Цены на жилую недвижимость в регионе перестанут расти: возможно ли это?
В начале августа в федеральных СМИ прошла информация о стабилизации московского рынка жилья: цены растут по инерции и вместо привычных 10% всего на 4 - 5% в месяц. Предложение во вторичном сегменте заметно увеличилось: инвесторы-владельцы квартир почувствовали потолок цен и начали выбрасывать свои объекты на рынок. Известно, что столичные тенденции рано или поздно приходят в регионы. Можно ли ожидать в ближайшее время повторения сюжета на Урале, и при каких условиях? Чтобы понять, определим точки роста уральского рынка и сравним с московскими тенденциями.
Первичка
За первое полугодие 2006 года в областных центрах Большого Урала в совокупности введено в эксплуатацию более 1 млн кв. метров жилья. Это выше уровня аналогичного периода прошлого года на 31%. Убрав цифры по индивидуальному строительству, которые обычно завышают общую статистику, видим: полугодие стало провальным для Перми (объемы ввода на 16% ниже), при небольших абсолютных цифрах хорошие темпы показали Курган и Оренбург.
К концу года в столицах субъектов в совокупности планируется сдать около 3,2 млн кв. метров. Учитывая сезонность строительных работ (в первом полугодии вводится, как правило, не более 20%), планы вполне реалистичны. Увы, этого мало. К примеру, в Екатеринбурге прирост жилого фонда в 2005 году составил 1,1%, тогда как прирост семей, нуждающихся в жилье, - 4,6%. При этом себестоимость новых объектов будет расти (см. диаграмму "Рост стоимости строительства 1 кв. метра"). Причин несколько и они известны. Напомним. Прежде всего это нехватка подходящих земельных участков. Как отмечает директор компании "Атомстройкомплекс" (Екатеринбург) Валерий Ананьев, "земля и инфраструктура стали дороже. К сожалению, сегодня нет готовых площадок, где был бы выполнен снос, подведены все сети, проложены дороги". Ведущий аналитик экспертно-аналитического центра КГ "ЭР--Капитал" (Пермь) Анна Князева подтверждает: "Система земельных аукционов формально работает, но строители жалуются, что участки часто не подготовлены. Кроме того, в основном преобладает точечная застройка. На торги по-прежнему практически не выставляются значительные по площади земельные массивы, способные заинтересовать крупных инвесторов" (см. таблицу "Аукционы на право аренды земельных участков под жилищное строительство").
Вторая причина - поиски альтернативных долевке источников финансирования, связанные с изменением в законодательстве (см. "Где деньги взять"). "Стоимость альтернативных источников отражается в конечном счете на цене квадратного метра. Разница в стоимости квартир однотипных домов на одной стадии строительства может достигать 20%", - замечает коммерческий директор агентства недвижимости "Респект" (Пермь) Алексей Ананьев.
Стабилизация цен на недвижимость если и возможна, то не в ближайшее время
Наконец, дорожают стройматериалы и энергоресурсы. Основная проблема, тормозящая развитие промышленности стройматериалов, - высокая степень износа основных фондов (до 60%) и нехватка производственных мощностей в отдельных наиболее востребованных сегментах. "Развитие промышленности стройматериалов пока неудовлетворительное: роста объемов не ощущается. Альтернативных материалов практически нет. Это незамедлительно сказывается на уровне цен", - отмечает заместитель генерального директора Фонда жилищного строительства республики Башкортостан (Уфа) Рамиль Шигапов. По данным Росстата, за 2005 год отпускные цены отечественных предприятий-производителей на стройматериалы выросли на 16,7%.
Изменения в себестоимости привели к росту цен. "В апреле несколько крупнейших застройщиков одновременно резко подняли цены на квартиры. Рынок отреагировал инерционно. Цены на продаваемые объекты увеличились в Екатеринбурге за полугодие в среднем на 20 - 23%", - рассказывает начальник финансово-экономического отдела ООО "РСУ--37" (Екатеринбург) Вера Белоус.
И без того недостаточный объем предложения искусственно занижают сами застройщики. "Сегодня рынок в ожидании: из-за постоянного увеличения цен многие компании, не желая упускать прибыль, приостанавливают продажи", - отмечает Вера Белоус. "Наиболее ликвидные объекты - одно- и двухкомнатные квартиры - строительные компании придерживают до момента сдачи дома, чтобы продать их по максимальной цене", - подтверждает Алексей Ананьев. Ситуация типична для всех уральских городов. Наблюдениями делится генеральный директор агентства недвижимости "Метрополия" (Екатеринбург) Сергей Бузунов: "Спрос настолько велик, что строители учитывают не только объективные факторы (увеличение затрат на строительство), но и прогнозируемый рост цен на жилье. Так, все чаще встречаются примеры, когда квадратный метр квартиры, сдаваемой позднее, стоит столько же, сколько в очереди с более ранним сроком ввода. Строители уверены, что даже на ранних стадиях строительства смогут продать квартиры по высокой цене".
В результате первичный рынок не справляется с объемами спроса: предложение сокращается, цены увеличиваются. Сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет от 27 тыс. рублей в Тюмени до почти 40 тыс. рублей в Екатеринбурге. Рост к началу года в среднем по Уралу - почти 27%. Наиболее значителен он в Екатеринбурге и Уфе - 30% и 39% соответственно. В Челябинске - 24%, в Тюмени - 21% (даже при самых больших объемах ввода на душу населения, опережающих другие уральские города вдвое - 47 кв. метров на тысячу жителей). Чуть меньше в Перми - 19%. При этом кое-где даже не наблюдалось традиционного летнего затишья, однако все ожидают очередного сезонного оживления покупательской активности в начале осени.
Вторичка
Ситуация на первичном рынке жилья задает направление движению покупательских потоков: спрос уходит в сегмент вторички. Здесь сконцентрировано до 75 - 80% всего предложения. Спрос в сегменте увеличивают возможности ипотеки. Напомним, ипотека на первичном рынке пока слабо развита: банки выдают кредит, только если застройщик имеет разрешение на строительство. А полный пакет документов у компании появляется зачастую лишь к завершению объекта.
Объем предложения на рынке вторичной недвижимости определяют две группы продавцов. Первая - люди, желающие улучшить условия проживания. "В последнее время чувствуется рост спроса на квартиры улучшенной планировки: люди избавляются от хрущевок и брежневок, повышая качество жилья. Стоимость квартир, меняющаяся с немыслимой скоростью, выступает в этом случае фактором снижения объема предложения. Частники ждут, когда рынок хоть немного стабилизируется. Где гарантия, что денег, вырученных от продажи своей квартиры и предварительно накопленных, уже через несколько дней хватит на покупку нового достойного жилья? В итоге можно получить квартиру хуже, чем имел до всех операций. В этой ситуации логично, что "чистых" продаж очень мало - всего 15%. Остальные операции - со встречной покупкой", - поясняет директор агентства недвижимости "Верта" (Тюмень) Сергей Машкин.
Вторая группа - инвесторы. Недвижимость стала хорошим инструментом капвложений. Доходность - соотношение доходов собственника от сдачи квартиры в аренду и затрат на ее приобретение - достигает от 5% годовых в Уфе до 9,4% в Перми (см. индикаторы рынка жилой недвижимости, с. 61). Если учесть темпы роста цен, цифры окажутся весомей еще минимум на 20 - 25%. А теперь сравните: средняя ставка банковского депозита на сумму более 1 млн рублей на срок от одного до полутора лет составляет 12%. "Не секрет, что многие покупают жилье не для собственных нужд, а инвестируя: кто-то позже перепродает, кто-то сдает", - подтверждает аналитик рынка недвижимости КГ "Лекс" Валентина Трошина. Процент инвестиционных покупок на Урале может достигать 30 - 35%. В Москве - столько же.
Результат - существенное превышение спроса над предложением и рост цен, причем больший, чем на первичном рынке. "Объем предложения на вторичном рынке расширился с января по июнь на 10%, этого недостаточно даже для того, чтобы просто покрыть увеличение спроса за этот же период", - описывает ситуацию в Перми маркетолог-аналитик корпорации "Перспектива" (Пермь) Регина Давлетшина. Анна Князева напротив считает, что "количество выставленных на продажу в Перми квартир снизилось, хоть и незначительно, примерно на 2%. Спрос при этом вырос по отношению к первому полугодию 2005 года на 25%. Средний срок экспозиции наиболее востребованных объектов заметно уменьшился и нередко не превышает уже одной недели". Аналогична ситуация в Тюмени: "Сейчас однокомнатную квартиру можно продать не более чем за две недели, а в прошлом году сделка заключалась по прошествии одного-полутора месяцев", - отмечает Валентина Трошина. "За шесть месяцев спрос на вторичном рынке Екатеринбурга вырос на 70%. Объемы предложения снизились на 20%. Цены поднялись на 40 - 50%", - подводит итог Сергей Бузунов.
Прогноз
Пока все сходится. Факторы роста и тенденции уральского рынка те же, что и московского. В чем отличие? В Москве стабилизирующим фактором выступили ожидания инвесторов относительно дальнейших темпов роста цен. Наши эксперты оценивают возможности их снижения в первую очередь с точки зрения увеличения объемов предложения на первичном рынке, в том числе за счет повышения интереса к региону столичных и иностранных застройщиков (см. "Как цены снизить"), при этом не особо надеясь, что в скором времени что-то изменится. Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков: "Текущие темпы увеличения объемов строительства жилья не успевают за ростом спроса. Основная предпосылка для корректировки цен - рост объемов ввода. Поэтому на ближайшую перспективу мы не видим причин для снижения цен, хотя в отдаленном будущем такое развитие событий возможно". Столь субъективный фактор, как ожидания, эксперты вообще не упоминают.
А если принять его во внимание, то достижения потолка, по нашим оценкам, не предвидится. Потенциал дальнейшего роста цен значителен и заложен в отдельных сегментах. Огромный дефицит и максимальные отметки в одном сегменте будет провоцировать переток спроса в другой, и тем самым выравнивать цены, открывая дополнительные возможности роста в обоих. Такая схема уже сработала между первичным и вторичным рынками: индекс сбалансированности рынка показывает отрицательную динамику. Она же начинает влиять на отношения между объектами различных площадей (одно-, двухкомнатные и пр.), в различных зонах (центр/окраины) (см. индикаторы, с. 61).
В столице эти процессы идут давно, на Урале - набирают обороты. Предпосылки стабилизации цен на региональном рынке недвижимости есть, однако ожидать их реализации в краткосрочной перспективе не приходится. Правда, и московского сценария развития событий еще три месяца назад не ждали ни риэлторы, ни эксперты рынка.
www.lexgroup.ru
21.08.2006
Светлана Ханафиева, аналитический центр "Эксперт-Урал"
