Таблица 1.
Плотность застройки жилых микрорайонов Москвы по административным округам, 2005-2006 гг.
| Административный округ Москвы | Общая площадь жилых помещений, тыс.кв.м (на 01.01.2005) | Земли жилых зданий по административным округам, га 01.01.2007) | Доля территории административного округа, приходящаяся на жилые здания, % | Плотность застройки, тыс.кв.м/га |
| ЦАО | 16 466,60 | 1 297,89 | 19,67 | 12,69 |
| СВАО | 21 931,00 | 2 864,91 | 28,09 | 7,66 |
| ВАО | 23 584,10 | 3 436,77 | 22,17 | 6,86 |
| ЮВАО | 21 559,00 | 3 089,92 | 26,19 | 6,98 |
| ЮАО | 26 426,80 | 4 473,57 | 33,89 | 5,91 |
| ЮЗАО | 25 197,30 | 4 416,40 | 39,79 | 5,71 |
| ЗАО | 23 150,80 | 4 798,64 | 31,36 | 4,82 |
| СЗАО | 15 891,10 | 2 602,07 | 27,98 | 6,11 |
| САО | 20 218,40 | 2 363,94 | 20,74 | 8,55 |
| Зеленоградский | 4 266,40 | 754,00 | 20,38 | 5,66 |
| ИТОГО | 198 691,50 | 30 098,11 |
Рассчитано по данным: www.housing.mos.ru, www.moskomzem.ru, www.mosstat.ru.
Сравнительный анализ значений фактической и допустимой плотности застройки, указанной главным архитектором Москвы, свидетельствует о том, что ни один из округов столицы, даже ЦАО, не превысил предельной отметки в 15 тыс. кв.м/га. Более того, имеется ряд территорий, где плотность застройки не достигает даже минимального уровня в 7 тыс. кв.м/га, обозначенного А.Кузьминым. Необходимо отметить, что чем ниже плотность застройки, тем меньше численность постоянно проживающего населения и тем более комфортный социальный климат в округе. Исходя из таких соображений, Западный административный округ (ЗАО) столицы является наиболее благоприятным для проживания, за ним следует престижный ЮЗАО, а замыкает тройку лидеров спальный ЮАО (табл.1).
В соответствии с этим представляется возможным оценить дополнительные объемы жилищного строительства на территории административных округов для достижения поставленных минимальных и максимальных ориентиров плотности жилищной застройки. При этом рассмотрим варианты застройки в рамках существующих жилых кварталов без выделения дополнительной земли, освобождаемой промышленными предприятиями и другими субъектами (табл.2).
Таблица 2.
Потенциальные объемы жилищного строительства по административным округам Москвы исходя из минимальной и максимальной плотности застройки.
| Административный округ Москвы | Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 7 тыс.кв.м/га | Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 15 тыс.кв.м/га | ||
| тыс.кв.м | % от жилфонда АО | тыс.кв.м | % от жилфонда АО | |
| ЦАО | — | — | 3 001,8 | 18,2 |
| СВАО | — | — | 21 042,7 | 95,9 |
| ВАО | 473,3 | 2,0 | 27 967,5 | 118,6 |
| ЮВАО | 70,4 | 0,3 | 24 789,8 | 115,0 |
| ЮАО | 4 888,2 | 18,5 | 40 676,8 | 153,9 |
| ЮЗАО | 5 717,5 | 22,7 | 41 048,7 | 162,9 |
| ЗАО | 10 439,7 | 45,1 | 48 828,8 | 210,9 |
| СЗАО | 2 323,4 | 14,6 | 23 140,0 | 145,6 |
| САО | — | — | 15 240,7 | 75,4 |
| Зеленоградский | 1 011,6 | 23,7 | 7 043,6 | 165,1 |
| ИТОГО | 24 924,1 | 12,5 | 252 780,2 | 127,2 |
Таким образом, с точки зрения плотности застройки резервы жилищного строительства в Москве выглядят вполне внушительными. Например, при гипотетической остановке строительства в ЦАО, СВАО, САО и застройке территорий остальных округов до уровня 7 тыс.кв.м/га общий жилищный фонд города увеличится на 12,5%, или на 24,9 тыс. кв.м (табл. 2).
В коммерческом плане за объемом строительства в 24,9 тыс. кв.м стоят как минимум 100 млрд. долларов США выручки девелоперов (50 млрд. долларов прибыли), из расчета стоимости квадратного метра нового жилья 4 тыс. долларов. Если эти метры будут элитным жильем, то доходы инвесторов возрастут соответствующим образом. Ситуация, когда уровень жилищной застройки городской территории будет доведен до максимума (15 тыс.кв.м/га), представляется фантастической, хотя в случае ее реализации город может удвоить свой жилищный фонд, а прогнозный рынок новостроек представляет вообще астрономическую цифру.
Таким образом, опираясь на политику перспективной жилищной застройки города, по нашим оценкам, потенциальный рынок точечного строительства жилья в Москве как минимум составляет 100 млрд. долларов. Для сравнения: это три бюджета столицы 2007 года. В то же время указанная сумма является той ценой земельного вопроса о товариществах собственников жилья (ТСЖ), решение которого городские власти затягивают уже более 10 лет. Создание властями препятствий в процессе предоставления земли ТСЖ объясняется потенциальной угрозой коммерческим проектам точечной застройки города, для которой будет намного труднее подыскивать участки. На сегодняшний день вся эта земля городская, и у администрации полностью развязаны руки и имеется полная свобода действий.
Принимая во внимание объем жилищного строительства 2006 года в размере 4,8 млн. кв.м и предполагая его сохранение в последующие годы, оцененный нами перспективный объем жилищного строительства в 24,9 млн. кв.м может быть выполнен за 5 лет. Фактически это время нового срока мэра Москвы, за которое строителям надо успеть заработать свои 100 млрд. долларов, а затем плавно переходить в другие регионы. К 2011 году строительным инвесторам "ловить" в Москве уже будет нечего.
01.10.2007
www.kapital-rus.ru
