31 января 2007
11096

Владимир Спасибо: Проблема доступности жилья. Опыт Германии.

В недавно опубликованной программной статье основного куратора приоритетных национальных проектов Первого заместителя Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева об опыте реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России" в 2006 году говорится следующее: "В проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" поддержку получают прежде всего те муниципалитеты и субъекты Российской Федерации, кто готов инвестировать в решение задач и свои ресурсы. Именно отсюда - акцент на ипотечное кредитование". И далее "господдержку получит только лучший". В то же время Дмитрий Медведев, говоря о новом в реализации этого проекта в 2007 году указывает, что были учтены ошибки 2006 года и уже "проработан вопрос совершенствования условий и порядка предоставления в 2007 году субсидий и государственных гарантий для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой. В частности, они будут предоставляться застройщикам и предприятиям коммунального комплекса. Особый акцент - на развитие малоэтажного домостроения.
Должна начаться работа органов местного самоуправления по передаче в залог земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Цель - облегчить привлечение кредитов для создания коммунальной инфраструктуры. Будут поддержаны крупные региональные проекты комплексного освоения земельных участков для строительства жилья".

Поэтому опыт массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ может быть для нас интересным.
За 1945-1957 гг. было возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью около 250 млн. кв. м.
То есть одна единица жилья - порядка 50 м2. Не густо, но и неплохо для разоренной страны, в которой разрушили 20% жилого фонда, и было около 10 млн. беженцев и переселенцев, которым негде жить.
Объем инвестиций в строительство жилья превышал 5% ВВП страны. Доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций.
В ФРГ жилищное строительство было объявлено приоритетом No1. При этом отвергнута идея строительства очень дешевого временного жилья по образцу британских "домиков Черчилля" -полубараков-полуангаров, рассчитанных на 10-12 лет, признанная бесполезной тратой ресурсов.
Жилищное строительство предполагалось сделать массовым и дешевым, что казалось невозможным без масштабных государственных субсидий. Было решено создать ведомство для разработки и осуществления жилищной программы, путем жесткого контроля за строительством и использованием готовых домов.
Главным предварительным условием для осуществления программы стало урегулирование вопроса собственности на землю и отношений между собственником земли и инвестором в жилое строительство. В ФРГ разделили права собственности на дом и на землю, на которой он стоит.
Приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство был оставлен за органами местного самоуправления. Если местные власти объявляли участок земли зоной жилой застройки, то это означало запрет на ее продажу с иными целями в течение 5 лет, с сохранением за органами местного самоуправления права приоритетной покупки данного участка.
Местная власть наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую.
При застройке участка владелец дома был обязан ежегодно выплачивать собственнику земли компенсацию, индексировавшуюся в зависимости от роста цен на землю.
Местные власти теряли право передачи земли инвестору в том случае, если владелец участка сам начинал строительство жилого дома.
В массовом масштабе практиковались жилищные субсидии. Порядок их выделения определялся принятым в 1950 г. законом о жилищном строительстве, который делил возводимое жилье на три категории.
В первую категорию попадало социальное (арендное) жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики.
Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно.
Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц. При этом в 1949 г. арендная плата не могла превышать 1,10 марки за кв. м. То есть не более 10% от дохода гражданина.
Разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды компенсировался из государственного бюджета (инвестор, построивший жилье, продолжал его эксплуатацию).
Ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.
Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями - 120 кв. м).
К третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких прямых льгот, относилось так называемое свободно возводимое жилье. Такие квартиры и дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий.
Благодаря этому в Германии удалось к началу шестидесятых годов решить проблему доступного жилья.
Спустя 12 лет после начала реализации данной программы было решено сменить приоритеты. С принятием новой редакции закона о жилье, начиная с 1958 г. объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики стали чаще получать не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды.
От государственной поддержки строительства доступного жилья было решено перейти к кредитованию. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.
На рынок жилищного строительства постарались привлечь накопления среднего и низшего классов немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательны для малообеспеченных немцев. В рамках же программы строительного страхования в любом банке страны гражданин мог открыть целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы.
Согласно новому закону многоквартирные социальные дома заменялись отдельными домами, куда планировалось переселять малообеспеченных немцев.
По новому закону жилье по-прежнему делилось на 3 категории.
В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом (свой для каждой федеральной земли). В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10-30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд.
Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с высоким доходом, финансирующие строительство (в зависимости от количества детей) на 10-30% из собственных накоплений. Такие проекты обеспечивались беспроцентными ссудами, выделяемые из бюджета.
Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу.
На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов.
Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов.
Важно подчеркнуть - бесплатно жилье никому не предоставлялось. Но помощь в его приобретении оказывалась. Земля у собственников не отнималась. В крайнем случае она использовалась по назначению с обязательной компенсацией.
В Пекине также реализуется программа "Жителям города -доступное жилье".
В ближайшие пять лет в Пекине планируется ограничить строительство элитного жилья и уделить основное внимание возведению коммерческих зданий с квартирами небольшой площади, домов с квартирами для сдачи в аренду по доступным ценам, а также жилья, которое будет продаваться по пониженным ценам семьям со средними и низкими доходами.
Механизм финансирования этих проектов пока неясен.
Что у нас?
Так, например, правительство Москвы приняло программу "Москвичам - доступное жилье".
По замыслу властей, теперь москвичи будут в привилегированном положении при покупке квартир в городе. Москвичами в программе считаются те, кто легально прожил в российской столице не менее 10 лет.
Согласно этой программе, принятой на 2007-2009 годы, объявляя конкурс на предоставление земли для строительства жилья "экономкласса", московские чиновники будут учитывать, сколько процентов квартир застройщик готов продать жителям города и какова льготная цена, по которой он собирается продать квартиры нуждающимся в них москвичам.
Исходя из этого городские власти намереваются распределять права на строительство.
Если застройщик не согласен на такие условия продажи жилья москвичам, то городские власти будут забирать себе 80% квартир (обычная квота - 40%), оставляя инвестору 20% для свободной рыночной продажи.
Правом на льготую цену при покупке жилья будут обладать те, кто состоит в очереди на улучшение жилищных условий. Реализовать это право жители Москвы смогут один раз в жизни.
В оправдание этого абсурда Юрий Лужков утверждает, что более 60% всей московской недвижимости покупается иногородними, в том числе с целью спекуляции. (это ложь).
И потом - что такое "экономкласс"? Отсутствие четкого определения жилья "экономкласса" может позволить застройщикам вывести свой проект из-под действия постановления мэрии, причислив это жилье к бизнес-классу.
Еще один вопрос - откуда у льготных категорий покупателей деньги для покупки жилья даже по сниженным ценам?
Также постановление можно обойти, если квартиры будут покупать подставные лица - коренные москвичи - для последующей перепродажи.
А фактически же это означает прекращение строительства в Москве.
И еще - власти Москвы выступают с инициативой принятия поправок в Земельный кодекс РФ, определяющих строительство социального жилья как неотложную государственную нужду. В этом случае они безнаказанно будут распоряжаться городской землей.
По мнению губернатора Томской области Виктора Кресса, в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" не хватает направления по строительству социального жилья.
Социальное жилье должно выдаваться без права приватизации, а получивший его человек платит только за найм и оплачивает услуги ЖКХ. При этом губернатор признал, что в теме социального жилья вопросов больше, чем ответов. И много поводов для злоупотреблений как со стороны чиновников, так и граждан.
В Томской области подготовлена концепция строительства жилья в регионе, которая предполагает до 2015 года увеличить обеспеченность жильем до 25 м2 на одного жителя области (сейчас менее 20 м2. В общем объеме строительства жилья социальное должно занимать не менее 5%.
На заседании Госсовета 19 января 2006 г. предложено повысить доступность жилья, в частности, за счет сокращения доли социального жилья в новом строительстве до 6-10% и освобождения от налога на прибыль затрат компаний на строительство, ремонт и приобретение жилплощади для сотрудников. От строительства зданий, предназначенных исключительно для проживания граждан по договору социального найма, Госсовет предложил отказаться.
Согласно нового Жилищного кодекса тех, кто сможет получить квартиру бесплатно, стало намного меньше.
-Неимущие. Порог бедности в каждом регионе должен быть свой.
-Претендент на социальное жилье должен остро нуждаться "в улучшении жилищных условий":
-Те, у кого ни собственного, ни социального жилья нет вообще.
-Те, кто живет в помещениях, для жизни не пригодных или слишком маленьких.
-Те, тех, кто живет в одной квартире с тяжело больным человеком, если болезнь родственника имеется в утверждаемом правительством списке болезней.
В Курской области за счет средств федерального и областного бюджетов на обеспечение квартирами разных категорий граждан приобретается 7% от общего объема построенного жилья в регионе.
Стоимость одного квадратного метра жилой площади на второй квартал 2006 года по Курской области определена в размере 15 200 рублей. Для расчета субсидий она составляет 10 800 рублей. (цену определяет Минэкономразвития).
Субсидии в данном случае предоставляются уволенным с военной службы, чернобыльцам и ликвидаторам радиационных катастроф, беженцам-переселенцам.
С участием средств областной и федеральной власти в Курске и некоторых районах области строятся дома для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. На сегодняшний день, 150 человек приобрели жилье за счет сертификатов и при выселении из ветхого жилья.
Еще 150 молодых семей, пользуясь федеральной программой и местным ипотечным агентством, также стали обладателями собственных квартир. Для молодых семей субъект федерации предоставляет не менее 30% от стоимости квартиры в безвозмездный кредит, федеральный - 10%. Еще по 5% добавляют областные власти за каждого имеющего в семье ребенка. Все остальные расходы берет на себя молодая семья.
Порядок приобретения жилья для работников бюджетной сферы сейчас проходит согласование. Схема будет зависеть от дохода на одного члена семьи. Размер субсидии может колебаться от 5% до 70%.
В рамках нацпроекта в 2006 г. смогли улучшить свои жилищные условия 21,4 тысячи молодых семей (плановый показатель составлял 27,8 тысячи семей. Невыполнение плана объясняется, в частности, тем, что два региона - Москва и Приморский край - отказались от участия в программе обеспечения жильем молодых семей, не захотев менять свои собственные процедуры жилищной поддержки молодых семей).
Всего на улучшение жилищных условий молодых семей в федеральном бюджете 2006 г. предусматривалось 2,1 миллиарда рублей. Фактически был перечислен 1 миллиард 865,7 миллиона рублей (88,8% от планового показателя) - это порядка 300 тыс.м2 при средней российской стоимости жилья и нормах субсидирования.
Так, например, в Алтайском крае уже несколько лет действует краевая программа "Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей".
При том, что в крае ежегодно регистрируется более 15.000 браков, в 2006 г. в краевой программе приняло участие всего 406 семей.
По краевой программе молодой семье компенсируется от 35% до 45% от стоимости жилья в зависимости от того - есть ли в семье дети или ожидается рождение ребенка. Семья, участвующая в программе, получает льготу только на площадь 18 м2 на одного члена семьи. Все что выше - по полной стоимости. Малогабаритное жилье (меньше нормы 18 кв м на человека) покупать нельзя.
Субсидия выдается из расчета стоимости жилья 13 600 рублей за м2. Рыночная стоимость м2 жилья в Барнауле составляла осенью 2006 г. около 30 000 рублей.
Условная молодая семья из 3-х человек должна купить квартиру площадью не меньше 54 квадратных метров. Если в семье один ребенок, то субсидия выдается в размере 40% от стоимости квартиры. Соответственно, субсидия - 299 200 рублей.
Вероятно, размер субсидий действительно невелик. Но гораздо важнее то, что доступ к ним настолько ограничен.
Заключение
Предложения Госсовета сократить долю социального жилья в новом строительстве до 6-10% и освободить от налога на прибыль затраты компаний на строительство, ремонт и приобретение жилплощади для сотрудников следует признать абсолютно верными.
Как и отказ от строительства зданий, предназначенных исключительно для проживания граждан по договору социального найма.

31 января 2007 года.
www.nasledie.ru

viperson.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован