Некоторое время назад в Московскую городскую Думу обратилась общественная организация "Комитет защиты москвичей" с предложением начать комплексную реконструкцию микрорайонов города Москвы по инициативам, исходящим от объединений жителей этих микрорайонов. В связи с этим обращением в рамках комиссии МГД по перспективному развитию и градостроительству были проведены депутатские слушания с привлечением ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов", Общественного экспертного совета при комиссии и представителей органов исполнительной власти. На слушаниях был поднят целый пласт проблем по реализации национальной программы "Доступное и комфортное жилье" и предложены возможные пути их решений на территории Москвы в условиях сложившейся застройки. О содержании и результатах слушаний рассказал председатель комиссии МГД по перспективному развитию и градостроительству Михаил МОСКВИН-ТАРХАНОВ (фракция "Единая Россия").
"Известно, что Москва имеет мало свободной земли под застройку. Из всех городских земель (примерно 1080 кв. км) 21% представляют собой природные территории Москвы; при этом общее количество земель под зелеными насаждениями приближается к 340 кв. км. Десятки квадратных километров заняты общественными территориями, землями историко-культурного, научного, транспортного и промышленного назначения. Мы обязаны не только полностью сохранить природный комплекс Москвы, но и по возможности его увеличить, равно как историко-культурные и общественные территории. Промышленность также остро нужна городу - это рабочие места и доходы в бюджет. Очевидно, что строить новые жилые районы в городе больше негде, экстенсивный путь развития заканчивается.
Но при этом под уже существующей жилой застройкой у нас находится весьма значительная часть территории города. Как показал анализ, проведенный Управлением экспериментальной застройки, в составе жилых кварталов имеется порядка 480 микрорайонов, подходящих для проектов развития, где находится более 28 млн. кв. метров жилья, большая часть которого нуждается в капитальном ремонте и реконструкции. Это наш основной потенциал для реализации национальной программы "Доступное и комфортное жилье".
Однако без воли жителей каждого из таких микрорайонов, без их непосредственного участия в развитии и реконструкции территорий реализация такого рода проектов скоро будет практически невозможна. Отношения собственности на недвижимое имущество и земельные участки в связи с изменениями законодательства становятся такими, что в конфликтной ситуации столкновения интересов и прав просто нереализуемы масштабные строительные и девелоперские проекты. Поэтому мы полагаем, что в каждом из подобных случаев инициатива по реконструкции должна исходить преимущественно не от властей города, а от самих жителей.
На слушаниях в Комиссии начала вырисовываться приблизительно следующая модель подготовки проекта развития микрорайона. Сначала жители микрорайона с помощью общественных организаций, товариществ собственников жилья, депутатов местной власти регистрируют общественное объединение, которое вступает в контакт с уполномоченной строительной организацией, выбираемой по специальной процедуре Правительством Москвы - с учетом финансовых гарантий ее деятельности и серьезного опыта работы. Затем вместе с архитекторами жители и строители обсуждают возможности реконструкции и развития микрорайона, стараясь при этом избегать сноса, отдавая предпочтение модернизации существующих домов с помощью надстроек и пристроек, используя конструкции из легкого бетона, что позволит с оптимальными расходами значительно увеличить площадь жилья на той же территории. После того, как стороны достигли общего видения проекта развития, они на основе типового документа разрабатывают проект трехстороннего договора и приглашают к его подписанию уполномоченный орган Правительство Москвы.
При этом в такое трехстороннее соглашение закладываются следующие базовые принципы:
- все жители после реконструкции имеют право остаться в своем микрорайоне;
- собственники жилья после реконструкции получают на территории микрорайона бесплатно такое же количество квадратных метров, которое они имели до реконструкции;
- тем собственникам жилья, кто хотел бы улучшить условия проживания, предоставляется возможность докупить недостающие метры жилья по внутренним расчетным ценам (значительно ниже рыночных) в пределах существующих городских норм предоставления;
- прочая жилая площадь реализуется по рыночным ценам с преимущественным правом покупки для проживающих на территории развития;
- все наниматели получают после реконструкции площадь в социальный наем по действующим нормам предоставления жилой площади;
- очередники города на получение жилья получают право привлекать в проект средства жилищных субсидий для покупки жилья по расчетной цене;
- городской бюджет не получает доходов от такого проекта, а несет расходы в виде как прямого бюджетного финансирования развития инфраструктуры на территории, так и в виде целевых средств, выделяемых по договору объединениям жителей в счет компенсации за не произведенный капитальный ремонт;
- к проекту развития также привлекаются кредитные ресурсы банков в необходимом объеме, внешние инвесторы и риелторы.
Таким образом, образуется государственно-общественное партнерство с участием бизнеса, создаваемое для достижения общественно-полезной цели, где город несет соразмерные расходы, а также вкладываются средства жителей, привлекаются инвестиционные и кредитные ресурсы, погашаемые на возвратной основе за счет реализации части жилых и нежилых помещений. В этом случае равномерно разложенная на всех участников ноша окажется подъемной и для многих жителей, и для города, и для строителей. При этом будет обеспечена защита малоимущих и реализованы возможности среднего класса на улучшение жилищных условий, как это предусмотрено национальной программой "Доступное и комфортное жилье".
Участниками совещания, однако, было отмечено, что до начала реализации такого рода проектов должны быть комплексно и системно решены различные юридические, экономические и социальные проблемы совместно органами исполнительной и законодательной власти Москвы и Российской Федерации.
Информацию о результатах слушаний мы направили мэру Москвы. В соответствии с резолюцией слушаний я обратился к Юрию Лужкову с просьбой дать поручение Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции совместно с Комплексом экономической политики и развития проработать данные предложения с ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" с привлечением, при необходимости, представителей общественности, местного самоуправления и депутатов Московской городской Думы. Надеюсь, что мэр прислушается к нашим рекомендациям".
Галина Лоевская
Московская правда - Московское собрание, 11 апреля 2007 г.
