Первая половина весны не принесла перемен на рынок недвижимости. Рассчитываемый аналитическим центром ИРН индекс продолжает колебаться в районе $4200 - $4220 за квадратный метр. С другой стороны, отсутствие весеннего возобновления роста цен хотя бы на уровне инфляции (около 1% в месяц), а также с учетом ослабления доллара, позволяет сделать некоторые дополнительные выводы. По мнению аналитиков ИРН, речь идет уже не о сезонном затишье, а о существенной стагнации, сменившей рекордное ралли 2005 - 2006 годов. Это значит, что для восстановления былой активности рынку потребуется значительное время.
Среди факторов, влияющих на дальнейшие перспективы рынка, по-прежнему господствует высокий спрос, подкрепляемый улучшением условий ипотечного кредитования и общей благоприятной экономической ситуацией в стране. Что касается предложения, здесь поводов для особого оптимизма нет. Судя по последним заявлениям московских властей, город намерен серьезно увеличить объемы социального строительства, что в условиях дефицита площадей под застройку приведет к снижению объемов коммерческого строительства и росту цен.
Впрочем, говоря о перспективах на ближайший год, нельзя сбрасывать со счетов иные, абсолютно нерыночные факторы, а именно - наступление большого выборного сезона. Жилищная карта активно разыгрывается в рамках национального проекта "Доступное жилье", ответственность за реализацию которого лежит на одном из потенциальных кандидатов в президенты. "Поборов" высокие московские цены на жилье, первый вице-премьер Дмитрий Медведев мог бы не волноваться за свои электоральные перспективы, по крайней мере, в московском регионе.
С другой стороны, добиться снижения цен какими-то способами, кроме рыночных, достаточно сложно. Жилищный вопрос можно решить только при увеличении объемов строительства, росте доходов населения, уменьшении ставки по ипотечному кредитованию, заявил на днях первый вице-премьер. Кроме того, по мнению Медведева, необходимо еще жестче бороться с "коррупционерами и спекулянтами, задирающими цены на квадратные метры". Подобные заявления можно отнести к разряду "всем сестрам по серьгам", так как, предлагая одновременно наращивать жилищное строительство и улучшать условия ипотеки, Медведев фактически предлагает одновременно стимулировать и спрос и предложение. Добиться в этом случае снижения цен вряд ли возможно. За последний год с небольшим развитие ипотечного кредитования, в том числе и в рамках нацпроекта, шагнуло далеко вперед, результатом чего стало существенное расширение спроса при фиксированном предложении. Беда лишь в том, что подобное "достижение" работает не на снижение, а на рост цен. Резко и быстро изменить предложение, по крайней мере на московском рынке, невозможно даже при условии огромных финансовых вливаний: свободных площадей под застройку в городе и ближайших окрестностях нет. И даже если чиновники-коррупционеры и квартирные спекулянты в одночасье окажутся за решеткой, а "придержанные" ими квартиры будут выставлены на открытые торги, существующий спрос проглотит их, не поморщившись. Сможет ли это ощутимо уронить цены? Сомнительно, хотя PR-эффект от "акции" может получиться вполне впечатляющий.
Приближение выборов оставляет политикам все меньше времени на обдумывание стратегий, а значит, не за горами время "мощных ходов". Предстоящие выборы могут повлиять на рынок недвижимости кардинальным образом, включая кратковременный "шоковый" обвал цен; однако изменить фундаментальные факторы и реально переломить сложившуюся ситуацию вряд ли удастся.
Саид Халмурзоев, UTRO.Ru
http://zhku.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=2208&Itemid=99999999
19.04.2007
