Год назад в Новосибирске было создано Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Новосибирской области". Генеральным директором ГУП был назначен известный в городе предприниматель Сергей Кибирев. В течение всего этого года никакой информации о деятельности Фонда жилищного строительства в прессу практически не просачивалось, а его гендиректор воздерживался от общения с журналистами. И вот сегодня "Эпиграф" публикует эксклюзивное интервью с Сергеем Кибиревым.
"Эпиграф": Сергей Феодосьевич, мне известно, что достаточно долгое время вы вообще отсутствовали в Новосибирске и никто не мог сказать - где вы находитесь. А в самом деле, чем вы занимались?
Сергей Кибирев: В течение последних 2 месяцев я очень часто был в командировках - изучал опыт Москвы в области жилищного строительства. Должен с сказать, что впечатление просто ошеломляющее. В Москве государственным способом строится одного миллиона квадратных метров жилья в год. Из них около 400000 кв. м строится так называемого социального жилья, которое выдается москвичам бесплатно, и примерно 600000 кв. м коммерческого жилья, продаваемого за деньги.
Бесплатно жилье выдается социально незащищенным группам населения: инвалидам, ветеранам войны, многодетным семьям и пр. Социальный жилой фонд активно используется для расселения из ветхих аварийных домов, а также из "хрущевок", которые сносят в плановом поряке.
Как в старые добрые советские времена, в Москве существуют очереди при администрациях районов и люди имеют реальную возможность получить крышу над головой.
"Э": Каков экономический механизм такого широкомасштабного государственного строительства?
С.К.: В московской мэрии существует департамент инвестиционных программ строительства, который возглавляет Леонид Краснянский, и Государственное унитарное предприятие "Экспериментальной застройки микрорайонов", которым руководит Валерий Селиванов.
Краснянский от имени правительства Москвы привлекает бюджетные и внебюджетные средства, а ГУП выступает в роли заказчика жилищного строительства. Изначально строилось только коммерческое жилье. Постепенно шло накопление прибыли, и появилась возможность часть ее отдавать под строительство социального жилья.
В общем обороте средств, которые используются в жилищном строительстве, доля коммерческого жилья составляет 60%, доля социального - 40%.
"Э": Привлекаются ли какие-то средства от частных инвесторов, то есть используется ли в Москве схема долевого строительства, которая хорошо знакома нам по опыту жилищного строительства новосибирской мэрии?
С.К.: Привлекаются кредиты коммерческих банков на весьма льготных для московской мэрии условиях (8% годовых по валютным кредитам). Долевого строительства как такового нет, все строится на бюджетные деньги, потому что ведь и прибыль, полученная от продажи коммерческого жилья, и банковские кредиты - это все, строго говоря, бюджетные деньги... Естественно, что земля выделяется под застройку бесплатно.
При этом речь идет не о точечном строительстве - строят целыми микрорайонами. Вот сейчас, к примеру, строится микрорайон Куркино, который рассчитан на проживание 33 тысяч человек.
В нем предусмотрено строительство 4-х школ, 11 детских садов, торговых комплексов, поликлиник, милиции, пожарной части и большого спорткомплекса.
С моей точки зрения, Лужков сегодня самый главный коммунист в стране. Он построил эффективную систему управления городским хозяйством, заставил чиновников работать как коммерсантов - то есть не проедать бюджетные деньги, а использовать их коммерчески, зарабатывать на них прибыль.
За годы реформ департамент Краснянского принес в бюджет Москвы около миллиарда долларов. Сегодня годовой бюджет ГУП "Экспериментальной застройки микрорайонов" составляет 3,5 млрд рублей. Чиновники, работающие в этих структурах, на законных основаниях имеют в совокупности 10% от прибыли.
"Э": Но ведь госчиновникам запрещено повышать оклады из заработанных внебюджетных средств... Как москвичи обходят этот закон?
С.К.: Запрещено повышать оклады. Существует стандартная сетка, которую необходимо соблюдать. Но премии-то можно выдавать какие угодно...
"Э": Все это, конечно, замечательно. Однако, можно ли говорить об использовании московского опыта здесь, в Новосибирской области?
С.К.: Не только можно, но и необходимо! В Новосибирске все последние годы земля использовалась просто варварски. Государственная застройка почти не велась. В центральных районах города вырывались отдельные точечные участки, которые раздавались частным строительным фирмам без конкурса, келейно... Большая часть получаемой прибыли оседала "в темную" в карманах коммерсантов. А прибыль эта была далеко не маленькая. Рентабельность такого строительства достигает 300% для центральных районов города. При себестоимости квадратного метра от 300 до 350$, продажная цена достигала от 700 до 1000$.
Этот колоссальный поток денежных средств шел и пока что продолжает идти мимо бюджета. Возникли условия для широкого распространения коррупции в этой области. Частные застройщики сталкиваются с массой случаев, когда к ним приходят перекупщики и предлагают переоформить для них земельный участок под строительство за "скромную" сумму от 400 тысяч до миллиона рублей. Как правило, эти участки уже оформлены на какую-то "липовую" структуру. Вы думаете, чиновники, которые занимаются выделением участков под строительство этого не знают?
"Э": Ну а чем плоха точечная застройка? Да, жители города часто высказывают недовольство, но ведь строить все равно необходимо?
С.К.: В мэрии отсутствует генеральный план развития города. Там, где должны быть дома, стоят базары и автозаправки, а там, где должны быть улицы и скверы, - строят дома. Так появляются во дворах, неожиданно для окрестных жителей, заборы и начинается строительство с нарушением всех строительных норм.
До какого абсурда можно довести ситуацию - вы можете убедиться на следующем примере. Сейчас рассматривается возможность выделения земельного участка на улице Фрунзе под строительство автозаправки. На этом месте, по идее, мог бы стоять хороший дом. Но вместо этого предлагают построить еще одну автозаправку. Она будет уже четвертой на этой улице!
Точечная застройка - это, главным образом, возведение элитных домов в центре города. Если бы новосибирская мэрия сама вела такую застройку, как это делало и делает правительство Москвы, а заработанную прибыль пускала на строительство социального жилья, чиновников можно было бы понять. Но, как я уже сказал, огромные деньги уплыли мимо бюджета, а ситуация с нехваткой жилья в городе только обострилась.
Рынок элитного жилья в Новосибирске и без того перенапряжен. Число состоятельных людей растет уже не так быстро, как несколько лет назад. Через пару лет этот рынок вообще может быть взорван непродуманной политикой мэрии.
В декабре прошлого года было выделено 20(!) земельных участков под строительство жилья в центре города. Строительный цикл у нас - 2 года. Получается, что в 2004 году нас ожидает кризис перепроизводства на рынке элитного жилья.
"Э": Но что могла бы сделать мэрия? Сегодня она испытывает нехватку бюджетных средств и, естественно, пытается пополнить их, в том числе за счет выделения земельных участков...
С.К.: Оптимальная стратегия заключается в том, чтобы строить государственным способом жилье в центральных районах города, регулируя при этом спрос и предложение на элитное жилье, и держать цену квадратного метра на максиальной прибыли.
Кстати сказать, в Москве, в границах Садового кольца, земельные участки под строительство коммерческим структурам сейчас не выделяются. Между тем, цена земли в этой части города под строительство офисов дошла до 6 млн долларов за гектар.
Подобная стратегия позволила бы Новосибирску хоть в какой-то степени подойти к решению жилищной проблемы. Ведь сегодня в городе более 30 тысяч человек стоят в очереди на жилье, а в области - более 66 тысяч. Причем, эти цифры сильно занижены, ведь еще большее количество людей просто не становится в очередь, поскольку люди потеряли всякую веру в государство.
Кроме этой проблемы, существует и другая. Новосибирск надо "лечить". У нас огромное количество бараков и домов с износом более 80%, которые необходимо срочно сносить. И здесь, хотим мы того или не хотим, опыт Москвы придется экспортировать в Новосибирскую область. Именно с этой целью год назад и было создано ГУП "Фонд жилищного строительства Новосибирской области".
Сейчас, когда смысл предлагаемой нами программы жилищного строительства вполне определился, а обвинения в желании пустить бюджетные деньги на политические цели отпали сами собой, я уверен, что против нас могут выступать одни только коррупционеры...
Окончание в следующем номере
Беседовал Константин Сорокин
на главную
N26 (375) от 10.07.2002
www.epigraph.info
