В апреле 2005 года вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." - 214-ФЗ. Однако многие застройщики не спешат работать в соответствии с ним. При этом число обманутых дольщиков все растет, о чем свидетельствуют многочисленные митинги и судебные разбирательства. В июле этого года этот закон снова поправили - почти полностью вступили в силу новые изменения в этот закон, принятые Госдумой. Чуть позже - с января 2007 - вступит в силу норма о госрегулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства. О том, каких последствий ожидать участникам сделок, рассказывает депутат Государственной Думы Александр Борисович Коган, президент Международного ипотечного клуба.
-Александр Борисович, сколько сделок, по Вашим данным, было заключено в Москве и в регионах России со времени вступления в силу 214-ФЗ?
- По нашей весенней статистике, в Москве было заключено 1-2 сделки. В отличие от столицы, субъекты федерации активно работают по закону "Об участии в долевом строительстве". Во многих из них заключено уже по 20-30 сделок. Например, в Новосибирске, Оренбурге, Екатеринбурге и других городах.
- Почему в последний год не утихают митинги обманутых дольщиков? Чья здесь вина?
- Подавляющее большинство договоров этих обманутых инвесторов заключено еще до вступления в силу нового закона. Ранее в законе не были прописаны механизмы защиты прав дольщиков. Привлекая средства частных лиц, застройщики использовали различные схемы: договоры инвестирования, купли-продажи совместного строительства и совместной деятельности, договор о частичных вкладах и другие. При этом дольщик должен был сам отвечать за свое решение, подписывая договор. Зачастую соинвесторы заверяли подобные документы, не пользуясь услугами юристов, которые разъяснили бы все риски. Кстати, такие же договора многие застройщики предлагают соинвесторам подписывать до сих пор, так как многие структуры используют схемы, которые идут в обход договора долевого участия. Если не следить за четким исполнением нового закона, через 2-3 года это может привести к тем последствиям, которые мы имеем с ООО "Мастерок", КТ "Социальная инициатива и компания" и другими предприятиями.
- Сейчас в 214-ФЗ внесены поправки. Насколько значительно закон в своем новом виде повлияет на ситуацию на рынке?
- Мы считаем, что предложенный нами закон в большей степени отвечает реалиям. Участники рынка должны понимать, что работать по закону намного проще и дешевле. Конечно, эффективность 214-ФЗ зависит от многих факторов. Например, степень коррупции при выделении земельных участков сегодня велика. Остановить это принятием одного-двух законов не так просто. Нужно сломать полностью систему стереотипов, которая сложилась.
- Насколько активно, на Ваш взгляд, строители будут использовать механизм жилищных сертификатов, предложенный в новой версии 214-ФЗ?
- Я не вижу причин, в связи с которыми сертификаты не были бы популярны на рынке. Сертификаты выпускаются как ценные бумаги, то есть они защищены и подтверждают платежеспособность компании. Правда, их надо регистрировать в государственных органах. Для этого застройщику необходимо пройти определенную систему проверки, подтверждающую положительный баланс. Затем компании разрешат выпустить сертификаты в зависимости от суммы баланса. Конечно, от застройщика потребуются дополнительные издержки, но они есть и при обслуживании кредита. Любая схема, которую выбирает застройщик, требует финансовых затрат. Дольщик в этой ситуации также защищен. Он в любое время может потребовать возврата своих денег. Для застройщика, впрочем, есть одна опасность, но она мало вероятна. Это ситуация, когда достаточно много сертификатов будет предложено к погашению, а степень застройки при этом будет невысока. Возврат денег может вызвать затруднение у компании, ведь средства в основном направляются на строительство.
- Насколько смягчены санкции к застройщику?
- В новой редакции закона права дольщиков и застройщиков уравняли. С одной стороны, сократили причины, вследствие которых дольщик может расторгнуть договор, до двух. Это неисполнение гарантийных обязательств (плохое качество строительства) и неисполнение графика строительства. С другой стороны, застройщик теперь также имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке, если дольщик нарушает график финансирования. На дальнейшее снижение ответственности застройщика мы вряд ли пойдем. Правда, мы снизили пени и штрафы за нарушение условий договора и отменили солидарную ответственность застройщиков с банками.
- Какие гарантии получат дольщики?
- При привлечении средств застройщик обязан предоставить дольщику гарантии: либо вклады должны страховаться, либо застройщик должен предоставить гарантии банка. Если компания на хорошем счету у банка, то за небольшое вознаграждение банк может предоставить ей гарантии. Кроме того, мы предусмотрели, чтобы в договор о долевом участии входило имущество общего пользования, например площадки, лестницы, лифтовые шахты и прочее.
- Как Вы рекомендуете выбирать застройщика?
- В первую очередь необходимо обращать внимание на цены, которые предлагает застройщик. Если они ниже рыночных, то это первый сигнал для того чтобы задуматься. Ни один нормальный строитель не будет работать себе в убыток. Во многих субъектах РФ, где работало КТ "Социальная инициатива и компания", в прошлом году с вкладчиков принимали взносы по 9-10,5 тыс. руб. за квадратный метр. Таких цен нет на рынке. Но люди тем не менее вкладывали свои деньги и верили в то, что дом будет построен. Также рекомендуется изучать схему, которую предлагает компания. Вексельная схема предполагает ответственность фирмы в рамках гражданского законодательства. То есть дольщик в этом случае вкладывает деньги на свой страх и риск. Если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве, обязательства перед вкладчиками будут удовлетворяться в последнюю очередь. Как правило, до вкладчиков в таких случаях дело не доходит.
- Как еще компании обманывают дольщиков?
- Многие компании, указывая на конкретный дом, утверждают, что он ими построен. Это не всегда оказывается правдой. Следует запросить у застройщика проектную декларацию, узнать, за какой срок построили объект и на каких условиях, сколько стоил квадратный метр. Покупатель должен знать те объекты, которые застройщик уже сдал. Зачастую дом строят быстро, но после сдают его годами.
- Какие схемы финансовых отношений между застройщиком и дольщиком, кроме договора в рамках 214-ФЗ, можно считать безопасными?
- Надежна схема с банком, при которой покупатели делают вклады на специальный лицевой счет, а затем банк на общую сумму вложенных средств предоставляет застройщику кредит. Эта схема также достаточно надежна, при этом позволяет обойти чиновничий аппарат. Также следует обращать внимание на схемы финансирования в компании. У застройщика есть обязанность публиковать свои документы, которые рекомендуется изучить.
- Каков Ваш прогноз относительно будущего долевого строительства? Будет ли этот инструмент популярным или уступит место банковскому кредитованию и альтернативным схемам?
- Альтернативные схемы будут всегда. И это нормально. Механизм, который предлагает закон "Об участии долевом строительстве", я считаю одним из самых безопасных при строительстве жилья. Чтобы этот механизм был популярен, нам сейчас нужно максимально упрощать схему оформления земельных участков. Это наша основная задача на ближайшее время. Также планируется отработать такую схему, чтобы застройщик мог достаточно быстро оформить всю документацию.
Наталья Ростова, RealEstate.ru
http://www.abkogan.ru/
