Все девелоперы хотят строить 25-этажный дом на Красной площади с видом на Кремль. Все покупатели хотят видеть за окном не стену соседней высотки, а, как минимум, зеленый массив, как максимум - панораму исторического центра. Эстетика стала отлично продаваемым товаром. У него есть только один недостаток - красота стоит денег.
Красота с деньгами дружит
В конце 90-х люди вдруг перестали относиться к покупке жилья как к удовлетворению естественной потребности в крыше над головой. С одной стороны, покупатели начали воспринимать приобретение жилой недвижимости как долгосрочное капиталовложение, с другой - список требований к объекту, сводившийся раньше к "любой отдельной квартире", существенно расширился.
Фэшн-фашизм, навязываемый глянцевыми журналами, полностью завладел умами обывателей. Теперь не модно быть как все, а значит, безжалостный рынок лишает права на существование типовые высотки-комоды с сотнями ящичков-квартир, куда ежедневно укладываются спать миллионы жильцов. Само понятие "дом" полностью трансформировалось. Это больше не бетонная клетушка с 29-ю "квадратами" реально жилой площади. Новый дом россиянина позиционируется как начало его системы координат, его особого индивидуального пространства. И это, безусловно, правильно. Увы, не всем доступно, ведь красота дружит с деньгами.
И все же справедливости ради стоит сказать, что, несмотря на последнее утверждение, эстетика - мощное конкурентное преимущество не только в элитном сегменте. Большинство девелоперов осознали простую истину - красивые дома и квартиры лучше, и, что принципиально важно, быстрее продаются.
Хотя тут тоже не все так гладко. Экономическая выгода эстетики не вызывает вопросов. Она доказана примером элитных кварталов. Загвоздка в том, что люди со средним достатком не вполне уверены в необходимости выкладывать свои кровные, скажем, за вид из окна, или за нестандартный фасад. Пейзаж - явление природное и не принадлежит застройщику, с чего вдруг ему за это платить? Ну а фасад? Фасад - дело хорошее, но от его оригинальности в квартире теплее не станет. Соответственно, застройщики не уверены в том, что в дополнительный декор стоит вкладываться. Они идут за потребителем, они вынуждены подстраиваться под спрос, под готовность покупателя на допвложения в эстетику.
Почем красота?
Генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов справедливо говорит, что "создание красоты - это дополнительные затраты". И на стадии проектирования, и в момент строительства. Ранее это делалось исключительно в дорогом сегменте, поскольку состоятельные заказчики готовы были платить за это, как за дорогую приправу. Девелопер вкладывал 300-400 долларов в эстетику: в необычное решение фасадов, отделку общественных зон, и продавал результат не просто как среднее жилье - за $4-5 тыс., а за $10 тыс.
Сегодня инвесторы и застройщики все больше осознают, что в огромной массе предложений, которые пока превышают спрос, нужно отличаться от конкурентов. При этом надо прекрасно понимать, что эксклюзивный продукт требует гораздо больших вложений, чем "поточный".
Профессор кафедры прагматики культуры ГУ "Высшая школа экономики" экономист Александр Долгин утверждает, что эстетика жилищного строительства "имеет четкие котировки". Для жилья эконом-класса цифры составляют порядка 10-20% цены за квадратный метр, для бизнес-класса - 30%. В категории элитного жилья вид из окна и фасад становятся не просто одним из факторов, влияющих на выбор покупателя, а главным критерием - чем лучше вид, тем элитнее и дороже жилье, чем элитнее жилье, тем больше покупатели готовы заплатить за вид из окон. Надбавка "за красоту" в премиум-классе недвижимости может достигать 100% стоимости квартиры.
Таким образом, по данным группы компаний "МИАН", влияние архитектурного решения на стоимость объекта оценивается в 34%. Основными ценообразующими факторами объектов загородной недвижимости сегодня являются - наличие лесных деревьев на участке (40%) и близость водоема (33%). В сегменте VIP-жилья стоимость индивидуального проектирования составляет примерно 20% стоимости строительства, в эконом- и бизнес-классах - от $25 до $100 за кв. метр общей площади. Такая надбавка в процентном отношении составляет 10-40%. И в относительных, и в абсолютных цифрах это несколько меньше, чем в элитном классе. В типовой застройке за внешний вид тоже платят. Но не более 20%, так как денег "впритык".
Спрос диктует предложение
Впритык или нет, но красивое жилье вполне доступно и для среднего класса, а для застройщиков "украшательство" домов из среднего ценового сегмента тоже, как оказалось, выгодно - капиталовложения в эстетическую составляющую таких таунхаусов и квартир приносят немалую прибыль.
Первопроходцем здесь стала компания Urban Group. "Как только мы почувствовали спрос со стороны покупателей, то немедленно на него откликнулись: мы придумали и создаем жилой комплекс "Ивакино-Покровское", адресованный людям среднего класса. Проектируется "Аксаково" - жилая площадь там еще меньше, чтобы не удорожать покупку, но эстетика все равно ставится во главу угла", - рассказывает Иван Богатов.
По его словам, средняя стоимость таунхауса в таком комплексе сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры на окраине Москвы, но при этом каждый дом обладает индивидуальным фасадом, а комплекс формирует целостную среду обитания.
Закономерно возникает вопрос: неужели все девелоперы, презрев собственную выгоду, вмиг сделались этакими эстетами-меценатами, и ради одной лишь красоты готовы самозабвенно вкладывать бешеные деньги в свои красивые проекты?
Разумеется, нет. К примеру, та же Urban Group путем элементарного подсчета пришла к следующему: потратив $2,5 млн на то, чтобы сделать комплекс "Ивакино-Покровское" красивым, компания сократила срок реализации домов с обычных 2,5 лет до года. Динамика продаж эти расчеты подтвердила. Сокращая на полтора года срок реализации, застройщики выиграли на кредитном проценте уже более $6 млн. Вот выгода для застройщика - и вот цена красоты для покупателя.
Анастасия Савиных
www.rosbalt.ru
Росбалт, 16/11/2007
