Александр Гусев: Региональный рейтинг доступности жилья - 2007

Какова доступность жилья в российских регионах? Какова разница в региональных уровнях доступности жилья? Как связаны индикаторы доступности жилья с миграционными потоками? Где имеет смысл присмотреть себе место для жизни?

Одним из целевых параметров приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является обеспечение возможности 30% домашних хозяйств приобретать жилье за счет собственных и заемных средств. Методически оценка доступности жилья с кредитом осуществляется посредством индекса HAI (Housing Affordability Index), который был рассмотрен на страницах "Капитала страны" (Доступность жилья в России и за рубежом). Напомним, что его смысл состоит в проверке достаточности определенной доли доходов семьи на покрытие платежей по ипотечному кредиту. Значения индекса HAI лежат в интервале от 0 до 100%, где значение 100% показывает полное соответствие финансовых возможностей населения ценам на жилье.

В табл.1 представлен рейтинг регионов России по расчетному показателю доступности жилья за 2007 год. Субъектом доступности жилья является семья из 3-х человек, приобретающая квартиру площадью 54 кв.м и получающая ипотечный кредит в банке-партнере ОАО "АИЖК" на следующих условиях: размер кредита - 80% от стоимости квартиры (предмета залога), срок кредита - 20 лет, процентная ставка 13,75%. Ежемесячный доход домашнего хозяйства оценивался как двукратный размер среднегодовой начисленной заработной платы. Предельная доля дохода семьи, расходуемая на обслуживание кредита, была принята на уровне 50%. Цены на квартиры были взяты за IV квартал 2007 года.


Таблица 1. Рейтинг регионов России по доступности жилья, приобретаемого за счет собственных и заемных средств в 2007 году.*

* Из-за отсутствия данных в рейтинг не попали такие субъекты РФ, как Мурманская область, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Курганская область, Магаданская область, Сахалинская область, Чукотский автономный округ.

Представленные оценки позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, высокая доступность жилья характерна для богатых нефтедобывающих регионов (Ямало-Ненецкий автономный округ, Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ, Якутия), а также "социально умирающих" регионов (например, Еврейская автономная область), в которых жилая недвижимость не представляет ценности, поскольку население в них стремится переехать в более благоприятные районы проживания.

Во-вторых, низкая доступность жилья имеет двоякое значение. С одной стороны, она идентифицирует кризисные территории (например, Костромская область), а с другой - она характерна для регионов-лидеров (Москва, Санкт-Петербург), где острый дефицит жилья раздувает "ценовые пузыри" на рынке недвижимости. Таким образом, в зоне низких значений HAI может иметь место аномальная закономерность: чем ниже доступность жилья, тем выше желание граждан проживать в соответствующих регионах.

Если рассматривать показатель HAI по федеральным округам страны (табл.2), то можно обнаружить следующую закономерность: чем меньше население округа, тем больше значение доступности жилья (коэффициент корреляции 55% и он значим на доверительном уровне 95%).

Таблица 2. Доступность жилья по федеральным округам в 2007 году.

Федеральный округ	Численность населения на начало 2007 года, тыс. чел.	HAI, %
Центральный федеральный округ	37218	42,0
Северо-Западный федеральный округ	13550	43,0
Приволжский федеральный округ	30346	46,6
Южный федеральный округ	22777	47,0
Сибирский федеральный округ	19590	55,4
Уральский федеральный округ	12231	67,0
Дальневосточный федеральный округ	6509	75,2
Российская Федерация	142221	47,0

Принимая во внимание миграционные потоки населения из азиатской части России в европейскую часть, можно сказать, что доступность жилья по федеральным округам отражает желание граждан оставаться на данной территории. Следуя этой логике, проживающие в Дальневосточном федеральном округе 6,5 млн. чел. имеют желание оставаться там в 2 раза меньшее, чем 37,2 млн. жителей Центрального федерального округа.

***

Работа выполнена в соответствии с грантом Президента Российской Федерации для государственной поддержки молодых российских ученых (проект МК-440.2008.6).


06.11.2008

kapital-rus.ru