Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) - крупнейший на сегодня инвестор в Москве: во многом именно от него зависит, как будет выглядеть столица в будущем. Ликвидация аварийных и ветхих домов в центре, реконструкция пятиэтажек, вывод за городскую черту промышленных предприятий, строительство в Москве доходных домов - все это программы ДИПСа, о работе которого рассказывает его руководитель Леонид Краснянский.
- Издавна заведенный порядок стройкомплекса Москвы - рапортовать о достигнутых успехах. Давайте и начнем с вклада вашего департамента в общую копилку.
- Вы знаете, нам еще никогда не было стыдно за то, что мы делаем. Мы всегда чисты и открыты как перед руководством города, так и перед москвичами. И мы, как мне кажется, заслуженно гордимся тем, что делаем. ДИПС - крупнейший инвестор в Москве. Наша задача - строить коммерческое жилье, а доход от реализации перечислять в бюджет Москвы для дальнейшего его использования в целях реализации жилищных программ. Например, программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилья. Общая прибыль, принесенная департаментом столице за все время нашей работы, составляет около $1,2 млрд! В прошедшем году мы перечислили в бюджет более $88 млн, и доход города от деятельности ДИПСа в среднем составил около $446 за кв. метр. Это в целом. Если рассматривать доходность нашей работы в центре, то с учетом нежилых помещений и гаражей прибыль города достигла $487 с кв. метра.
9 сентября на заседании Правительства Москвы руководство строительного комплекса представило мэру отчет о своей деятельности за прошедшие 8 месяцев текущего года. Мы также отчитывались о проделанной работе. Бюджетное задание по наполнению доходной части Целевого бюджетного инвестиционного фонда за период январь-август 2003 г. ДИПС обеспечил в размере 6,14 млрд руб., что на 6% превышает установленное задание в 5,76 млрд руб. За 8 месяцев 2003 г. ДИПС реализовал 135 500 кв. м жилья на общую сумму около 4,9 млрд руб. По состоянию на 31.08.03 г. Департаментом было продано 13 400 кв. м нежилых помещений на общую сумму около 558,9 млн руб., а также 1122 машиноместа площадью 44 200 кв. м на сумму около 701 млн руб. Таким образом, 57 600 кв. м "нежилья" принесли в бюджет города 1,260 млрд руб. За истекший период Департамент профинансировал строительство и сдал в эксплуатацию 140 000 кв. м жилья, из которых около 15 000 кв. м было передано городу для выполнения муниципальных жилищных программ. Строительство жилья идет намеченными темпами. Мы изначально предполагали, что в первом полугодии будет сдано меньше жилья, чем во втором. До конца 2003 г. будет введено в эксплуатацию еще 333 000 кв. м жилья. У меня эти цифры сомнений не вызывают.
- Одна из ключевых задач ДИПСа - переселение москвичей из пятиэтажек в новое жилье, их снос и строительство новых домов. Что делается вами в этой области?
- Не совсем так. Переселение жителей из пятиэтажек - задача Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Мы ежегодно передаем городу около 100 000 кв. м площадей, в том числе и на цели переселения жителей пятиэтажного и ветхого аварийного жилого фонда. И основная трудность нашей работы по строительству новых домов на месте снесенных пятиэтажек состоит в том, что нерасселение жителей в намеченные сроки срывает нам график строительства.
- Реконструкция центра Москвы - наиболее значимый и видный всем участок вашей работы. Но и самый проблемный. Не так ли?
- Центр - самый ответственный участок. В центре большая часть фонда, как жилого, так и нежилого, - здания с высоким процентом износа, подлежащие реконструкции или сносу. Вы знаете, что в соответствии с постановлением правительства Москвы N 637-ПП от 29.07.2003 г. ДИПС является городским генеральным инвестором по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. Департаменту поручено осуществлять в 2004-2010 гг. финансирование разработки предпроектной и исходно-разрешительной документации на коммерческие объекты строительства ЦАО. К моменту выхода этого документа мы накопили серьезный опыт по реконструкции и строительству объектов в центре. В 2002 г. ДИПС построил 19 зданий общей площадью около 104 000 кв. м, из них 6 - муниципальных, площадью 49 000 кв. м
По программе 2003 г. ДИПС планирует сдать городу 18 домов общей площадью около 100 000 кв. м, из которых 6 зданий площадью около 31 000 кв. м будут переданы городу для решения социальных жилищных задач. В планах ввода в 2004-2005 гг. 58 жилых и нежилых домов в ЦАО. В июне этого года нам передали еще 104 дома из ветхого и аварийного жилого фонда в центре. Работы в ЦАО ДИПС вел всегда, поэтому детально прорабатывался вопрос о проведении реконструкции объектов ветхого и аварийного фонда. Удалось выявить наиболее серьезные, болевые моменты этого направления. Работа здесь порождает трудности как технического, так и юридического характера. Нельзя забывать, что центр города - это уже исторически сложившийся инфраструктурный комплекс. Транспорт, коммуникации, геология, здания, представляющие историческую ценность, ветхое жилье - все это и создает этот клубок проблем. Громадные сложности возникают с инженерией и коммуникациями, износ которых в центре очень велик. Любые работы строительного характера создают дополнительную нагрузку на транспортные магистрали. Здесь очень велика плотность застройки. Ограниченность территории не позволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительная сложность может возникнуть при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало. Необходимо понимать, что изменившиеся нормы по освещенности, инсоляции, требования по общему благоустройству территории, которая будет прилегать к возводимому объекту, диктуют и свои требования и учитываются при проектировании.
Все это приводит к тому, что в некоторых случаях необходимо разуплотнять застройку. Это относится, например, к 5 адресам, которые указаны в постановлении правительства N 870-ПП от 22 октября, по которому ДИПСу передано 34 участка в центре.
Основной проблемой юридического характера являются вопросы, связанные с расселением жителей, и нежелание собственников аварийных нежилых помещений их освобождать. Зачастую требования и тех, и других не только лишены здравого смысла, но и никак не подкреплены действующим законодательством. Вопроса с расселением жителей мы коснулись чуть раньше. Предоставление помещений собственникам нежилых помещений - задача Департамента имущества города Москвы. Необходимо, чтобы работа всех участников процесса реконструкции центра шла слаженно. Мы неоднократно говорили, что работа в центре требует комплексного подхода. Недавно мы получили еще 104 адреса из ветхого аварийного жилого фонда ЦАО. Вот на них мы и намерены отработать схему квартальной реконструкции. Ведь наличие такого количества проблем не означает невозможность вести работу в центре. Мы же работаем, решаем вопросы. И, уверяю вас, решать будем.
- Как решается вопрос реконструкции пятиэтажек, создания необходимой инфраструктуры при строительстве новых жилых кварталов?
- Вы знаете, мы не ставим вопрос так, я бы сказал, мелко. Вопрос наличия объектов инфраструктуры решается на уровне Генерального плана развития Москвы. Это - регламентирующий документ, указывающий направления развития города. Разработаны также градостроительные планы развития округов и районов. В том числе он определяет количество тех объектов социально-бытовой инфраструктуры, которые должны быть в наличии в каждом микрорайоне. Есть соцкультбыт, жизненно-необходимый горожанам. И при застройке мы обязаны считаться с нормами обеспечения будущих жителей поликлиниками, школами, спортивно-оздоровительными и культурно-досуговыми учреждениями. Как же иначе? Никто не снимет с инвестора решение социально-важных задач. То же самое - при комплексной реконструкции кварталов пятиэтажек или ветхого жилья в центре Москвы. Может, именно такие обязательства и смущают частных застройщиков, когда речь идет о комплексной реконструкции? Ведь построить или реконструировать дом, а потом просто получить прибыль от реализации гораздо проще. А вот взять на себя груз ответственности за решение проблем квартала - это задача под силу только очень мощной инвестиционной структуре. Я, без сомнения, считаю, что работу департамента нельзя даже ставить на один уровень с другими инвесторами. Я подчеркиваю: мы - городской инвестор. Перед нами не стоит задача получить сверхприбыль. Мы формируем городскую среду. А вопрос внутренней инфраструктуры отдельно взятого жилого комплекса - это обычный рабочий момент. Конечно, мы предусматриваем в наших домах все самое необходимое, чтобы сделать проживание покупателей комфортным.
31 марта 2003 г. подписано распоряжение правительства Москвы N 489-РП "О комплексном благоустройстве экспериментального жилого района Куркино". Впервые благоустройство целого района Москвы происходит одновременно со строительством жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры. Из других объектов департамента могу отдельно сказать о строительстве жилых комплексов "Наука" на проспекте Вернадского, "Серебряный бор" в Карамышевском проезде, "Олимп" на Мичуринском проспекте. Каждый из них по-своему уникален. В "Олимпе", например, в большом объеме представлена спортивная инфраструктура. "Серебряный бор" находится в непосредственной близости к Москве-реке и зоне отдыха Серебряного бора, по имени которого и назван комплекс. В мае провели презентацию самого крупного в пределах МКАД проекта малоэтажного строительства "Вишневый сад" на улице Саломеи Нерис. Строительство коттеджей и таунхаусов ведется рядом с лесопарковой зоной и реконструируемым усадебным комплексом "Братцево".
Вообще, обо всех проектах ДИПС можно говорить очень долго. Я назвал только самые крупные. И предвосхищая события, могу сказать, что в конце года планируем начать работы по строительству жилого комплекса на Профсоюзной улице, 64-66. Это будет самый масштабный пример высотного строительства, который инвестирует ДИПС. 42-этажный дом, выполненный по очень интересному индивидуальному проекту, по праву станет архитектурной доминантой Западного округа. Проект был представлен на Общественном градостроительном совете в присутствии мэра Москвы в июле, получил высокую оценку и сейчас проект проходит последние согласования в Мосгосэкспертизе.
- А что можно сказать о вашем проекте строительства в Москве доходного дома?
- Первый доходный дом только готовится к сдаче. И прежде чем говорить о конкретных перспективах, нужно получить конкретный результат. Не забывайте, что первый доходный дом имеет статус экспериментального. Мы полагаем, что за год его функционирования мы получим сведения об успешности проекта и сможем доложить правительству о том, как следует дальше развивать это направление. В общем, мы считаем, что город должен быть представлен в сегменте арендного жилья, потому что это может приносить в казну ощутимый доход. И опыт, если он будет позитивный, нужно распространять и на другие города России.
- Цены на московскую недвижимость побили, по словам экспертов ДИПСа, все рекорды. Они и дальше будут продолжать расти?
- Сегодня цены определяет спрос. При высоком спросе на жилье растут и цены. Спрос сейчас превысил все наши ожидания. Рынок не может и не должен управляться административно. Мы полагаем, что цены еще вырастут до конца года процентов на 8. Предпосылок для того, чтобы цены на рынке упали, нет. Другое дело, что неоправданно высоки цены на типовое панельное жилье. Когда мы занимались инвестициями в панельное домостроение, цены на такие квартиры были в 2,5 раза меньше, чем сейчас. Они были вполне доступны. Нельзя забывать, для кого строится типовое жилье. И никогда, при всех своих плюсах, панель не должна стоить, как монолитно-кирпичный дом!
Беседовал Михаил Морозов
СПРАВКА
Леонид Краснянский родился в Киеве в 1931 г. Окончил Донецкий государственный университет, работал помощником бурильщика, возглавлял подразделения в шахтостроительных организациях Донбасса. С 1978 г. - начальник Управления материальных фондов Главного управления капитального строительства, глава объединения "Москапстройкомплект", заместитель председателя Мосстройкомитета. С 1991 г. - первый заместитель руководителя Департамента строительства Правительства Москвы, депутат Бабушкинского райсовета. В 1996 г. возглавил Управление внебюджетного планирования развития г. Москвы (ныне - Департамент инвестиционных программ строительства). Почетный строитель Российской Федерации и города Москвы, академик Международной академии инвестиций и экономики строительства, Международной академии естественных наук, Академии горных наук, почетный член Академии естественных наук РФ, заслуженный экономист РФ, почетный доктор Государственного университета управления. Награжден многочисленными орденами. В 2001 г. Л. Н. Краснянскому присвоено звание почетного жителя Донецка.
/www.irn.ru
