом смысле рынок - довольно жесткий инструмент, он неумолим. Он не терпит пустот и какого-то отдельного регулирования.
Комментарий.
Сам по себе вопрос очень характерен. Человек предлагает продавать жилье по себестоимости. Абсурд! И как же госкомпания будет развиваться, не имея прибыли. Да и вообще все эти усредненные показатели себестоимости ни о чем не говорят.
По поводу тезиса о том, что чем больше будем строить, тем разумнее должны быть цены необходимо уточнение - темп роста предложения должен быть выше темпа роста спроса. Чего, к сожалению, не случилось в 2006 г. Рост объемов строительства - 15%. Рост цен - 30%.

Вопрос.
"Не следует ли государству ввести налог на покупку второй, третьей и последующих квартир и прогрессивный налог на быструю перепродажу на том самом вторичном рынке, чтобы хоть как-то ограничить покупку квартир с целью инвестирования денег".
Ответ.
Мы думали и о том, чтобы ввести налог на покупку второй, третьей и последующих квартир. Вы знаете, есть, наверное, в этом какой-то резон, но, строго говоря, обойти такого рода запрет будет очень несложно, и весь положительный эффект от того, чтобы ну как-то попытаться отрегулировать эту ситуацию, уйдет "в свисток"....
Комментарий.
Недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных инвестиционных инструментов. И Д.Медведев очень четко это разъяснил.
А вот проблема с налогообложением очень непростая. И пока решение не найдено. В ходе самой конференции Д.Медведев уделил этому достаточно внимания.
Вопрос.
Проблема жилья будет нарастать, как Вы говорили. Альтернатива есть - одноэтажная Россия, и закон, позволяющий выделить каждой семье по гектару земли для жизни и строительства. Знакомы ли Вы с такими проектами, как Вы к ним относитесь? Я знаю, что знакомы.
Ответ.
Ну, знакомы, конечно. Более того, если отбросить некоторые элементы, связанные с тем, как формируются такого рода вопросы и какой у них там первый, второй и третий уровень смысла, в целом идея родовых поместий в том виде, в каком она здесь сформулирована, вполне позитивна. Она полностью перекликается с нашими идеями малоэтажной, или одноэтажной России, которой мы сейчас довольно активно занимаемся в рамках жилищного проекта. Ведь в середине прошлого года мы специально занялись этим вопросом. Очевидно, что в масштабах такой страны как наша, с таким огромным запасом территорий, нет смысла всем концентрироваться только на небольших участках земли, пусть даже мегаполисов. Гораздо полезнее и для здоровья, и для государства, для страны рассредоточиваться по всей территории нашего огромного государства.
Дело в том, что в рамках этой программы мы сегодня подготовили уже вместе с нашими коллегами из Государственной Думы специальный законопроект. Это изменения в Жилищный Кодекс, там должна появиться отдельная глава, которая будет стимулировать создание малоэтажного жилья. Это малоэтажное жилье может строиться, естественно, и рядом с городами, может строиться и в деревнях. Самое главное - создать эффективный набор стимулов для того, чтобы вот такая стройка была интересна. И такого рода стимулы есть в национальном проекте. В частности, на инфраструктуру, на подведение коммуникаций к малоэтажным строениям выделены специальные деньги и отдельная разновидность гарантий для этого предусмотрена. Кроме того, выделено 3,5 млрд для создания дорожной сети к малоэтажными постройкам с тем, чтобы подобные поселения развивались...
Комментарий.
Строго говоря, полностью обеспечить за счет бюджета инфраструктуру и коммуникации не удастся. И это надо просто признать. И даже в той же Белгородской области, о которой Д.Медведев упомянул в ходе конференции.
Что касается эффективного набора стимулов для развития малоэтажного строительства, то главный стимул - экономический. Есть производство, нужны рабочие руки и головы - значит нужно жилье. И лучше, если малоэтажное. Поэтому по просторам российским надо продвигать бизнес. И все будет нормально. В том числе в бедствующих ныне деревнях и малых городах.
Вопрос.
"Газовые службы требуют безвозмездной передачи уличных сетей в деревнях, проведенных за счет жильцов, на свой баланс, рапортуя о стопроцентной газификации деревни. Не проводят газопроводы по улицам. Как намерено Правительство помогать малоэтажным застройщикам с газификацией, строительством и прочей коммунальной инфраструктурой? Почему бы не выделить определенные деньги из бюджета с последующим возвратом на прокладку коммуникаций к новым улицам при выделении земельных участков под малоэтажную застройку?"

Ответ.
Во-первых, я считаю, что если эти уличные сети, которые должны быть проложены в деревнях, в городах, в поселках городского типа, не будут переданы на баланс газовым службам, то не понятно, кто их будет обслуживать. Поэтому ничего плохого в этом нет - наоборот, это абсолютно позитивный процесс. Мы, я напомню, как договаривались при создании этого корпоративного проекта "Газификация России"? Что все межпоселковые сети относятся к компетенции "Газпрома". Это то, что, во-первых, наиболее длинное и наиболее сложное с точки зрения создания. Сети, которые носят внутрипоселковый характер - это обязанность регионов и муниципалитетов, они должны обеспечить прокладку этих сетей. Но при этом, действительно, впоследствии их эксплуатация может вестись "Газпромом". Я считаю, что это гораздо лучше и для самих муниципалитетов, обеспечивает и надлежащий уровень безопасности, и сервис, который необходим, и так далее. И, наконец, собственно, подключение газа, то есть газовая аппаратура приобретается самими жильцами. Вот так мы распределили обязанности.
Напомню, что "Газпром" уже истратил довольно приличные деньги в 2005 и 2006 годах. В этом году мы тоже запланировали истратить около 20 миллиардов рублей на то, чтобы продолжить эту программу. В общей сложности она составит 41 миллиард рублей и позволит достаточно серьезно продвинуть газификацию в нашей стране. При этом "Газпром" не намерен на этом останавливаться. И если будет благополучная ситуация, если бизнес "Газпрома" будет развиваться по нарастающей, будет эффективным и прибыльным, то "Газпром" эту программу продолжит, стремясь увеличивать с каждым годом процент газификации нашей страны. Потому что Россия, я напомню, начинала в 91-м году с 30-процентного уровня газификации, если не считать Москву и Питер. Это чудовищно низкий уровень газификации для самой крупной газовой страны мира.
Сейчас мы все-таки продвигаемся по этому направлению и за рамками проекта газификации, который рассчитан на три года, сейчас определяем то, как дальше заниматься продвижением темы газификации в нашей стране. А это очень актуально для огромного количества наших людей. Особенно для тех, кто живет в деревне. Специально оговорюсь: мы с самого начала планировали основной удар сконцентрировать на работе в селах, в деревнях. Потому что все-таки в городе процентов на 80, на 90 газ есть в домах, в квартирах. А в тех местах, где просто газа нет, там неплохо с электричеством, отоплением, с электрическим снабжением. А вот в деревнях очень трудная в этом смысле ситуация. И, конечно, приход газа в деревню, это, как принято говорить, совершенно другое качество жизни на селе. Поэтому туда в основном и будем концентрировать усилия.
Но я хотел бы заметить, что и при выделении земельных участков под малоэтажную застройку мы эту тему рассматриваем как отдельную, как элемент соединения проекта газификации и проекта "Доступное и комфортное жилье". Так что эти инфраструктуры должны идти параллельно. Это без сомнения.
Комментарий.
Строго говоря, газификация - это обычное создание канала распределения. Сдерживает этот процесс диспаритет экспортных и внутренних цен на газ. "Газпром" в данном случае исполняет скорее социальную функцию. Что касается соединения проекта газификации и проекта "Доступное и комфортное жилье", то все упирается в объем бюджетной поддержки.
Вопрос.
"Когда появятся ипотечные программы, доступные среднестатистической семье?"
Ответ.
Критерий доступности, то, о чем спрашивает Анастасия из Москвы, это, конечно, подвижные критерии. Они и от населенного пункта зависят, и дифференцированы в зависимости от доходов семьи. Но понятно, что молодежь всегда имеет меньше возможностей, чем более зрелые люди, которые уже что-то поднакопили и получили приличную позицию в жизни. Поэтому мы нацеливаем и наших коллег в регионах, и сами исходим из того, что должны быть разные ипотечные программы.
Портфели ипотечных программ должны содержать различные возможности - это и стандартная ипотека по тем ставкам, которые сегодня действуют в стране, и ипотека, в которой субсидируется первоначальный взнос, и ипотека с отсроченной уплатой процентов, и, наконец, ипотека, которая основана на уплате в определенный период только процентов без компенсации, что называется основного долга, то есть основной задолженности. Вот последняя ипотека, на мой взгляд, как раз и годится в большей степени для молодежи. Насколько я знаю, ряд ипотечных программ, в частности, ипотечная программа "Молодая семья" в Сбербанке, некоторые другие программы, как раз нацелены на то, чтобы в течение довольно длительного времени - 3-5 лет- не приступать к погашению основного долга, чтобы семья могла платить только проценты.
Встать на ноги?
Встать на ноги, да. Но, предваряя другие вопросы по этой теме, конечно, я могу сказать совершенно открыто: ипотечная ставка нас всех сегодня не устраивает, она очень высокая. Определяется это, конечно, прежде всего, макроэкономикой. Дело в том, что тот процент инфляции, который сегодня существует, то есть 9% по итогам прошлого года, это уже довольно неплохо по сравнению с предыдущим периодом, когда инфляция у нас зашкаливала за 20% и была больше 100%. Это все-таки создает возможности установить ипотечную ставку только в рамках 11% по ставке рефинансирования в системе ипотечного кредитования, то есть как бы по общей ставке, по которой будут кредитоваться внутри системы другие участники. В результате ипотечная ставка, реальная эффективная ипотечная ставка, выходит на 12-13%. Наша цель - опустить ее до 6-8%. Это абсолютно по силам. По этому пути прошли большинство развитых стран Европы, большинство развитых стран мира. Но для этого потребуется добиться определенных макроэкономических успехов.
Вот не так давно Правительство рассматривало трехлетний прогноз. Этот трехлетний прогноз базируется на предположениях, обоснованных предположениях о довольно существенном снижении темпов инфляции с выходом на темпы инфляции порядка 5,5-6%. И если мы таких темпов инфляции за ближайшие несколько лет достигнем, естественно, ипотечная ставка станет абсолютно приемлемой. Это первая составляющая. И вторая составляющая совсем банальная: нужно заниматься ростом доходов. Рост связан с производительностью труда, с ростом самой экономики. Ну, это все те большие процессы, которые сегодня протекают в нашей стране и, естественно, чем выше доходная база, тем проще воспользоваться ипотечным кредитом.
Комментарий.
Ипотечное кредитование в нашей стране получило долгожданное развитие. Но от этого жилье для основной массы граждан не стало доступным.
Упор на ипотеку многие эксперты полагают преждевременным.
Во-первых, жилье пока очень дорого. И ипотека только поддерживает рост цен, пусть и не столь значительно, как монополизм, спекуляции и прочее.
А во-вторых, на данном этапе более оправданно развитие стройсберкас. С обязательной государственной поддержкой.

Можно отметить, что Д.Медведев, что называется "в теме", прекрасно понимает возможности и ограничения при реализации ПНП, в данном случае "Доступное и комфортное жилье". Делается многое для того, чтобы развивался цивилизованный рынок жилья. Но, разумеется, по-меньшей мере десятилетний "провал" очень сложно быстро и безболезненно компенсировать.
Но есть бизнес, есть законодатель. Есть граждане. Даст Бог, совместно решим пресловутый "квартирный вопрос".

2007-03-05
Спасибо Владимир
www.nasledie.ru

viperson.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован