Об участии инвесторов в финансировании жилищного строительства в рамках Программы развития региональных ЖСК.
1. Общие сведения
"Программа развития жилищно-строительных комплексов регионов РФ на период 2005 - 2030 гг." (Программа развития региональных ЖСК, далее по тексту - Программа) разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года No 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы.
Программа должна обеспечить устойчивое функционирование жилищного сектора, с целью удовлетворения жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств.
Программа представляет собой увязанный по ресурсам, исполнителям, механизмам и инструментам, срокам осуществления комплекс мероприятий, обеспечивающий эффективное решение задач в рамках реализации региональной жилищной политики.
Реализация Программы преследует следующие цели:
обеспечение стабильного развития жилищного комплекса регионов на основе эффективного использования инвестиционных и строительных технологий;
создание организационной инфраструктуры реализации региональной жилищной программы, способной обеспечивать интересы инвесторов, граждан и государства в процессе её реализации;
создание в регионе эффективного инвестиционного инструментария реализации программ;
законодательное обеспечение Программы региональными нормативными и законодательными актами, учитывающими требования российских и международных инвестиционных институтов.
2. Участники реализации проектов, осуществляемых в рамках Программы
2.1. Инициаторы реализации Программы:
Фонд развития жилищно-строительных и промышленных комплексов регионов:
некоммерческая организация, созданная для реализации региональных программ развития жилищно-строительных и промышленных комплексов;
организует конкурсный отбор региональных проектов;
участвует совместно с Администрацией в организации и проведении тендера по определению застройщика, генерального проектировщика, генерального подрядчика.
Администрация региона:
принимает пакет законов для поддержки развития жилищного строительства;
выступает гарантом выполнения принятых законов при реализации Программы развития ЖСК Региона;
участвует совместно с Фондом в организации и проведении тендера по определению застройщика, генерального проектировщика, генерального подрядчика.
2.2. Партнеры Фонда в реализации Программы:
Консалтинговая компания, выполняющая следующие функции:
бизнес-планирование проектов Программы;
разработка инвестиционных меморандумов для выпуска финансовых инструментов фондом и Администрацией региона.
Банк - платежный агент, аккредитованный в Фонде банк, обеспечивает:
банковское обслуживание партнерской сети Проекта;
контроль за целевым использованием средств всеми участниками пилотного проекта.
Аудитор Программы, аккредитованная в Фонде аудиторская компания, проводит предварительные и последующие регулярные аудиторские проверки застройщика.
Агентство недвижимости - уполномоченная компания Фонда развития жилищно-строительных и промышленных комплексов, которая по решению Фонда может быть привлечена к реализации создаваемого Фондом жилья.
2.3. Участники реализации программы - предприятия и организации, прошедшие тендер. Участники пилотного проекта определяются Фондом, исходя из конкретных задач реализации пилотного проекта.
Инвестор осуществляет следующие функции:
определяет приоритетные проекты в рамках Программы;
оценивает инвестиционную привлекательность выбранных проектов;
выбирает приемлемые формы обеспечения проектов (страховой полис, гарантия банка и др.);
выделяет средства на финансирование проектов Программы.
Страховая компания, выбранная на тендерной основе, осуществляет страхование и перестрахование рисков участников Программы.
Генеральный подрядчик, субподрядчики - строительные организации, имеющие лицензию на выполнение строительной деятельности, выигравшие тендер на участие в реализации проекта.
Генеральный проектировщик - проектная организация, имеющая строительную лицензию на осуществление градостроительной и архитектурной деятельности
участвует в выборе земельных участков под реализацию строительных проектов;
готовит предпроектную документацию под реализацию проектов.
Ипотечный банк - банк, выбранный на тендерной основе, осуществляющий ипотечное кредитование региональной Программы.
Из представителей перечисленных выше организаций (за исключением Администрации региона и инвестора) Фонд формирует Координационный Совет региональной программы. Координационный совет функционирует на основе соглашения о консорциуме без образования юридического лица в течение периода реализации пилотного проекта, либо региональной программы при условии сохранения числа участников.
3. Инвестиционная стратегия
3.1. Долговое финансирование.
Долговое финансирование строительства жилищных региональных проектов может осуществляться в следующих формах:
Кредит.
Синдицированный кредит.
В случае, когда
При данном финансировании инвестор представляет Застройщику заемные средства под имущественное (залог, поручительство, банковская гарантия) или информационное (репутация, конкурентные преимущества) обеспечение при организационном участии Фонда.
Долговые ценные бумаги#10794;
К долговым ценным бумагам относят конвертируемые векселя и облигации. Финансовая схема операций при финансировании посредством долговых ценных бумаг.
1. Эмиссия ценных бумаг Фондом в соответствии с инвестиционным меморандумом (см. приложение 1).
2. Размещение ценных бумаг Фондом на российском или мировом финансовых рынках (приобретение долговых обязательств российскими или иностранными инвесторами).
a. Размещение ценных бумаг андеррайтеров (ведущих инвестиционных компаний, банков) от своего имени, но по поручению и за счет эмитента
b. Размещение ценных бумаг напрямую Фондом на финансовом рынке.
3. Финансирование региональных жилищных программ за счет привлеченных средств.
4. Погашение участникам финансового рынка размещенных ценных бумаг:
a. Андеррайтером.
b. Фондом.
3.2. Инвестиционное финансирование.
3.2.1. Портфельные инвестиции.
Инвестор приобретает недолговые ценные бумаги (акции и паи) с целью перепродажи при росте цены акций и получения прибыли. По акциям до смены собственника выплачиваются дивиденды, паевое инвестирование не предполагает выплаты процентов и дивидендов.
3.2.2. Прямые инвестиции.
Прямые инвестиции предусматривают вложения непосредственно в реальные активы (строительство). Прямыми инвесторами являются юридические и физические лица, полностью владеющие предприятием. Выделяются следующие отношения прямого инвестирования:
- партнер - прямой инвестор владеет от 10 до 50% голосов в предприятии прямого инвестирования;
- дочернее предприятие - прямой инвестор владеет более 50% голосов в предприятии прямого инвестирования;
- неакционерное предприятие прямого инвестирования, находящееся в полном или совместном владении прямого инвестора (100%).
Одним из видов прямых инвестиций является проектное финансирование. При проектном финансировании иностранными инвесторами возможно создание общества на территории страны инвестора с целью снижения страновых рисков.
При прямом финансировании инвестор и Застройщик напрямую взаимодействуют при организационном участии Фонда.
4. Гарантии инвесторов
Гарантии инвесторов обеспечиваются на государственном (федеральном и региональном) уровне и локальном уровне (непосредственно от Фонда развития жилищно-строительных и промышленных комплексов).
4.1. Государственные гарантии
Гарантии деятельности иностранных инвесторов
Гарантии деятельности иностранных инвесторов на территории России предусмотрены Федеральным законом от 9 июля 1999 года "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации". В числе гарантий, закрепленных в этом законе для иностранных инвесторов можно назвать:
Гарантии от национализации и реквизиции.
Гарантии от дискриминации.
Гарантии, предоставляющие иностранному инвестору право воспользоваться результатами своей деятельности.
Гарантии по разрешению споров, связанных с инвестициями.
Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации.
Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу.
Гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации.
Гарантии деятельности российских инвесторов.
Российские инвесторы также получают гарантии от государства на основании Федерального закона от 15 июля 1998 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Гарантия от неблагоприятного изменения для инвестора законодательства Российской Федерации.
Гарантия от национализации.
Гарантии по разрешению споров, связанных с инвестициями.
Гарантии инвестиционной деятельности, предоставляемые органами местного самоуправления.
4.2. Гарантии, предоставляемые Фондом развития жилищно-строительных и промышленных комплексов
Фонд гарантирует инвестора проекта через страхование рисков.
К страховым рискам относятся:
Производственные:
o Страхование строительно-монтажных работ и ответственности при их осуществлении;
o Страхование риска перерыва в строительстве и связанных с этим расходов;
o Страхование грузов;
o Страхование автотранспорта.
Коммерческие:
o Страхование банкротства контрагента инвестора;
o Страхование неисполнения (ненадлежащего исполнения) контракта;
Страхование данного вида финансового риска иностранными инвесторами предполагает перестрахование в иностранной страховой компании в соответствии с выбором самого инвестора.
o дом не построен (по различным причинам);
o дом построен, но жилье не передано дольщикам в срок по акту приема-передачи;
o квартира продана "дважды";
o невозвращение инвестору внесенных им денежных средств.
Юридические:
o Страхование общей гражданской ответственности (профессиональной ответственности, ответственности за качество товаров, работ, услуг) должника;
o Страхование права собственности (на объекты собственности заемщика);
o Страхование жизни ключевых фигур проекта;
o Страхование изменения условий деятельности контрагента инвестора по независящим от него обстоятельствам.
Политические:
o Политические перевороты;
o Военные действия;
o Террористические акты.
Природно-естественные (форс-мажор):
o Остановка производства или сокращение объема производства вследствие пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий, что не позволило должнику Страхователя в установленный срок и надлежащим образом выполнить свои обязательства перед Страхователем.
o Пожар, удар молнии, взрыв, падение летательных объектов и их частей, действие природных сил и стихийных бедствий, действие воды, постороннее воздействие, противоправные действия третьих лиц, бой оконных стекол, витрин и других подобных сооружений.
Обязательства страховой компании по договору страхования включают в себя:
полную/частичную компенсацию доходов (дополнительных расходов) Страхователя);
дополнительные расходы по уменьшению убытков, причиненных страховым случаем, включая судебные издержки.
Размер страховой суммы устанавливается по соглашению между Фондом и инвестором. Стоимость страхования - страховой тариф - в значительной степени определяется степенью риска, который напрямую зависит от надежности компании-застройщика. Стоимость страхования колеблется от 3% до 4% от суммы вложенных инвестором средств.
www.nasledie.ru
