В жилищном строительстве Московской области (МО) на долю частных инвесторов приходится 97% инвестиций. Бюджетное финансирование из всех источников составляет только 3%. Казалось бы, о каком государственном контроле инвестиционной деятельности в жилищном строительстве может идти речь.
Тем не менее, рассмотрим более подробно реальную ситуацию на территории МО в части взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности (инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений) с органами местного самоуправления и центральной исполнительной власти.
Закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" дал возможность потенциальному инвестору участвовать в инвестиционном процессе за счет привлеченных средств населения. Физические лица на этапе освоения капитальных вложений являются соинвесторами, а, в будущем, могут быть пользователями объектов капитальных вложений: квартир, машиномест в гаражах, нежилых помещений и т.д. Потенциальный инвестор может стать реальным инвестором после соответствующего решения органов местного самоуправления. Затем, по существующему порядку, тремя сторонами (от имени территории - глава администрации, от имени инвестора - генеральный директор предприятия и от имени государства - Министр Министерства строительного комплекса) подписывается инвестиционный контракт, которому присваивается инвентарный номер.
Эта стадия называется регистрацией инвестиционного контракта, которая ничего общего не имеет с государственной регистрацией, потому что по смыслу и по сути это является не более чем, как присвоение контракту реквизитов - инвентарного номера. В этот период начинается активный торг между Министерством строительного комплекса (МСК) и инвестором о наполнении Целевого бюджетного фонда (ЦБФ) для развития инженерных коммуникаций в МО как по объему денежных средств, так и по срокам. Однако, по существу, на этот момент инвестор не имеет еще разработанного проекта жилого дома с учетом его привязки к коммуникациям и, естественно, проект не прошел экспертизы. Инвестор не имеет достоверной информации о том, какой у него будет жилой фонд, какова будет себестоимость строительства. В тоже время, платежи в ЦБФ определены как процент от общей стоимости жилого фонда. На этом противоречии возникает "предметный" разговор с инвестором о сроках и суммах платежей. В конечном итоге, условия по наполнению ЦБФ становятся предметом личного соглашения чиновника от МСК и представителя инвестора. После этого инвестор может приступить к освоению инвестиционного проекта с помощью привлеченных финансовых средств населения.
Таким образом, инвестор, не получив всех технических условий, не пройдя стадии разработки проекта, привязки проекта к существующим инженерным сетям, не пройдя экспертизы проекта, не пройдя реальный путь в 7-10 месяцев разработки и согласования основных документов, не вложив фактически никаких денежных средств в проектно-изыскательские работы (ПИР), не зная реальной себестоимости жилого фонда, лимита капитальных вложений по титулу стройки, уже обременен платежами в ЦБФ и, что важно, имеет возможность привлекать денежные средства населения. В такой ситуации инвестор фактически перекладывает все риски инвестиционного проекта на соинвесторов - физических лиц, которые, в основном, юридически и экономически не достаточно грамотны и не понимают степени риска по инвестиционному проекту.
Это недопустимо по нескольким причинам.
Во первых, только после экспертизы проекта инвестор может подписать с главой администрации разделительный пообъектный протокол по жилому фонду, нежилому фонду и встроенным (пристроенным) гаражам. Так же, после экспертизы проекта становится известно обо всех физических и денежных характеристиках строящегося объекта. Именно с этого этапа и надо производить государственную регистрацию инвестиционных контрактов, поскольку, в существующей ситуации, даже после подписания инвестиционного контракта, часть инвесторов отказываются от строительства. Инвесторы не могли предполагать возросшей себестоимости по инженерии и другим вопросам.
Во вторых, подобная ситуация только на руку криминальным элементам. Добиться подписания главой администрации Постановления, подписать инвестиционный контракт и протокол с платежами в ЦВФ, развесить объявления на заборе и приступай к сбору денег населения. Классическая схема мошенников.
В третьих, недобросовестные инвесторы в достижении максимальной прибыли, используя несовершенство действующего законодательства и отсутствие механизмов государственного контроля по обеспечению равных прав между всеми участниками инвестиционного процесса, навязывают населению, являющихся фактическими инвесторами, такие договоры, которые ставят граждан в бесправное положение. Пример, из практики. Предварительный договор. О чем он? Только о том, что, может быть, в будущем, инвестор с соинвестором заключит основной договор, если будут соблюдены правила по заключению предварительного договора согласно Гражданского кодекса (ГК).
В четвертых, существующий порядок не обеспечивает взимание налогов с участников инвестиционного проекта в период освоения капитальных вложений.
В пятых, инвестиционные средства населения должны иметь адресный характер. Этого требует Гражданский кодекс, закон о бухгалтерском учете, закон о собственности и государственной регистрации прав собственности. Фактически это не выполняется. Инвесторы повсеместно привлекают деньги населения без указания адреса квартиры (секция дома, этаж, No квартиры, проектная площадь). На этом этапе практически невозможно определить будущего собственника квартиры и оформить права собственности. Только по трём зарегистрированным контрактам в МСК имеется 452 договора о привлечении финансовых средств населения с регистрацией МСК. Никто и не пытался произвести правовую оценку договоров. Произведены ли расчеты? Как произведены расчеты? Перешло ли право денежного требования к соинвестору? Нет ли повторов по адресам? Можно задать еще много аналогичных вопросов, однако получить на них утвердительные ответы не удастся. Тем не менее, на этих договорах имеется акцепт МСК.
Это приводит к спорам и судам. Сегодня в области имеется свыше 90 тыс. договоров о привлечении финансовых средств от населения. А завтра? В настоящее время в судебных и следственных органах находится огромное количество дел по совершенным финансовым сделкам в рамках упомянутых выше договоров, и все они имеют одну и ту же причину - отсутствие государственного контроля и регулирования инвестиционной деятельности.
Ситуация назрела. Должен быть разработан и внедрен прозрачный и четкий механизм взаимодействия между МСК, регистрационным органом и учреждениями юстиции на местах по регистрации прав собственности. При этом следует учесть проверенный временем опыт городских властей Москвы в вопросе регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств.
С целью совершенствования механизма контроля и координации инвестиционных процессов на территории МО и создания единого порядка по регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств, где определена муниципальная доля или доля МО, необходимо создать "Комитет жилищной политики Правительства МО" (далее - Комитет). На Комитет должны быть возложены следующие функции:
организация и проведение конкурсов среди потенциальных инвесторов на строительство жилищных объектов;
учетная адресная регистрация инвестиционных контрактов только после проведения экспертизы;
учетная адресная регистрация договоров о привлечении финансовых средств населения и юридических лиц только после проведения экспертизы;
адресная регистрация ипотеки только после проведения экспертизы;
осуществление государственной регистрации ограничений прав (обременения прав) на недвижимое имущество (здания, жилые помещения), в том числе ипотека, доверительное управление, аренда на территории МО;
правовая экспертиза договоров о привлечении финансовых средств, в том числе подтверждение факта оплаты (закон допускает деньги, векселя, товар, зачеты и др.) Здесь возможна расшивка долгов в бюджет МО и местный бюджет участниками инвестиционной деятельности;
адресный учет строящейся муниципальной части жилого фонда;
контроль фактического распределения муниципальной жилой площади на территории области по назначению;
ведение пообъектного адресного реестра по всем инвестиционным объектам,
обеспечение режима гласности путем размещения информации на сайте Комитета жилищной политики;
обеспечение налоговых органов необходимой информацией как по субъектам инвестиционной деятельности, так и по объектам инвестиционной деятельности с целью взимания налогов в отчетном периоде;
обеспечение режима равноправия в части взаимодействия с учреждениями юстиции и организациями бюро технической инвентаризации для простоты регистрации прав собственности соинвесторам и пользователям объектов по завершении инвестиционных контрактов;
обеспечение граждан конституционными правами, поскольку фактически после государственной регистрации контрактов и договоров возникнет реальный рынок предложения в связи регистрацией права денежного требования. Зарегистрированные права граждан дают им возможность отчуждать, обременять и передавать в наследство это право;
разъяснительная работа в средствах массовой информации о правах и рисках фактических инвесторов;
защита прав собственников, владельцев и пользователей объектов недвижимости;
совершенствование системы взаимодействия между органами технического учета, регистрационной палатой и другими органами государственной власти и местного самоуправления;
проведение анализа структурных, количественных и качественных показателей жилищного фонда с целью повышения эффективности использования государственного и муниципального жилищного фонда. Планирование, прогнозирование и участие в выполнении программ социально - экономического развития области с учетом объемов и пропорций жилищного строительства городов и территорий;
выполнение функций заказчика - инвестора по программам строительства муниципального жилья, финансируемых из различных источников;
управление внебюджетными и целевыми ресурсами на строительство муниципального жилья. Анализ структуры расходов на строительство муниципального жилья и подготовка предложений по снижению его стоимости;
привлечение внебюджетных источников, кредитных ресурсов и инвестиций для реализации жилищных программ. Инвестирование работ по реконструкции отдельных объектов пятиэтажного, ветхого и аварийного фонда для муниципальных нужд. Участие в разработке и экономическом обосновании структуры и размещения жилищного строительства в области. Подготовка и внесение на рассмотрение Правительства предложений по объемам и пропорциям строительства жилья, формированию областного заказа на жилищное строительство. Разработка требований к строительству и реконструкции муниципального жилья по объемам, наборам и размерам квартир, а также размещению муниципального жилья в МО и подготовке соответствующих распорядительных документов;
оформление проектов распорядительных документов на закрепление за заказчиком (Комитет жилищной политики) земельных участков под строительство муниципального жилья;
анализ существующих и перспективных проектов жилых домов и проектов размещения муниципального жилья. Проведение конкурсов по привлечению проектных организаций для разработки проектов. Финансирование разработки проектов жилых домов и проектов размещения муниципального жилья, удовлетворяющих потребности городов в МО, для выполнения жилищных программ;
организация и проведение конкурсов на размещение областного заказа строительства и реконструкции жилья для муниципальных нужд. Заключение договоров с проектными организациями и заказчиками для реализации инвестиционного процесса по объектам муниципального жилищного фонда;
осуществление функций по управлению и распоряжению жилищным фондом области в рамках полномочий, делегированных Правительством МО;
обеспечение методического руководства по вопросам управления и распоряжения жилищным фондом, разработка и совершенствование примерных форм документов.
Кроме этого, Комитет должен проводить единую областную жилищную политику, направленную на удовлетворение потребностей жителей области в благоустроенном жилье, на обеспечение гарантий и законных интересов граждан в жилищной сфере в процессе развития рынка строящегося жилья (реконструкции). Комитет формирует, размещает, финансирует и контролирует исполнение областного заказа на строительство муниципального жилья из местных бюджетов и внебюджетных источников.
Юридический статус Комитета. Комитет является отраслевым органом исполнительной власти Правительства МО, подведомственный Правительству МО. Комитет должен координировать и руководить системой муниципальных жилищных органов муниципальных образований.
www.nasledie.ru
