Градостроительная программа "Новое кольцо Москвы", рассмотренная недавно столичными властями, предусматривает, что до 2015 года в столице должны появиться около 60 высотных зданий. Каждое из них будет иметь собственный геологический паспорт. Планируется, что в ближайшие годы больше всего многоэтажных зданий высотой свыше 75 метров появится в Юго-Западном, Восточном, Южном административных округах. Но к 2015 году уже в каждом из них возведут отдельные небоскребы.
Для выбора территорий под них осуществлен визуальный и ландшафтный анализ. Место под высотный дом может быть выделено только при реконструкции района целиком, например, при сносе ветхого жилья или пятиэтажек либо при создании нового района или микрорайона. Еще один запрет для высотных зданий - центр города. Наконец, в целях повышения надежности конструкций для каждого объекта разработают геологический паспорт, где будут указаны возможные проблемы при строительстве зданий и его технические характеристики. Этот паспорт призван служить подспорьем для инвесторов.
Свою точку зрения на концепцию программы "Новое кольцо Москвы" высказывает принявший активное участие в ее обсуждении на заседании московского правительства депутат Московской городской Думы Александр Милявский:
- Основной задачей программы "Новое кольцо Москвы", реализуемой городом с 1999 года, является возведение ряда высотных комплексов в серединном поясе столицы, что позволит создать систему новых общественных центров на месте бывших промышленных окраин и в микрорайонах массовой застройки 50-60-х годов. При этом доходы от реализации программы планируется направлять во внебюджетный фонд реконструкции пятиэтажного и ветхого жилья.
Целесообразность возведения именно высоток определяется прежде всего экономией земли в мегаполисе. Кроме того, по замыслу авторов программы, офисы, расположенные в небоскребах, "оттянут" транспортные потоки из центра. При этом главное отличие современных высоток - это функциональное использование площадей за счет применения самых современных в мире проектных решений.
Однако при этом мы сталкиваемся с рядом проблем. Во-первых, остановимся на требованиях к процессам проектирования и строительства. Согласно Федеральному закону No 184 от 2002 года "О техническом регулировании", технические регламенты должны быть приняты в течение семи лет со дня вступления в силу федерального закона. Однако ни одного технического регламента до сих пор не утверждено.
Распоряжением Госстроя Российской Федерации и Правительства Москвы, под руководством специально созданной в апреле 2003 года Городской комиссии при Правительстве Москвы была начата разработка МГСН (Московских городских строительных норм) высотного строительства. В разработке этих нормативов участвовал весь свет московских научно-исследовательских и проектных организаций и специалистов. Все нормативы прошли федеральную экспертизу, также экспертизу ряда зарубежных фирм и компаний, обладающих большим опытом высотного строительства. При этом разработка МГСН рассматривается в качестве первого этапа создания специального технического регламента федерального уровня в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании".
Однако, учитывая, что положения МГСН разработаны Москвой, согласно Конституции Российской Федерации и Федеральному закону "О техническом регулировании", они, увы, не могут носить обязательный характер. Исходя из этого, острейшей проблемой является отсутствие на федеральном уровне технических регламентов проектирования и строительства высотных комплексов. Кроме того, МГСН нуждается в доработке в связи с быстрым развитием проектирования и концепцией эксплуатации зданий, технологий строительных работ и инженерных систем. Кстати, все требования МГСН, относящиеся к вопросам безопасности, было бы целесообразно собрать вместе.
Во-вторых, весьма злободневной проблемой является вопрос о строительном надзоре. Постановлением Правительства Москвы от февраля 2006 года были установлены критерии этих уникальных объектов. В частности, к ним были отнесены объекты высотой более 100 метров, до этого не входившие в этот перечень. Таким образом, функции по надзору за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов высотой более 100 метров была фактически изъята у органов исполнительной власти города Москвы и передана в Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору. При этом строительство подобных объектов велось в Москве уже на протяжении длительного времени. У столицы накоплен опыт. Подобная функция осуществлялась Комитетом Госстройнадзора Москвы.
Принятие постановления Правительства России от 1 февраля 2006 года No54, основывающегося на Градостроительном кодексе РФ и утвердившего Положение об осуществлении государственного строительного надзора, могло привести к тому, что объекты программы "Новое кольцо Москвы", а также и другие высотные объекты, включая "Москва-Сити", фактически оставались бы без надзора. Однако в результате ряда конкретных шагов по отстаиванию интересов Москвы на федеральном уровне полномочия по надзору за строительством высотных и других уникальных объектов на территории города были оставлены за столицей до 2011 года. Что будет потом - это вопрос.
Каково сегодня отношение москвичей к высотному строительству? По мнению горожан, квартира в высотном здании привлекательна открывающимися панорамными видами. Также ключевыми моментами по-прежнему являются местоположение дома, округ, район, станции метро, планировка квартиры, стоимость квадратного метра. Тех, кто собирается приобретать новое жилье в течение ближайших десяти лет, доля готовых к жизни в высотках составляет почти 70%. Последовательные противники проживания в высотных зданиях - это, как правило, люди среднего и старшего возраста.
Жители столицы согласны с тезисом, что для мегаполиса, в частности для Москвы, строительство высотных зданий - одно из решений квартирного вопроса. Доля москвичей, положительно относящихся к проживанию в высотках, намного превышает планируемую емкость этого сегмента рынка недвижимости. Но психологически комфортными для проживания для большинства людей все же считаются этажи не выше 12-го и 14-го. Исходя из этого, целесообразно использование высотных зданий под административные цели.
Особо хотелось бы сказать относительно социального жилья в высотных зданиях. Последние социологические опросы свидетельствуют, что квартиры в высотках нравятся обеспеченным людям, которые имеют реальные шансы приобрести их. Они целенаправленно ищут именно такое жилье. Еще одна группа потенциальных покупателей - это люди, которые имеют уже основное жилье в своих регионах, но хотели бы иметь престижную квартиру в Москве в качестве второго, а иногда и третьего жилья. Кроме этого, стоимость эксплуатации подобных зданий намного превышает аналогичные показатели у зданий средней этажности за счет инженерии. Одним словом, к разряду доступного жилья высотки вряд ли относятся.
Каждый из высотных комплексов, кроме жилья, включает офисные помещения, торговые центры. При этом соотношение будет в значительной мере определяться местоположением высотных зданий. Такая многофункциональность решает многие проблемы, в том числе транспортные. Сегодня центр Москвы стал местом, где скрещиваются потоки транспорта не только со всех уголков мегаполиса, но и со всех концов Подмосковья. Причем в утренний час пик направление движения здесь всегда одно - из окраин в центр, вечером - наоборот. Поездки в центр города становятся менее комфортными. В связи с этим привлекательность городских участков, расположенных на периферийном поясе, будет возрастать. Кроме этого, высотки "Нового кольца Москвы" должны "оттянуть" на себя часть офисов из центра на окраины.
Для обеспечения высотных объектов необходимо развивать опережающими темпами инженерную инфраструктуру. В связи со значительным физическим износом, строительство высотных комплексов будет связано с перекладкой ряда коммуникаций и новым строительством инженерных объектов, магистральных сетей. Для обеспечения надежности электроснабжения целесообразно проработать вариант обеспечения высотных объектов программы "Новое кольцо Москвы" альтернативными источниками теплоснабжения, наряду с централизованными, что предусмотрено в программе. Кроме того, представляется целесообразным делать высотные здания максимально эффективными, с точки зрения энергопотребления, с помощью новейших технологий.
Наконец, нельзя не остановиться на террористической и пожарной безопасности. Высотные здания, в силу их большой вместимости, имеют более высокую степень пожарной опасности по сравнению со зданиями обычной этажности. Во всем мире к высотным зданиям предъявляются повышенные пожарные требования, которые могут значительно варьироваться в зависимости от назначения, высоты и конструкции здания.
Конечно же, одним из главных принципов противопожарных норм должен быть приоритет безопасности людей как главенствующей задачи, но эти требования должны быть разумными, иметь свой предел.
Что касается террористической безопасности, то все сооружения "Нового кольца Москвы" представляют собой объекты повышенной террористической угрозы. Теракты в Нью-Йорке продемонстрировали, что цельнометаллические несущие конструкции не выдерживают высоких температур, не обладают достаточным запасом прочности. Несущие стены должны быть из особого бетона, как того требуют МГСН. Соответствующее адекватное конструктивное решение заключается, кроме того, в увеличении запаса "живучести".
Например, если происходит обрушение одной из опор или одного из перекрытий, другие конструктивные элементы должны взять на себя функцию обрушившегося элемента хотя бы на какое-то время. Согласно МГСН, критически важные точки, во избежание несанкционированных воздействий на них, должны оборудоваться средствами охранной сигнализации, а при необходимости и физическими барьерами.
Проект программы предусматривает разработку предложений по созданию структурированной системы мониторинга и управления инженерными системами. Но первоочередной задачей сегодня должна стать разработка единых нормативных документов, направленных на обеспечение комплексной безопасности высотных сооружений и обязательных для исполнения всеми участниками и заказчиками при проектировании, строительстве и эксплуатации.
Хотелось бы остановиться и на проблеме геологии. Ни для кого не секрет, что в Москве строительство высотных зданий осложняет плохая геология. Высотное здание в большей степени подвержено оседанию в грунт и оно как бы протыкает грунт, как стержень, приводя к деформации конструкций. Это необходимо учесть, иначе высотки будут либо опасными для людей, либо станут просто "золотыми" по себестоимости.
Несмотря на то, что стоимость котлованных и фундаментных работ оценивается от 10% и более от общей стоимости строительства, оценка несущей способности грунта является основным фактором риска в высотном строительстве. Ошибки в оценке приводят к повреждению здания к невыполнению сроков строительства, к возникновению дополнительных расходов.
С точки зрения экологии, для создания безопасной экологической обстановки и комфортных условий пребывания вблизи высотных зданий необходимо уже при проектной подготовке строительства учитывать действие неблагоприятных факторов строительства и эксплуатации высотного здания и заранее предусматривать способы оптимизации микроклимата, прежде всего - использование приемов озеленения. Программой "Новое кольцо Москвы" предусматривается озеленить и освоить территорию, вдвое превышающую площадь застройки. В числе таких же мер предусмотрена замена грунтов, очистка водоемов, пересадка деревьев.
Наконец, нельзя не затронуть проблему, связанную с качеством строительства. Рабочее проектирование высоток коренным образом отличается от проектирования обычных зданий. Расчеты здесь намного сложнее и ответственнее. И главный в данном аспекте вопрос - недостаток нашего отечественного опыта в высотном домостроении. Поэтому особое внимание следует уделять подготовке специалистов по высотному строительству. На базе Московского государственного строительного университета совместно с Правительством Москвы такая работа ведется. В настоящее время создана специальная программа.
В завершение следует коснуться вопроса формирования архитектурно-художественного облика города. Несмотря на то, что вся концентрация высотного строительства предусмотрена на территориях периферийных районов, необходимо учитывать ключевую задачу - сохранение исторического облика города в силу наличия множества памятников истории, культуры и архитектуры не только в центре города, но и на окраинах.
Основной задачей является проверка пространственной и ландшафтно-визуальной обоснованности размещения объектов, с учетом перспективной и существующей застройки соответствующего сектора города, включая объекты, заявленные для строительства, как в рамках "Нового кольца Москвы", так и вне программы. Необходимость и исключительность пространственного, визуального восприятия высотных жилых зданий обязывает возводить их достаточно запоминающимися, монументальными, оригинальными по архитектуре.
Именно поэтому строительство высоток сразу же должно быть отнесено к области уникальной, эксклюзивной архитектуры, исключительной пространственно-художественной образности и эстетического воздействия на окружающую застройку при условии гармоничного встраивания в столичный архитектурный ансамбль. При этом, учитывая, что высотные здания будут построены на главных въездных магистралях города, откуда бы вы ни подъезжали к Москве, столица России должна быть видна издалека.
Владимир Терещенко
Московская правда - Московское Собрание, 12 декабря 2007 г.
