Заседание президиума совета по реализации нацпроектов было посвящено доступному жилью. Первый вице-премьер, впечатленный образцово-показательной статистикой Кемеровской области (он ездил туда во вторник), предложил распространить опыт Амана Тулеева на другие регионы. А там почти троекратного (как на Кузбассе) увеличения ввода жилья нет и пока не ожидается.
Равнение на ...
Несмотря на потуги федерального бюджета, рост цен на жилье в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Екатеринбург, в этом году составил 40-50%. Подтягиваются до уровня городов-миллионников и некоторые другие. Однако, несмотря ни на что, выход из ситуации чиновникам видится один - нужно больше строить. По словам первого вице-премьера, "набранные темпы пока недостаточны для удовлетворения спроса". По мнению Дмитрия Медведева, этому мешают административные барьеры, влияющие и на цену жилья. "По-прежнему в цене квадратного метра сидит плата за бесконечные согласования, другие административные издержки застройщиков и коррупционные сборы, и люди из своего кармана должны за это рассчитываться", - заявил вице-премьер.
В итоге "при улучшении экономической ситуации в стране, росте благосостояния граждан реальная доступность жилья для значительной части семей снижается", - подвел неутешительный итог Медведев.
Шуваловские миллионометры
А виной тому - местные чиновники. Для контроля за работой муниципальных властей предложено создать специальную комиссию по взаимодействию с регионами в сфере жилищного строительства. Курировать ее будет помощник президента Игорь Шувалов - идеолог Жилищного кодекса.
Комиссия пока не создана, но, как удалось выяснить "Газете", работа по подготовке необходимых документов уже ведется. Профильный комитет Госдумы внес поправки сразу в 35 федеральных законов. Все они направлены на упрощение процедуры предоставления земли под застройку. "Планируется, что документ будет рассмотрен в первом чтении в конце текущего месяца", - поделился с "Газетой" глава комитета Мартин Шаккум.
Квадратный метр в трехмерном измерении
Несмотря на оптимистические заявления чиновников и депутатов, большинство экспертов сомневаются в успехе нацпроекта. Главный экономист ИК "Тройка Диалог" Евгений Гавриленков уверен, что темпы роста цен на жилье не снизятся: "Есть платежеспособный спрос, и тут никуда не деться". Недвижимость, по его мнению, скупается инвесторами, а не людьми, действительно нуждающимися в жилье. Напомним, что глава Минрегионразвития Владимир Яковлев недавно уже выдвигал инициативу обложить налогами людей, покупающих вторую или третью квартиру. Однако инициатива эта так и нереализована.
Советник зампредседателя Госдумы Василий Кононенко винит в искусственном завышении цен игроков на строительном рынке. "Сегодня многие владельцы лакомых кусочков земли дожидаются повышения цен", - говорит чиновник.
Однако самая печальная ситуация на рынке жилья складывается в Москве и Московской области. И если в других регионах хотя бы есть возможности для экстенсивного развития, в столице свободной земли под застройку уже не осталось.
Московская недвижимость - для москвичей
Только за последние полгода цены на столичную недвижимость выросли практически на 50%. Городские чиновники уверены, что причина кроется в чрезмерной популярности московского жилья среди жителей России. По мнению главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, около 70% покупателей квартир в Москве - иногородние. В первую очередь это жители сырьедобывающих регионов. Застройщики с ним не согласны. "Сегодня в столице работать достаточно сложно: город делает все, чтобы помешать инвестиционной деятельности", - говорит гендиректор компании "Бенефит инжиниринг" Александр Имшенецкий. По его словам, во-первых, сроки согласования проектов в Москве выросли в два раза (сегодня на получение разрешительной документации уходит около двух лет), что серьезно влияет на себестоимость строительства, а во-вторых, площадку из первых рук получить практически невозможно. "Серьезно осложняет работу и "особое" отношение властей к строительным компаниям, которое выражается в налоговом терроре и бесконечной череде проверок", - добавляет он. - "Но главное, доля города в прибыли от проекта выросла до 50-60%". Для сравнения, несколько лет назад доля города составляла в среднем 20%, что, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, соответствует нынешней норме других регионов России, в том числе и Подмосковья, где доля местных властей составляет 10-20%. "Исключение могут составлять города, расположенные в непосредственной близости от Москвы, например Красногорск, но и там доля города составляет около 30%", - рассказывает он.
"В Москве же появилась еще и новая опция обременений: все хозяйство РАО "ЕЭС России" и "Мосэнерго" город собирается переоснастить за счет московских девелоперов: за подключение к сети застройщик должен заплатить 1000 долларов за киловатт, - добавляет директор по производству компании "Бенефит инжиниринг" Александр Исаев. - Сегодня выгоднее придержать площадку".
Впрочем, Константин Ковалев уточняет, что многие участки под застройку простаивают и из-за отсутствия технических мощностей. Проще говоря, часть застройщиков согласны подключать здания по существующим расценкам, но электричества на всех не хватает.
Кто виноват в росте цен на жилье?
Владимир Ресин / первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города:
"В последние годы рынок недвижимости работает не как потребительский, а как финансовый. Именно уникальность жилья как финансового инструмента в первую очередь влияет на рост цен".
Галина Хованская / депутат Госдумы:
"Рынок есть рынок, и какие бы смешные меры сейчас ни предлагались чиновниками самого высокого уровня, все равно спрос определяет предложение. Сейчас совершенно очевидно, что спрос на рынке жилья в несколько раз превышает предложение. Что касается таких крупных городов, как Москва и Петербург, то там нет свободных площадок, к которым бы можно было просто так подойти, не вкладывая в них бюджетные ресурсы.
Первый резерв - вывод промзон и предприятий. Но собственник, даже экологически неблагополучный, просто так не уедет из Москвы! Второй - федеральные земли в городах. Это, как правило, отстойники вдоль железных дорог, а значит, нужно договариваться с федеральными властями. А третий резерв - это наши пятиэтажки, и он сейчас активно используется.
Точечная же застройка приводит к очень серьезным конфликтам с жителями окрестных домов, и я очень хорошо знаю о таких историях в Москве. Хотя, кстати, это наиболее удобный и простой вариант для властей, потому что здание точечно можно посадить на уже имеющуюся инфраструктуру, пусть при этом и закрыв окна близлежащих домов, наплевав на собственников жилья и снизив рыночную стоимость их квартир. А вот два первых варианта гораздо сложнее: один - финансово, другой -организационно.
Можно говорить и о частичной монополизации рынка. Да, было бы неправильно думать, что в Москве и Петербурге нет никакой конкуренции. Но когда 25-30% рынка занимают несколько компаний, это наводит на размышления. Аффилированная с городскими властями структура в свое время образовала Союз строителей; фирмы, входящие в этот союз, известны. Правда, я не знаю, существует ли он сейчас..."
Аркадий Инин / писатель, сценарист:
"Когда я слышу, как строители жалуются, какие они несчастные, прибыль у них крохотная, а "все сжирают чиновники", - я и сам готов броситься на этих чиновников! Потом Лужков говорит, что мы только тогда победим такие цены, когда предложение опередит спрос, "а у нас пока наоборот, и искусственно ничего не сделаешь", - мне и это тоже кажется правильным.
Дальше мне рисуют схемы, и я вижу, что 70-80% сжирают негодяи-посредники, - и тут тоже думаю, что это убедительно. Я, как тот раввин, к которому пришли два спорщика, а он обоим говорит, что "ты прав, сын мой, и ты прав". Тогда третий восклицает: "Как же они могут быть правы, если говорят прямо противоположное!?" Раввин отвечает: "И ты тоже прав!"
Я нахожусь примерно в таком же положении. Моя душа кипит от возмущения, и я убежден, что в ситуации с жильем заключено какое-то негодяйство, но в чем оно, понять не могу!"
Игорь Трунов / адвокат:
"Это полностью искусственная проблема. Я считаю, что в росте цен на жилье в основе своей виновата коррупция! Непродуманная политика государства, конечно, тоже, но все же больше всего - именно коррупция. То есть возможность сверхприбылей, которая делится между игроками этого рынка и чиновниками".
"Газета", 14.09.2006
http://www.yabloko.ru/Publ/2006/2006_09/060915_gzt_gkh.html
