25 октября 2006
2536

Застройщики пересмотрели правила игры

По сравнению с европейскими столицами, в Москве строят намного больше. Правда, и проблем на московском рынке недвижимости немало. Например, не утихают митинги обманутых дольщиков, Генпрокуратура подозревает застройщиков в ценовом сговоре, замедляются темпы роста стоимости квадратного метра. О своем опыте ведения бизнеса в непредсказуемых условиях российской экономики RealEstate.ru рассказывает председатель совета директоров группы компаний "МИЭЛЬ" Григорий Куликов.

Григорий Львович, некоторые эксперты утверждают, что начинается стагнация. Другие же говорят, что рынок будет и дальше расти. Что Вы думаете по этому поводу?

Рынок переживает качественные изменения. В сентябре, например, в Москве объем предложения вырос на 13,8%. Нынешний рост находится в пределах среднестатистических показателей, характерных для рынка недвижимости в осенний период. При этом каждый год в январе мы наблюдаем снижение количества предложений: как правило, люди с конца декабря снимают свои объекты с торгов. В течение февраля, марта, апреля количество предложений восстанавливается. Второй полюс сокращения предложений наблюдается в июле. В этом же году все было несколько по иному. В апреле очень четко обозначился ажиотажный спрос и "аукционный" рост.

В чем заключается основная причина этого?

Главная причина - это накопившийся дефицит предложения. А также достаточно ощутимое и резкое по своим темпам снижение предложения на первичном рынке. Из-за этого произошел переход значительной части покупателей с первичного рынка на вторичный. Теперь качественные причины. Цены в сентябре в Москве выросли на 6,3%. Это совсем не тот рост, который был в первом полугодии этого года. Иными словами, если в начале года быстрее всего дорожало маленькое дешевое жилье, то сентябре лидером ценового прироста стало монолитное и многокомнатное жилье. Причина в том, что платежеспособный спрос на жилье нижнего ценового сегмента исчерпал свой потенциал. Те объекты, которые раньше дорожали медленнее (дорогое качественное и удобное жилье), теперь отыгрывают отставание. Кроме того, увеличивается количество предложений на рынке новостроек. Вплоть до конца года на рынок будут выходить новые объекты.

В Москве застройщики по-прежнему продолжают практику "придержания" квартир с тем, чтобы потом перепродать их подороже? Ведь так уже было весной этого года. И, кстати, что стало с теми квартирами, которые застройщики придержали весной: они их продали?

Это все называется планирование реализации. Любой нормальный девелопер и застройщик стремится к тому, чтобы все реализовать. Это как результат. Как процесс, для застройщика и девелопера важен планируемый стабильный денежный поток. То есть необходимо тактически планировать реализацию.

С учетом роста предложения планирование как-то изменилось?

Да, конечно. По некоторым объектам на рынок выведены дополнительные площади.

Почему? Спрос высок или есть какие-то другие причины?

Политика! Если сегодня постоянно говорят о ценовом сговоре, то нужно объяснить людям, кто виноват, и найти виновного. Можно указать на застройщиков. Правда, застройщики могут вполне аргументировано доказать, что они тут не причем: металл подорожал, цемент подорожал, стоимость подключения к коммуникациям и т.д. и т.п. На мой взгляд, причина высоких темпов ценового прироста кроется в том, что инвесторам и застройщикам приходится проходить множество различного рода административных и бюрократических барьеров. Сокращение только части подобных барьеров, устаревших и никому не нужных, снизит себестоимость строительства на 15%. Вот вам корень проблемы.

Как за последнее время в Москве изменился спрос? Он по-прежнему растет или уже понизился?

Платежеспособный спрос нормальный и вполне соответствует состоянию рынка. Последние несколько месяцев стало несколько легче проводить альтернативные сделки. Ведь еще совсем недавно очень трудно было закрепить квартиру авансом. То есть аванс принимали, а через две недели владелец квартиры повышал цену еще на сколько-то тысяч долларов. Понятно, что далеко не все покупатели выдерживали очередное повышение цены. Сейчас эта проблема стоит не так остро.

Что происходит с рынком ипотеки?

Ипотека развивается. Число ипотечных сделок растет достаточно интенсивно как по Москве, так и по России. Хотя тут, конечно, можно оговориться, что методика расчетов разнится. Дело в том, что в ипотеке стабильных расчетов пока еще нет. Что мы будем считать? Мы будем считать зарегистрированные договоры залога? Однако в таком случае не учитываются новостройки, которые не регистрируются до тех пор, пока не обретут собственника. Иными словами, разные статистические подсчеты дают разные объемы рынка.

Как ипотека будет влиять на рынок? Получается, что ипотека будет способствовать росту спроса и это может подстегнуть дальнейший рост цен.

Я думаю, что деловая активность будет продолжаться до конца года. На данный момент действует множество ипотечных программ. Многие крупнейшие банки - ведущие ипотечные игроки - сейчас находятся в отставании от своих планов.

Почему?

Потому что в начале года они делали много одобрений потенциальных заемщиков, а проводимых сделок оказалось меньше, чем число одобренных. Люди просто не успевали за ростом цен, и многие сделки срывались. Поэтому банкиры упрощают процедуру получения ипотечных кредитов. И я думаю, что до конца года можно ожидать ценовой стабильности, хотя, скорее всего, рост цен продолжится, так как сейчас сделки заключаются достаточно активно. Есть, конечно, некие факторы, которые оказывают опосредованное влияние на цены на рынке недвижимости. Например, нефть. Уже давно замечено, в том числе и на опыте нашей компании, что понижение цен на нефть через 2-3, иногда 4 месяца влечет за собой понижение цен и на рынке недвижимости. Свое влияние на рынок недвижимости имеет и фондовый рынок. Когда игроки фиксируют прибыль на фондовом рынке, то прибыль потом выходит и на рынок недвижимости, и наоборот. В таких случаях все "трибунные" финансовые аналитики говорят одно и то же. Они утверждают, что рынок обязательно рухнет.

Совсем рухнет?

Одни говорят, что на 30%, другие - на 40%. Почему они это говорят? А потому что это отраслевое лобби: если говорить обратное, то люди уходят со своими деньгами с рынка акций на рынок недвижимости. Можно проверить заявления финансовых аналитиков второй половины 2005 года. Там было несколько одиозных личностей, которые заявляли, что рынок рухнет на 30-40%. Прошел год, а в Москве ценовой прирост составил на вторичном рынке 75,5% и на рынке новостроек 105%, в Подмосковье - 113,8% и 89,3%, соответственно. Сейчас говорится все то же самое. Конечно, я вовсе не говорю, что через год ценовой прирост составить плюс 80%. Нет, конечно. Просто нужно ясно понимать, кто какие прогнозы дает. И почему он их дает. Вот сейчас в структуре себестоимости никаких революционных изменений нет, и не наблюдается. Системных изменений на рынке жилья, кроме ипотеки, тоже не происходит. Как было у нас на вторичном рынке большинство сделок альтернативными, так оно и осталось

Да, определенные коррективы вносит ипотека, так как в этом году данная процедура стала стандартной, все банки принимают альтернативные источники, подтверждающие доход, кроме формы 2 НДФЛ. Это первый момент. Второй момент: сегодня большинство банков принимают договоры с творческой ценой, так это назовем. Мы говорим: миллион рублей минус. Понятно, да?

Да. Чтобы налоги не платить.

Чтобы продавец освобождался от налога НДФЛ на недвижимость, которой он владеет меньше 3-х лет. В этом Россия, увы, не уникальна. В Испании, например, существует три цены недвижимости: для нотариуса, для страны и для покупателя.

А наши банки тем самым не нарушают закон?

Нет, не нарушают.

Но это, видимо, не совсем легальная схема.

Это вопрос отношения к рискам того или иного банка. Банк выдает кредит на покупку недвижимости конкретному физическому лицу. Как он оценивает его платежеспособность и кредитоспособность - это дело конкретного банка. Не закон, а сам банк определяет, что ему делать.

Митинги дольщиков не утихают. Как Вы думаете, эта ситуация когда-нибудь разрешится? Уже год дольщики активно митингуют, а видимого результата нет.

Я думаю, что эта ситуация требует не только экономического, но и политического решения. Это вопрос, как для федеральных, так и региональных властей, для их бюджетов. Ведь все дело в том, что удовлетворить требования дольщиков можно только с частичной помощью бюджета.

То есть квартиры они так и не получат?

Это вопрос страны. Масштаб проблемы достаточно велик. Выплаты обманутым дольщикам будут огромны. И властям трудно на это решиться, поэтому и ведутся поиски новых инвесторов, взаимозачеты, и т.д.

Как Вы оцениваете реализацию программы "Доступное жилье"? Есть мнение, что это популистский проект. Ведь всю страну обеспечить доступным жильем очень сложно.

Нет, не так уж и сложно. Это все вопрос политических решений. Пока же административные и бюрократические препоны мешают реализации проекта. Направление действий высшей власти я одобряю. Другое дело, что проект движется очень медленно, "буксует на местах".

Почему?

Потому что чиновникам это непривычно и, на первый взгляд, не выгодно. Это традиционный диссонанс между активными и добросовестными предпринимателями, добросовестной высшей властью и всей остальной, длинной административно-бюрократической властной цепью.

На Западе рентабельность составляет 12%. А у нас она значительно выше, поэтому застройщики и имеют сверхприбыли. Это так?

Сверхприбыли (свыше 12%) скомпенсированы рисками, которые существуют в нашей стране. Можно совершенно спокойно работать на рентабельности в 12%, но только в стабильных условиях, при стабильных отношениях. А так ведь никогда не знаешь, когда и на каком чиновнике произойдет остановка проекта: планировал решить вопрос за месяц, а решил за три. А таких вопросов в длинной цепочке реализации любого девелоперского проекта - многие десятки...

Расскажите, пожалуйста, о структурных изменениях в Вашей компании. О планах на будущее.

Мы объявили о том, что начали развивать схему франчайзинга. Она предполагает достаточно интенсивное и продолжительное (3-5 лет) стратегическое развитие в регионах - это если говорить о риэлторской деятельности и брокеридже.

А Вы не боитесь, что в некоторых регионах может быть низкое качество услуг?

На рынке недвижимости в России существует две компании ("Адвекс" и "МИЭЛЬ"), которые на протяжении многих лет имеют успешный опыт работы с региональными франчайзинговыми подразделениями. У "Адвекса" есть франчайзинговые офисы в Тюмени - лидер местного рынка. В Воронеже. У нас - это Омск. Омский офис скоро будет праздновать десятилетие. У нас есть Барнаул, который совсем недавно отпраздновал свое пятилетие. И Омск, и Барнаул являются лидерами на местных рынках недвижимости. В этих четырех городах мы и "Адвекс" доказали, что франчайзинг в России возможен. Для нас Омск и Барнаул стали своего рода лабораторией. И полученный опыт показал, что можно не только открыть франчайзинговое подразделение в регионе, но и вывести его в лидеры. Конечно, и у "Адвекса", и у "МИЭЛЬ" есть малозаметные франчайзинговые проекты: Нижний Новгород и Москва у "Адвекса" и Тюмень у "МИЭЛЬ". У нас есть неудачный опыт в Новосибирске, где мы через 1,5 года закрыли проект. Но успешный опыт реализации франчайзинговых проектов есть только у "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "Адвекс". В России такого опыта больше нет ни у кого.

Много было обращений с просьбой о сотрудничестве?

За все эти годы обращений было очень много. Большинство из них мы отклоняли.

По какой причине?

На то было несколько причин. Во-первых, на региональный рынок недвижимости стоит выходить только в том случае, если ты веришь, что займешь на нем лидирующие позиции в стратегический - 3-5 лет - срок. Просто открыть представительство - это неинтересно. Кроме того, у всех сторон должно быть четкое понимание смысла и выгоды франчайзингового сотрудничества. Вообще, о франчайзинге (не только на рынке недвижимости) очень много сломано копий. Почему он бывает неуспешным или даже провальным? Часто получается так, что сначала франчайзи покупает брэнд и технологию, обучается, осваивается, а потом, если от материнской компании нет серьезной поддержки, рано или поздно решает выйти из проекта. Ну и не стоит недооценивать менталитет российского предпринимателя, который значительно отличается от того же американского.

Вы не собираетесь понижать комиссию, как сделали некоторые агентства недвижимости? Или Вы ориентированы на более состоятельную клиентскую аудиторию?

Это вопрос манипуляции общественным сознанием. Подобного рода заявления - это реклама. Когда на протяжении многих лет, до появления первых дискаунтеров, риэлторы говорили, что у них средний размер комиссии составляет 6%, они имели в виду, что возьмут столько, сколько получится на самом деле. А в том случае, когда более 80% сделок являлись альтернативными, то там уж как получалось. И второе, что они имели в виду, заключалось во взимании 6% с более дорогой квартиры (если речь шла об альтернативной сделке) или с приобретаемой квартиры, а с того жилья, которое продавалось, ничего не бралось. Если же квартиру покупало другое агентство недвижимости, то оно само с покупателя и брало какие-то проценты. Система не устоялась, так как Москва - это большой город, где имеется достаточно интенсивный рынок вторичного жилья и много игроков. Поэтому обычаи делового оборота находятся в стадии формирования. И заявления о том, что кто-то берет 3% или 2% и т.д. являются маркетинговыми ходами. Что могло бы сильно продвинуть рынок брокериджа, вторичного рынка, так это построение отношений по принципу мультилистинга. Но, к сожалению, профессиональным объединениям (Российской гильдии, Московской Ассоциации Риэлторов) на сегодняшний день не удалось консолидировать в своих рядах эту систему взаимоотношений, хотя попытки были. Первой такой попыткой было создание осенью 1995 года Московского центра недвижимости. О нем уже никто не помнит. Это система деления комиссионных в сделках. Такая практика ныне существует на рынке De Luxe, но она недокументированна, так как это обычай делового оборота. Практика мультилистинга существует и у нас в компании, на рынке вторичной загородной недвижимости. Правда, наши коллеги пока не хотят к нам присоединяться.

Почему?

Это проблема менталитета и проблема стадии развития рынка. Пока рынок позволяет брать с клиента полную комиссию, отдельно взятому риэлтору (не компании, не руководству компании) очень трудно перестроиться с полной комиссии на половинную комиссию. Это тот вопрос, который своевременно был решен на североамериканском рынке. А в Европе, кстати, система мультилистинга успешно решена только в Голландии. Иными словами, в Америке рынок недвижимости возведен в систему, он консолидирован и капитализирован. В Европе же этого нет. Там риэлторский бизнес имеет скорее формат малого бизнеса.

Каковы планы "МИЭЛЬ-Недвижимость" в этом и следующем году?

До конца этого года мы планируем войти в два новых девелоперских проекта на рынке загородной недвижимости. Мы подписали соглашение и войдем в проекты в качестве девелоперов. В формате регулярной деятельности мы планируем проинвестировать определенный объем жилья на первичном рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Мы активно прорабатываем возможность регионального девелоперского развития под эгидой Управления новостроек. И до конца этого года мы также войдем в один или два региональных проекта. Также компания реструктуризировала свои интеллектуальные подразделения: консалтинг, инвестиционный консалтинг, аналитика. Мы их специализировали по направлениям: свое консалтинговое агентство есть в Управлении коммерческой недвижимости и в Управлении загородной недвижимости. Кроме того, отдельно работает Аналитический консалтинговый центр, который хоть и является широкопрофильным подразделением, но в первую очередь специализируется на рынках жилья, новостроек Москвы, Подмосковья и регионов.

Беседовала Вера КОВАЛЕВА

Председатель СД "Миэль"
25.10.2006
http://www.realestate.ru/interview.aspx?id=70
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован