В цивилизованном мире ипотека считается одним из самых надежных способов приумножения капитала. Доказано на практике - риск невозврата кредита составляет не более 3%. В России же все больше пытаются теоретизировать: создаются госкомиссии и ведомства по делам ипотеки, появляются новые нормативные акты, а ссуды на покупку жилья практически не выдаются.
Рассказывает "теоретик российской ипотеки" Владимир Тарачев.
- Давайте сравним любой закон с системой алфавита. Отдельная буква ничего не значит - важна целостность. Для того чтобы заработало ипотечное законодательство, из букв должны складываться слова, а из слов предложения.
В настоящее время развитию ипотечного кредитования мешает ряд проблем:
#945;) Законодательная. Пять лет назад казалось, стоит принять закон об ипотеке, и все проблемы жилищного кредитования будут решены. Необходим большой пласт законов, который регулировал деятельность ипотечных институтов, контролировал обращение специализированных ипотечных инструментов. Это то, что называют полноценной системой ипотечного кредитования.
Сегодня на уровне законодательства мы не имеем ничего, кроме закона "Об ипотеке" и Гражданского кодекса. Проблему может решить принятие закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Кроме того, в течение весенней сессии мы ожидаем внесения в Думу большого блока законопроектов по банковской реформе. В частности, в закон "О банках и банковской деятельности" могут быть добавлены поправки, регулирующие работу специализированных кредитных институтов - ипотечных банков и строительных сберегательных касс. Ипотечные банки или Агентства ипотечного жилищного кредитования - специализированные кредитные организации, осуществляющие финансирование ипотечных программ. Банки будут выпускать ценные бумаги и превращать полученные деньги в долгосрочные кредиты.
#946;) Политическая. По мнению депутатов, правительственная активность по внедрению в жизнь ипотечных программ носит бессистемный характер. Интерес правительства к данному виду кредитования отмечался в январе 1995 и в 2000 году. Созданное тогда Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) до сих пор не заработало. Концепция, написанная Госстроем России, до сих пор не реализована. Возможно, политическая воля правительства в данном случае "решила" ограничиться предвыборной "галочкой" и пустить ипотеку на самотек: она же, по сравнению с налоговой и трудовой реформами, вопрос далекого будущего.
#947;) Административная проблема. До сих пор нет единого внутриправительственного органа, который мог бы реализовывать ипотечные проекты. В исполнительной власти этим вопросом занимаются семь нянек.
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" разрабатывали Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) , Минэкономразвития и Госстрой. В результате - законопроект готовится уже три года. 6 марта 2001 года думской Комиссии по ипотеке был внесен депутатский законопроект, но правительство подготовило свой отзыв (слава Богу, положительный) лишь через 9 месяцев (в конце января).
При развитии ипотеки не приходится рассчитывать на бюджеты регионов. В России отсутствует централизованная система ипотечного кредитования в субъектах Федерации. Из 89 регионов только тринадцать являются донорами. Не менее 50% всех государственных финансов сосредоточено в федеральном бюджете. Наивно полагать, что большая часть субъектов федерации сможет выделить серьезные финансовые суммы на организацию местных ипотечных программ. Система должна быть вертикально интегрированной.
На проблему отсутствия единой вертикальной структуры, подотчетной централизованному федеральному ведомству, накладывается отсутствие финансирования.
#948;) Основная проблема - финансирование. Как правило, для создания"ипотечной базы" во всем мире используются не государственные, а частные средства. Правда, в Германии для внедрения данного вида кредитования привлекались средства федерального бюджета. У нас пока нет ни поступлений частных инвесторов, ни потенциала федерального бюджета.
Позитивные сдвиги произойдут в конце 2002 года и будут связаны с началом действия пенсионной реформы. Получит развитие накопительный элемент, деньги будут инвестироваться Пенсионным фондом РФ, негосударственными пенсионными фондами и управляющими компаниями. А мировой опыт показывает, что до половины долгосрочных пенсионных накоплений инвестируются в ипотечные эмиссионные ценные бумаги.
- Как бы то ни было все упирается в экономическую развитость государства...
#949;) Макроэкономическая проблема. Известно, что в развитых странах система ипотеки функционирует в макроэкономическом бэкграунде. Благоприятным условием для этого является стабильность валютного курса, а инфляция не превышает 3-5%. Это макроэкономическое постоянство постепенно появляется у нас. Есть ощущение, что при отсутствии резких скачков (таких, как четырехкратная девальвация 1998 года) даже рублевая ипотека могла бы быть запущена. Но для этого необходима специальная инфраструктура, включающая необходимые финансовые инструменты. Пока такой структуры нет, деньги на это дело никто выделять не собирается...
- В этом году брать их просто неоткуда: уровень инфляции не снижается, доллар дорожает, а кредиторы требуют вернуть долги...
- В бюджет 2001 года был заложен 13%-ный показатель инфляции, но за счет повышения тарифов естественных монополий и чрезмерного притока валютных поступлений образовалось слишком положительное сальдо платежного баланса - рублевая масса существенно возросла. Это привело к возникновению своеобразной инфляции. По итогам 2001 года уровень инфляции составил около 17 %. Основываясь на прогнозах динамики мировых цен на нефть инфляция в 2002 году будет выше заложенных бюджете 12%.
С экономическим ростом ситуация обратная: не он подтолкнет ипотеку, а она должна стимулировать экономический рост. Увеличение рабочих мест в строительстве приводит к многократному возрастанию числа рабочих мест в смежных областях. К примеру, вспомним о печальном опыте "Высокоскоростных магистралей", которые должны были соединить Москву и Петербург. Кто ездил по этой трассе прекрасно знает о состоянии дорожного покрытия. Лучше бы эти деньги не закапывали в строительство котлована нового Московского вокзала, а выделили на дорожное строительство. В смежных областях сразу же произошел резкий рост промышленного производства. Не секрет, что по итогам года самый крупный рост у нас был в производстве: в сфере пищевой промышленности 20%, в легкой - до 16%, причем эти отрасли перегнали уже лидера последних лет - нефтехимическую промышленность (15%). Рост строительства составил 12-13%. Эти отрасли могли бы стать авангардом, задающим темп развития производства. Строительный сектор в наименьшей степени зависит от конъюнктуры мировых цен на нефть. Он ориентирован на внутреннего потребителя и производителя, песок из карьеров копают внутри России, да и цемент производят не в Африке.
- Ипотека существует уже тысячи лет, появилась еще в Древней Греции, успешно развивалась в Европе. Возможно ли воплощение красивой идеи внутри России или мы обречены теоретизировать?
- Ипотека - это реальность. Хороший пример приводит Иван Грачев, председатель комиссии ГД по развитию ипотечного кредитования. Возьмем провинциальную студенческую семью, которая зарабатывает 200-300 долларов. Даже для них ипотечное кредитование осуществимо. При развитой инфраструктуре и нынешних ценах на жилье, 100-долларовый ежемесячный платеж по ипотеке на протяжении 10-15 лет не столь затруднителен.
Проблема в инфраструктуре. Она не сможет появится прямо завтра. Пройдет два года и ипотека сдвинется с мертвой точки. Например, месяц назад Президент подписал закон об инвестиционных фондах. К паевым и интервальным фондам добавили новые - закрытые паевые инвестиционные фонды, то есть организации, которые собирают деньги на конкретные инвестиционные проекты сроком на 3-5 лет. Во многих странах подобные инструменты действуют для привлечения инвестиций в объекты недвижимости. Проблема российского инвестора заключается не в том, что нет средств - деньги всегда найдутся, - проблема в том, что они просто боятся доверить их финансовым посредникам.
P.S. Пока нет оснований говорить об #945; и #969; ипотеки. Но часть алфавита уже усвоена нами.
Инна Извекова, Элла Исайкина
31.01.2002
http://www.tarachev.ru/publictext/public/id/430751.html
