В условиях кризиса трудно ожидать роста числа проектов. Многие девелоперские компании заморозили уже начатое строительство, а сроки ввода объектов сдвигаются на неопределенный срок. В поисках альтернативы инвесторы проявляют интерес к такому сегменту, как строительство промышленных объектов.
Инвесторы стали разборчивы
Финансовый кризис, который уже привел к замедлению темпов роста ведущих экономик Европы, еще далек от завершения. Однако в такой ситуации, как утверждают аналитики PriceWaterhouseCoopers, логично "искать возможности за пределами традиционных секторов".
Если говорить о недвижимости, то замедление темпов роста экономики большинства европейских стран имеет последствия в виде снижения уровня доходности проектов. В таком случае логичным выглядит интерес к уже готовым и успешным российским объектам. Как справедливо замечает директор по инвестициям Midland Development Илья Левков, "до настоящего момента основной стратегией девелоперов была продажа готовых объектов инвестиционным фондам, которых в свою очередь устраивала текущая доходность на уровне 8-10%, а то и 12%". Однако наблюдаются и другие тенденции. Как замечает генеральный директор компании "Массив" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Дмитрий Григорьев, "более прибыльными становятся промышленные предприятия; возрастает потребность, а значит, повышается спрос, повышается рентабельность".
По мнению экспертов, в России продолжится приток инвестиций в строительство промышленных объектов, несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию. А началось все с приходом на российский рынок ряда крупнейших компаний. Свои заводы в России начали возводить компании Toyota, Bosch, Siemens, "Пежо-Ситроен", "Нестле", Samsung, General Motors, Volvo, Volkswagen, Alkan, Bunge, ISOVER и еще десятки других. На конференции, проведенной в прошлом году Петербургским союзом строительных компаний, было отмечено, что прирост вводимых площадей по стране составляет 25-30% в год. Там же говорилось, что средняя стоимость возведения объекта составляет порядка $20 млн при сравнительно коротком сроке строительных работ - 1,5 года. Сейчас эти цифры, разумеется, скорректированы: объемы меньше, стоимость возведения ниже, хотя точной аналитики, указывающей, как изменились эти показатели, пока нет.
Специалисты отмечают, что основную часть проектов в сфере промышленного строительства представляют собой логистические комплексы, которые, заметим, могут использоваться весьма широко. Далее следует производство автомобилей, объекты легкой, пищевой, деревообрабатывающей промышленности. Работы ведутся во многих регионах, причем не обязательно, чтобы они были среди лидеров: активно строят в Калуге и Великом Новгороде. Ну и, разумеется, неподалеку от обеих столиц. Девелоперы, как правило, очень тщательно выбирают место будущей стройки. Ведь им нужно решить целый ряд задач: с одной стороны, вынести предприятие за черту города, с другой - сделать доступными коммуникации, с третьей - подумать о будущей рабочей силе.
Проекты, которым не грозит кризис
Говоря о развитии промышленного строительства в России, следует упомянуть о ряде проектов, которые, безусловно, переживут тяжелые времена. Например, о проекте, который финская компания Lemcon намерена реализовать в Калужской области. Речь идет о строительстве индустриального парка на территории 135 га. Местоположением его станет поселок Воротынск, неподалеку от областного центра города Калуги. Там будет возведено около 500 тыс. кв. м, где разместятся производственные предприятия и логистические центры. Что любопытно: какие именно промышленные предприятия получат прописку возле Калуги - пока никому не известно. Даже самим авторам проекта. И дело здесь не в их легкомыслии. Как пояснил старший вице-президент Lemcon Юха Хеюхтюа, оценивая перспективы проекта, в компании пришли к выводу, что в России имеется огромный спрос на промышленные объекты, и решили, что проблем с поиском потребителей не будет. Согласно концепции, которую совместно разрабатывали специалисты Lemcon и Knight Frank (консультант проекта), основная идея заключается в предоставлении специализированных зон для различных промышленных сегментов. Очень важно, отметил г-н Хеюхтюа, что вопросы приобретения земли и строительства инфраструктуры уже решены за клиента.
Любопытно, что сам по себе такой подход не является чем-то совершенно оригинальным для российского девелопмента. Промышленное строительство стало отдельным направлением деятельности и для ГК "БАМО". Стоит отдельного упоминания инвестиционный проект
"Промышленный округ Европа", в котором "БАМО" участвует в роли девелопера. По словам председателя совета директоров ГК "БАМО" Мурада Мурадяна, на площади около 100 га на территории Дмитровского района будет реализована программа по созданию промышленных и складских мощностей для западных и отечественных ведущих компаний. При этом общий объем инвестиций составит $350-400 млн. Здесь также основная идея заключается в том, чтобы подготовить производственные площади, которые потом, после заключения договора, будут доведены под конкретного потребителя, в зависимости от того, что он захочет там производить.
Стоит подчеркнуть, что в России ведется не только новое промышленное строительство. "В настоящее время действительно возрождают и строят промышленные предприятия, - утверждает Дмитрий Григорьев. - Модернизация или перестройка старых зданий под новое производство более рентабельна, чем строительство с нуля нового завода, ведь на месте старых промзон уже есть здания и необходимые коммуникации".
По мнению специалистов, капитальный ремонт и переоснащение старых цехов стали самым распространенным способом возрождения производства в регионах. Достаточно 500-700 кв. м, чтобы заработало предприятие, способное приносить прибыль, и от власти требуется лишь создать благоприятные условия, чтобы инвестор заинтересовался подобным объектом. По словам вице-губернатора Новгородской области Арнольда Шалмуева, именно такой способ привлечения инвесторов практикуют в Великом Новгороде, и это уже дало значительные результаты. В Великом Новгороде построены предприятия, как на новых, так и на старых площадях, а некоторые из них - "Акрон", "Амкор Ренч Новгород", "Лактис" и др. - стали крупными налогоплательщиками.
Приоритет стройматериалов
Самым популярным видом промышленного строительства следует признать производство стройматериалов. В строительство заводов, производящих цемент, кирпич, железобетонные изделия, вкладывают лидеры отечественной индустрии. Инвестиции в строительство крупного цементного завода составляют порядка 300 млн евро при сроке окупаемости 10 лет. Очевидно, что такие вложения, особенно сейчас, когда цены на стройматериалы неумолимо ползут вниз, могут позволить себе только крупные компании, такие как "Евроцемент", ЛСР, СУ-155, "Пересвет-Групп" и др.
Приведем всего лишь несколько примеров, касающихся как раз деятельности лидеров. Компании "БазэлЦемент" и "ИТЕРА-Инвест-Строй" подписали соглашение, согласно которому в течение ближайших 3-4 лет в СНГ и на Урале будет построено 5 цементных завода совокупной мощностью 5-8 млн тонн цемента в год. За последние 4 года ГК "СУ-155" было приобретено 6 заводов ЖБИ - в Брянской, Ленинградской, Нижегородской, Ивановской, Тульской областях и в Подмосковье; кроме того, было модернизировано еще 3 завода.
Компания ЛСР ведет строительство крупнейшего в стране завода по производству кирпича, что потребует вложений в размере $280 млн. В г. Сланцы Ленинградской обл. ЛСР намеревается построить цементный завод, на что понадобится $163 млн инвестиций. Только что компания ввела в эксплуатацию карьер по отгрузке песка во Всеволожском районе Ленинградской области. Объем природных запасов там составляет более 17 млн куб. м высококачественного горного песка. ГК "Пересвет" приступила к строительству автоматизированного деревообрабатывающего комплекса в Воронежской области. Объем инвестиций составит 10 млн евро при сроке окупаемости 1,5-2 года.
"Промышленные предприятия требуют больших вложений, - замечает Дмитрий Григорьев, - но и прибыль существенная". Судя по всему, инвестиционный интерес к сфере промышленного строительства - не дань моде, и продлится он, пусть скорректированный кризисом, еще по крайней мере 4-5 лет. До тех пор, пока не удастся добиться замещения импортного производства.
sob.ru
03.02.2009
