25 января 2007
7014

Владимир Спасибо: Приоритетный национальный проект `Доступное комфортное жилье...`. Опасность популизма.

Рост цен на жилье стал "притцей во языцех". Причем этот рост приобрел уже какой-то фантасмогорический характер. В попытках ограничить этот рост выдвигаются проекты введения лимита цен, строительства сверхдешевого социального жилья, создание государственной строительной корпорации для выброса на рынок недорогого жилья.
Как об этом говорилось некоторыми участниками заседания Госсовета в Казани.
Все это, как ни крути - либо заблуждение, либо введение в заблуждение.
Вспомним - в 1994 г. средняя стоимость общей площади типовых квартир в г. Москве составляла $700-900.
Цены на жилье в Москве примерно в 2 раза превосходили среднероссийский уровень, как и цены в Подмос-ковье.
После августовского кризиса 1998 г. рынок недвижимости испытал сильнейшее потрясение. Но постепенно он восстановился. Средняя цена продаж панельных домов в Москве в 2002 г. сравнялась с ценами 1994 г. и составила 775 $/м2. А многие покупатели стали отказываться от панельных домов в пользу монолитных по средней цене $900/м2..
В 2002 г. вырос спрос на подмосковные новостройки. Это позволяло многим москвичам переехать в более просторные и качественные дома.
Таблица 1
Стоимость жилья в панельных домах в Москве , 2002 г., $/м2
Округ Этажность
5 9-12 16-22 и совр. серии
Восточный АО 730 800 830
Юго-Восточный АО 640 650 660
Южный АО 710 720 706
Юго-Западный АО 820 850 870
Западный АО 840 860 880
Северо-Западный АО 770 820 870
Северный АО 820 970 860
Северо-Восточный АО 700 780 790
Центральный АО 1100 1450 1300

Таблица 2
Цены на новостройки в Подмосковье в конце 2002 г., $/м2 общей площади
Город Средняя цена
Балашиха 413
Видное 541
Королев 489
Красногорск 640
Лобня 378
Люберцы 491
Мытищи 539
Одинцово 680
Реутов 611
Сходня 367
Троицк 555
Химки 617
Щербинка 421

В Санкт-Петербурге цены на недвижимость в 2002 г. были близки к $400/ м2.
Таблица 3
Цены первичного рынка в Санкт-Петербурге осенью 2002 г., $/м2
Район застройки Монолит Панель Кирпич
Оптимум Минимум Оптимум Минимум Оптимум Минимум
Выборгский 400 342 372 323 450 369
Василеостровский 421 355 389 331 549 402
Калининский 375 326 354 310 390 335
Кировский 372 325 359 312 394 339
Красногвардейский 366 321 350 309 380 327
Красносельский 361 318 341 303 375 324
Московский 400 347 380 326 469 381
Невский 371 323 350 309 384 333
Приморский 367 321 350 311 387 333
*оптимум - при приемлемой рентабельности; минимум - фактически по себестоимости.
Возникает вопрос - почему в Москве цены на недвижимость были вдвое выше, чем в Подмосковье, или в Санкт-Петербурге? Фактически в Москве и Подмосковье строили одни и те же компании. А, скажем, структура из-держек в Москве и Санкт-Петербурге при строительстве одна и та же.
Следовательно, удвоение цены - это либо сверхприбыль, либо оброк, который наложила на компании мос-ковская мэрия.
Структура себестоимости строительства:
"чистая" или индикативная себестоимость
-строительные материалы,
-заработная плата,
-энергоресурсы,
-транспортные расходы,
-накладные расходы,
добавочная себестоимость
-затраты на получение и документальное оформление площадки,
-передача местным органам самоуправления доли возводимого жилья (для обеспечения жильем граждан, со-стоящих на квартирном учете, для предоставления служебных квартир);
-выплаты на создание инженерно-транспортной инфраструктуры города;
-страхование строительно-монтажных работ,
-проектная документация,
-реклама и услуги риэлтеров
-проценты по кредитам
и т. д.
Официальные дополнительные расходы застройщиков увеличивают себестоимость на 25-50%.
Неофициальная часть добавочной себестоимости, которая связана с коррупцией (получение разрешений под строительство и выделение земельных участков - наиболее бюрократизированный этап в строительном бизнесе. Именно здесь высока доля неформальных платежей). На ускорение процесса оформления разрешительных докумен-тов на строительство уходит до 5% себестоимости.

2007-01-23


Спасибо Владимир

viperson.ru

Документы

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован