В РЕЖИМЕ ДИАЛОГА С ИНВЕСТОРАМИ
- Виктор Николаевич, какова Ваша оценка состояния строительной индустрии Смоленской области?
- Строительный комплекс региона располагает развитой базой строительной индустрии. Нашими предприятиями производятся стеновые материалы - керамический, силикатный (белый и цветной) и облицовочный кирпич, сборные железобетонные конструкции и изделия, мягкие кровельные и изоляционные материалы, линолеум, столярные изделия, клееные деревянные конструкции, паркет, плиты из пенополистирола, санфаянс и др.
Не так давно, в конце января по приглашению первого заместителя Мэра Москвы В.И. Ресина Смоленская область впервые приняла участие в седьмой специализированной выставке "Отечественные строительные материалы - 2006" и работе Всероссийского форума "Стройиндустрия регионов России" в г. Москве. Надо сказать, что продукция смоленских предприятий вызвала большой интерес - а это и есть максимально объективная оценка состояния отрасли.
- Каковы перспективы развития строительного комплекса в регионе?
- Смоленщина находится рядом с огромным мегаполисом - Москвой, рынок которого практически не ограничен по потреблению. В связи с реализацией национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" востребованность дешевых, но качественных строительных материалов очень высока. А у нас к этому есть все условия: хорошая сырьевая база, транспортная сеть и энергообеспеченность. Правда есть один нюанс, тормозящий этот процесс. Он связан с объемами газа, которые область реально может получить. К сожалению, все газопроводы, проходящие по территории нашей области, наполнены экспортной составляющей. Объем газа, который остается нам для регионального потребления, в том числе по коммерческим ценам, довольно мал. Этот фактор серьезно сдерживает проектирование и строительство целого ряда промышленных предприятий.
Двадцать лет назад строительный комплекс Смоленской области имел производственную базу по выпуску крупнопанельного домостроения в объеме около 400 тысяч квадратных метров общей площади жилья в год. В настоящее время квартиры в крупнопанельных жилых домах в нашем регионе спросом не пользуются. Наиболее востребовано кирпичное жилье. Поэтому часть предприятий крупнопанельного домостроения ликвидирована, а часть - перепрофилирована на выпуск железобетонных и бетонных конструкций для кирпичного строительства.
Новые технологии каркасного домостроения внедряются пока слабо. Всего на одном предприятии освоен выпуск элементов сборного каркаса для высотного домостроения по проекту института БелНИИ (г.Витебск) с ограждающими конструкциями из газосиликатных блоков. Технология возведения зданий с монолитным каркасом используется, в основном, при строительстве объектов общественного назначения.
В нынешнем году на Смоленщине стал активно осваиваться выпуск конструкций быстровозводимых домов для индивидуального и блокированного жилищного строительства.
- На какие объемы строительства жилья рассчитаны местные производственные мощности?
- В 2005 году наши строители сдали в эксплуатацию порядка 270 тысяч квадратных метров жилья (это на 2,3 % больше, чем в 2004 году).
В нынешнем году мы планируем выйти почти на 300 тысяч квадратных метров жилья. На сегодняшний день это вполне реально. Как я уже говорил, у нас есть хорошая производственная база, мощности которой пока полностью не загружены. Ее вполне достаточно для того, чтобы обеспечить к 2010 году удвоение объема ввода общей площади жилья. А для этого надо не так уж много - строить по 300 - 400 тысяч квадратных метров жилья в год. Мы к этому стремимся.
- На Ваш взгляд, проводилась ли на региональном уровне работа по совершенствованию и модернизации базы строительной индустрии, освоению современных строительных материалов и прогрессивных технологий в строительстве? Используются ли наработки столичных или зарубежных организаций?
- Жесткие условия рынка и большая конкуренция на нем заставили руководителей предприятий стройиндустрии вкладывать финансовые средства в реконструкцию и техническое перевооружение действующих производственных мощностей, искать новые энергосберегающие технологии и материалы, четче учитывать запросы людей состоятельных и со средним достатком.
Сегодня многие предприятия строительной индустрии на Смоленщине динамично развиваются, и ряд из них приближается по многим показателям к европейским стандартам. Это ЗАО "Монолит", ОАО "Сафоноводрев", ЗАО "Фаянс", Смоленский лакокрасочный завод и другие.
Предприятиями Смоленщины активно осваивается выпуск конструкций быстровозводимых жилых домов для индивидуального и блокированного жилищного строительства по зарубежным технологиям. Например, ООО "СМИТ-Ярцево" использует современную европейскую концепцию строительства PREFAB; ЗАО "Аркада" разрабатывает российский аналог канадской технологии производства жилых домов.
- Какой опыт накоплен строительным комплексом Смоленской области которым он мог бы поделиться с регионами?
- Начиная с 1999 года в Смоленске по согласованию с Госстроем России проводилось экспериментальное строительство многоквартирных жилых зданий высотой до десяти этажей включительно, в которых в качестве генераторов тепла используются настенные двухконтурные газовые котлы для систем отопления и горячего водоснабжения марки "Beretta" (Италия), с герметичной камерой сгорания, с принудительным удалением дымовых газов и подачей наружного воздуха на горение газа в котле.
По предложению Госстроя России Департаментом Смоленской области по строительству и архитектуре с привлечением ОАО "Гипрониигаз" (г. Саратов) в 2002 году разработаны территориальные строительные нормы Смоленской области "Поквартирные системы теплоснабжения от котлов на газовом топливе". Разработанные и введенные в действие нормы позволили расширить область применения поквартирных систем отопления в жилых зданиях высотой до десяти этажей включительно, обеспечить эффективное потребление энергоресурсов и создание комфортных условий пребывания людей в многоквартирных жилых зданиях.
Своим опытом мы готовы поделиться с другими регионами.
- Имеются ли в Смоленске и области площадки под строительство, предлагаемые городской администрацией?
- В областном центре площадки под точечную застройку практически исчерпаны. Земельные участки под застройку кварталов, микрорайонов как свободные от строений, так и занятые ветхим и аварийным жильем имеются в разных частях города. Их площадь - от 2 до 70 гектар. Освоение этих земель требует больших финансовых затрат, включая затраты разработку документов градостроительного планирования. Учитывая, что местные и областной бюджеты формируются в условиях жестких финансовых ограничений необходимо, чтобы указанные затраты взяли на себя инвесторы. Вместе с тем, основная масса инвесторов желает прийти на готовые свободные площадки.
- Имеет ли место в регионе система жилищного ипотечного кредитования, сформирована ли соответствующая законодательная база?
- Смоленская область одна из первых приступила к освоению механизма ипотечного жилищного кредитования. В целях эффективного решения жилищной проблемы граждан в декабре 1998 года в области была создана некоммерческая организация "Фонд поддержки развития жилищного строительства в Смоленской области". К большому сожалению, эта организация не только не смогла достигнуть поставленных перед ней целей, но и создала массу проблем у Администрации, которые мы решаем до сих пор. Негативный опыт деятельности Фонда сыграл не последнюю роль в том, что Администрация области отказалась от создания аналогичной структуры - регионального оператора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Мы пошли по другому пути. Поддержали банк, который первым приступил к освоению рынка ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК на территории Смоленской области - ЗАО "Газэнергопромбанк", заключили с ним соглашение о совместной реализации областной целевой программы "Ипотечное жилищное кредитование в Смоленской области" на 2004 - 2010 годы.
Следует сказать, что ипотечные кредиты по стандартам АИЖК не стали популярными среди населения нашей области. И в первую очередь это обусловлено сложным и долгим механизмом оформления ипотечных кредитов. Для наглядности приведу такой пример: в 2005 году общее число долгосрочных жилищных кредитов выданных кредитными организациями, действующими на территории Смоленской области, составило 1559 на общую сумму 576 млн. рублей. При этом по стандартам АИЖК выдано всего 18 кредитов: 17 - ЗАО "Газэнергопромбанк", являющимся сервисным агентом АИЖК, и 1 - ОАО "Банк УРАЛСИБ", заключившим соглашение с Ипотечной корпорацией Московской области. Основная же часть кредитов -кредиты Сбербанка.
В нынешнем году круг действующих на территории Смоленской области банков, предлагающих населению услуги по ипотечному жилищному кредитованию, значительно расширился. В первом квартале 2006 года такие услуги предлагали семь банков. При этом филиалы таких крупных кредитных организаций как ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российский Федерации, ЗАО "Внешторгбанк Розничные услуги", ОАО "Банк УРАЛСИБ", ОАО "ИМПЭКСБАНК" и ряд других, располагают долгосрочными кредитными ресурсами и не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов.
В этом ключе усилия Администрации и банковского сектора Смоленской области направлены на расширение спектра банковских продуктов по ипотечному жилищному кредитованию строительства.
- Виктор Николаевич, имеется ли в регионе программы предусматривающие льготы по обеспечению жильем отдельных категорий населения (например, переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда)?
- Обеспечение жильем отдельных категорий граждан, проживающих на территории Смоленской области, осуществляется в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В области реализуются областные целевые программы "Обеспечение жильем молодых семей" на 2004-2010 годы и "Ипотечное жилищное кредитование в Смоленской области" на 2004-2010 годы. Действие ОЦП "Переселение граждан, проживающих в Смоленской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2004-2010 годах" приостановлено ввиду отсутствия софинансирования из федерального бюджета.
- Какие средства регионального бюджета были затрачены на строительство различных объектов в области (жилье, объекты социальной сферы) в 2005 году?
- На реализацию областной адресной инвестиционной программы из областного бюджета было выделено 156,5 млн.рублей. В приоритетном порядке осуществлялось финансирование объектов жилищно-коммунального назначения: газификация населенных пунктов, перевод котельных на газовое топливо, реконструкция объектов питьевого водоснабжения, а также строительство и реконструкция объектов социальной политики, здравоохранения и спорта.
- Какие средства регионального бюджета планируется выделить на строительство жилья и других объектов социальной сферы в 2006 году?
- Исходя из возможностей областного бюджета уровень капитальных вложений на строительство и реконструкцию объектов сохранен на уровне прошлого года. При этом на объекты социальной сферы предусмотрено финансирование в размере 63 % от общего объема.
- Каков общий спрос на объекты жилищного строительства в регионе?
- Практически все жилье в регионе строится за счет средств граждан, а значит есть и спрос. Другое дело, что пока не все могут себе позволить покупку новой квартиры. При внедрении новых технологий, о чем говорилось выше, и снижении стоимости строительства жилья спрос на этом рынке будет расти.
- На Ваш взгляд, каковы типичные проблемы девелоперов и инвесторов в регионах?
- К сожалению, профессиональных девелопeров в регионе нет. Полагаю, основными проблемами для них является отсутствие системы профессиональной и независимой оценки недвижимости и земельных участков, документально оформленных инвестиционных проектов, отлаженного процесса учета землепользования и оформления проектной документации и прав на землю органами местного самоуправления.
Типичной проблемой инвесторов сегодня является нехватка мощностей инженерных сетей и программ их комплексного развития.
- Какие меры планируется принимать Администрацией области для повышения инвестиционной привлекательности региона и привлечения извне инвестиций в строительство жилья и социальной сферы?
- В регионе ведется работа по приведению нормативно-правовой базы в соответствие с федеральным законодательством в сфере градостроительства. Разработан проект областного закона "О градостроительной деятельности на территории Смоленской области", разрабатывается положение о порядке установления и изменения границ территориальных единиц Смоленской области. Разработана схема территориального планирования Смоленской области, которая в настоящее время проходит стадию согласования. В стадии утверждения находятся правила землепользования и застройки города Смоленска.
Мы находимся в постоянном контакте с теми людьми, которые могут и хотят сотрудничать с нами. Работаем в непрерывном режиме диалога, только так можно учесть и удовлетворить интересы всех заинтересованных в инвестиционных вложениях сторон. При этом мы гарантируем безопасность вложенных капиталов, гарантируем создание условий для максимально эффективной работы инвестиций. Смоленщина открыта для всех, кто приходит с серьёзными и добрыми намерениями, и готова к различным взаимовыгодным формам сотрудничества во всех сферах экономики, в том числе, в сфере строительства жилья.
- Какие объемы жилищного строительства вы хотели бы иметь в своем регионе?
- В настоящее время в нашей области на рынке жилья соблюден баланс спроса и предложения. Но это не говорит о том, что все нуждающиеся могут улучшить жилищные условия. С моей точки зрения, объемы по вводу объектов жилищного строительства необходимо наращивать более высокими темпами и довести до 600-700 тыс. кв. м в год. И при этом мы не должны забывать, что возводимое жилье по уровню комфортности и стоимости должно удовлетворять разные категории граждан и быть доступным для всех.
В.Кононов
Журнал "Москва и регионы" No7
20.07.2006
http://admin.smolensk.ru/gubernator/int47.htm
