01 июня 2007
12646

Владимир Спасибо: `Малобюджетный `каркас`

В рамках Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" большое внимание уделяется малоэтажному строительству. Как более экономичному, доступному, комфортному, нежели многоэтажное.
Если обратиться к данным о заявках регионов на участие в пилотных проектах по малоэтажному домостроению, то себестоимость жилья с учетом коммунальной инфраструктуры - в пределах 8000-20000 руб/м.кв., а в среднем около 15 тыс. руб. ($570).
И это себестоимость на начало 2006 г. Вот вам и экономичность!
Табл.1
Предложения по реализации в 2006-2007 годах пилотных проектов по малоэтажному домостроению в субъектах Российской Федерации
Наименование субъекта Российской Федерации Количество/общая площадь земельных участков (га) Планируемый объем ввода жилья в 2006-2007 гг. (кв. м) Ориентировочная себестоимость 1 кв.м жилья/ коммунальной инфраструктуры (тыс. руб.)
Архангельская область 7/37 440 000 14,0/2,6
Калининградская обл. 2/358 833 600 10,8/2,0
Ленинградская обл. 4/127 426 700 10,99/2,3
Тюменская область 1/240 270 000 15,0/2,29
Калужская область 3/466 170 000 13,5/1,2
Рязанская область 4/380 443 400 9,37/3,5
Волгоградская область 6/164 280 800 9,86/2,18
Астраханская область 3/33 27 511 12,19/2,87
Самарская область 12/1053 259 960 11,7/1,22
Республика Татарстан 5/269 340 000 8,87/2,18
Республика Чувашия 3/89 34 800 12,6/2,73
Нижегородская обл. 4/438 351 920 11,97/3,5
Иркутская область 8/637 1 663 785 6,0/2,01
Томская область 1/804 1 289 277 10,84/2,24
Кемеровская область 1/1615 272 531 14,5/3,5
Хабаровский край 2/40 48 730 16,5/3,5
Республика Саха (Якутия) 1/45 20 092 16,17/2,2

Хотя подмосковная девелоперская компания "Антей" представила в 2006 г. в Татарстане проект создания малоэтажного жилого комплекса. Инвестиции в проект - 10,46 млрд рублей, около 9,5 тыс. рублей/кв.м с учетом расходов на инженерные сети и коммуникации. Продавать коттеджи компания планировала по цене ниже, чем 13 500 рублей за кв. м. (Евгения Газизова, Наталья Дядик. Мало не покажется. /Эксперт-Волга. No19-20 (23-24). 28 августа 2006 г.).
Эксперты в 2006 г. проводили сравнение себестоимости квадратного метра общей площади домов, построенных в Подмосковье из разных материалов. При этом за основу бралась коробка, без внутренней отделки и какого бы то ни было наполнения.
Табл.2
Сравнение затрат при возведении индивидуального дома (на конец апреля 2006 г.)
Стеновой материал Стоимость 1 кв.м стены - материалы плюс работа (руб.) Стоимость строительства загородного дома ($ /1кв.м)
Кирпич керамический с утеплителем 2000-2500 от 350-400
Стеновой камень от 4000 от 550-600
Газобетонные блоки с облицовкой кирпичом 1000-1500 от 270-290
Оцилиндрованное бревно 3000-3500 от 300-500
Брус массивный 1500-1700 от 240-290
Брус массивный профилированый 2300-2500 от 370-450
Брус клееный профилированый 3200-3700 от 450-550
Каркасные стены 1200-1500 от 270-300

Но надо еще учесть, что в структуре цены в сегменте экономкласса затраты на землю составляют около 10-15%. Еще 15-25% процентов приходится на затраты, связанные с разработкой проектной документации и согласованиями.
Поэтому стоимость строительства дома из бруса с коммуникациями и внутренней отделкой - порядка $700-900 за квадратный метр.
Дом из клееного бруса обойдется от $1 тыс. за метр в зависимости от толщины бруса, качества древесины и того, необходимо ли дополнительное утепление стен.
При каркасной технологии строительства стоимость коттеджа - $500-800 за квадратный метр. Хотя быстровозводимые конструкции из недорогих материалов не вызывают у специалистов особого доверия. На Западе жизнь подобного дома ограничена 25-30 годами.
За счет предоставления застройщику земли и технических условий государство может контролировать от 20 до 25% стоимости конечного продукта, причем принимая это от застройщика либо в натуральном выражении (то есть в неком количестве квадратных метров), либо деньгами, на которые впоследствии покупается жилье для социально незащищенных слоев.
Сейчас же создан искусственный дефицит земли, особенно в Подмосковье, ряде других регионов. До сих пор отсутствует легальный рынок земли. (Илья Ступин. Действовать жестко! Эксперт. No15 (556), 16 апреля 2007 г.)
Участники рынка полагают, что необязательно выставлять на продажу участки, обеспеченные инфраструктурой. Главное, чтобы земля продавалась официально, чтобы имелась возможность застройки в соответствии с генпланом области, чтобы чиновники произвольно не вмешивались в проекты. Схема приобретения земли должна быть понятна банкам, поскольку это открывает возможности для привлечения финансирования, а также позволяет продавать дома с помощью ипотеки.
По экспертным оценкам, на сегодняшний день не используются по целевому назначению около 25-40% сельскохозяйственных земель, то есть свыше 500 тысяч гектаров только в Московской области, из них не менее трети вполне годятся под малоэтажное строительство.
Застройщики в основном используют неудобие, то есть земли, которые по определению не могут быть использованы под развитие сельского хозяйства. И именно на такие земли застройщик и хочет прийти: где есть овраг, перелесок.
В Московской области - 4,6 млн. га земли, из них 1,7 млн. - это земли сельхозназначения. Порядка 10% земель - это неудобие.
Предстоит также выполнить технические условия, построить сети за свой счет, эти сети безвозмездно передать на баланс сетевой компании-монополисту, при этом оплатить все налоги, начиная от НДС и заканчивая налогом на прибыль, за дарение монополисту этих сетей. В Подмосковье наблюдается острая нехватка электричества и газа.
Государство намерено снизить стоимость подготовки земельных площадок под малоэтажную застройку за счет субсидий, предусмотренных на погашение части процентной ставки по привлекаемым кредитам на развитие коммунальной инфраструктуры.
Кроме того, Министерство регионального развития РФ подготовило проект дополнительного финансирования развития улично-дорожной сети до мест такой застройки. До 2009 года субъектам Российской Федерации предполагается предоставить субсидии в размере 13,9 млрд рублей, включая 3 млрд в 2007 году.
По расчетам Минэкономразвития Самарской области, произведенным в 2006 г., упрощение процедуры изъятия земельных участков в пользу субъекта Федерации в качестве меры, ускоряющей отвод земли и оформление строительной документации, способно будто бы стабилизировать цену квадратного метра на уровне 17 тыс. рублей. (Юрий Сахаров. Код доступа. Эксперт-Волга. No17-18 (21-22), 14 августа 2006 г.)
Правительство Чувашской республики намерено определять стоимость квадратного метра жилья, устанавливая в договорах с подрядными организациями предельное значение рентабельности работ при подготовке площадки. А для ограничения спекулятивной составляющей в ценообразовании нормативная цена участка с базовой инфраструктурой в Чувашии будет фиксироваться в договоре муниципалитета с застройщиком. Кроме того, изучается возможность заключения соглашения правительства и Союза строителей Чувашской Республики об основных принципах партнерства, в том числе о механизме формирования предельной стоимости кв. м жилья в зависимости от его типа и особых условий строительства, рекомендуемой заказчикам-застройщикам.
Возможно, что такой подход заставит застройщиков ориентироваться на объемы строительства. Так, "Антей", работающий по деревянно-каркасной технологии возведения домов, все необходимые комплектующие - панели, каркас, перекрытия - производит на заводах, которые создает прямо на территории стройки. Мощность предприятия - до одной тыс. домов в год.
Подобных предприятий появляется все больше. Так, в Чувашии построены несколько предприятий по производству комплектов быстровозводимых домов. В том числе 2 предприятия по выпуску панелей по канадской технологии мощностью 100 тыс. кв.м в год.
Как известно, строительство первых деревянных панельных домов началось еще в XIX веке в Северной Америке и быстро получило широкое распространение. Сейчас этот способ строительства применяется в США и Канаде практически повсеместно от индивидуальных домов до многоэтажных построек. Деревянные панельные дома строят в самых разных климатических зонах. Они широко используются в Германии и Скандинавских странах.
Конструкцию можно собирать на месте строительства непосредственно, но можно изготавливать и на деревообрабатывающем комбинате в соответствие с проектом. При втором варианте на стройплощадку поставляются готовые к монтажу панели, которые включают в себя все необходимое (сам каркас, утеплитель и декоративную отделку).
Основными элементами деревянного панельного дома заводского изготовления являются панели - мелкие, шириной, как правило, 1,2 м или крупные, размером с целую стену. Они выполняются на деревянном каркасе, обшиваемом с двух сторон различными обшивочными материалами. Внутри стены помещаются пароизоляционный и утеплительный материалы.
Лёгкость конструкции быстровозводимого каркасного здания значительно снижает нагрузку на грунты, что позволяет применять более экономичные типы фундамента и экономить средства без ущерба качеству конструкции деревянного дома.
В основе "канадской" технологии панельного домостроения лежит использование строительных теплоизоляционных сэндвич-панелей, аналогичных панелям EcoPan.
Панели обладают высокими теплоизоляционными свойствами и конструктивно примерно в 4 раза прочнее деревянно-каркасных.
Дом монтируется на месте без использования тяжелой техники, в любое время года. Вес 1м² панели толщиной 160-220мм составляет 18-20кг. Монтаж стеновых панелей достигается с помощью замков типа "паз-шип". Бригада из 3-4 человек осуществляет сборку дома площадью 150-200м² за 2-3 недели.
Конструкционная теплоизоляционная панель состоит из двух ориентированных стружечных плит (ОСП), между которыми располагается слой пенополистирола.
Торцы панелей закрываются брусками, которые служат для соединения по принципу "шип-паз". При строительстве не используется отдельно возводимый каркас здания. Его роль выполняют верхний и нижний обвязочный брус и отдельные бруски, вклеенные в панель на заводе. Жесткость конструкции достигается благодаря свойствам плит ОСП. Панели являются основным несущим элементом конструкции.
Плиты перекрытия, торцы которых зашиты ОСП, укладываются на обвязанные брусом стеновые панели первого этажа и крепятся к нему шурупами-саморезами.
После этого по сторонам, на которые будут опираться стропильные конструкции, крепится брус "мауэрлат". По завершению монтажа кровельных панелей, к внешней поверхности кровли приклеивают гидроизолирующий материал. Основными используемыми материалами являются: Icopal (мягкая черепица) и металлочерепица. В целях снижения себестоимости возможно использование Ондулина и оцинкованного гофролиста.
По завершению монтажных работ выполняется установка пластиковых окон с двойным стеклопакетом. Одновременно с окнами монтируются межкомнатные деревянные филенчатые двери.
Сроки изготовления комплекта панелей дома общей площадью 150-200м2 не превышает 30 дней. Сроки сборки на готовом фундаменте не более 3 недель.
Приблизительная стоимость комплекта дома (площадью более 100 м²), в состав которого входят: обвязочный брус; панели стеновые наружные; внутренние перегородки каркасные или панели стеновые; панели перекрытия усиленные; кровельные панели усиленные или традиционные стропильные конструкции; крепежные элементы, анкера, саморезы, монтажная пена и инструкция по сборке, составляет от $280 /м2 общей площади.
Приблизительная стоимость возведенного на малозаглубленном ленточном монолитном фундаменте аналогичного дома с остеклением пластиковыми окнами REHAU, с кровлей из финской битумной черепицы "Икопал", водосточной системой "Nicoll", внешней отделкой акриловой шубой и разведенными инженерными коммуникациями (котел с обвязкой, дымоходы, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электрика) составляет от $650 /м2 общей площади.
Если ориентироваться на всемерное удешевление строительства, то мы рискуем понастроить массу морально устаревших жилищ.
Между тем в мире началась реализации концепция "энергоэффективного дома", в котором расход энергии минимизируется благодаря использованию внутренних источников тепла, современных энергосберегающих технологий и высокоэффективных теплоизоляционных материалов. (Анна Миронова. Дом будущего - уже сегодня. "Пассивный дом" для России. /"КБЕ Оконные технологии").
По отечественным строительным нормативам рекомендуется принимать внутренние тепловыделения в жилых домах на уровне 10 вт/м2 (против 50-80 вт/м2 систем отопления), на практике они могут быть и больше. Их достаточно для "отопления" жилищ в период до достижения среднесуточными температурами значения в 8 #186;С, ниже которого включается система отопления.
В Германия в свое время был построен первый в Европе "пассивный" дом, отличительными признаками которого были непрерывная изолирующая оболочка здания из высокоэффективных теплоизоляционных материалов; современные оконные системы; механическая приточно-вытяжная система вентиляции с рекуперацией тепла уходящего из помещений воздуха; грунтовый теплообменник для предварительного подогрева воздуха с использованием тепла грунта.
Годовой расход тепла такого дома составляет менее 15 квтч/м3. На отопление российских домов требуется до 300 квтч/м3 год.
В качестве дополнительных источников электрической и тепловой энергии используются солнечные коллекторы, фотобатареи и мини-блочная ТЭЦ на газе.
Появился термин "трехлитровый" дом. На отопление 1 м2 площади такого дома расходуется 3 л жидкого топлива в год. Это в 2,5 раза меньше по сравнению с действующими в Германии нормами энергопотребления.
Словом, чтобы "не платить дважды", необходимо строить качественно, и относительно (!) недорого.


2007-06-01
www.nasledie.ru

viperson.ru

Документы

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован