Если вам доводилось общаться с представителями малого бизнеса, то вы наверняка слышали ставшие привычными фразы: "Власти творят произвол!", "Опять душат мелких предпринимателей!". Речь идет о налогах, подумаете вы. Нет, на этот раз об арендной плате. Недовольство ее повышением выражают и Юрий Лужков, и другие представители правительства Москвы. В этой связи мы обратились к заместителю председателя Комиссии Московской городской Думы по экономической политике Степану ОРЛОВУ.
- Степан Владимирович, как вы объясните непомерный рост арендной платы на нежилые помещения в Москве? Это что, новый вариант "перехода к рынку" или особая форма наполнения бюджета за счет разорения малого бизнеса?
- Давайте сначала попытаемся уйти от противопоставлений и сформулируем конкретные вопросы. Первый: как связано повышение цен на объекты собственности города Москвы с развитием рыночных отношений? И второй вопрос: эффективно ли увеличение ставок арендной платы для пополнения бюджета столицы и малого бизнеса?
- Хорошо, сохраним ваши формулировки. И все же, вы поддерживаете резкое увеличение цен на нежилые помещения?
- Если вы имеете в виду "произвольное" или, как говорят некоторые, "беспочвенное" повышение арендной платы, то мой ответ - нет. Если же вы говорите о повышении цен в соответствии с месторасположением объекта недвижимости и повышением качества обслуживания, то, безусловно, я сторонник такого подхода. Почему-то никого не удивляют высокие цены на элитное жилье, но многие требуют сохранить низкие цены на нежилые помещения в центре Москвы с удобной автостоянкой и комплексным обслуживанием. Для сравнения: даже предлагаемая сейчас ставка арендной платы составляет около 50 долларов за 1 кв. метр в год, в то время как в частном секторе аналогичные расценки составляют не менее 200-400 долларов. На мой взгляд, разница очевидна.
- Другими словами, нужно стремиться к "идеалу": приблизить стандарты к рыночным ценам?
- На самом деле задача в другом. Помещение, расположенное в центре, в котором проведен оптоволоконный кабель, существует система охраны и обслуживания, должно обходиться значительно дороже, нежели полуподвал без кондиционера. Очевидно, что в данном случае стоимость аренды необходимо определять в соответствии с характеристиками помещения, а также в соответствии с рыночным спросом, то есть так, как это указано в Федеральном законе "Об оценочной деятельности". Но также очевидно, что далеко не все предприниматели смогут оплачивать аренду по рыночной стоимости, ведь дешевых помещений с налаженной инфраструктурой в Москве по-прежнему не хватает.
- Кок в таком случае учесть интересы малого бизнеса, ведь "свободный рынок" может привести его к разорению?
- Исправить положение можно путем введения усредненного стандарта (между рыночным и минимальным) арендной платы, каким, на мой взгляд, и является принятая ставка, которая в 4-8 раз ниже рыночной. Если бы ставку арендной платы повысили незначительно, то арендаторам не пришлось бы рассчитывать на улучшение условий обслуживания помещений, модернизацию инфраструктуры, ремонт и т.п. А ведь все это чрезвычайно востребовано в среде мелких и средних предпринимателей.
Таков первый шаг в системе правового урегулирования взаимоотношений между арендаторами и собственниками. Другие шаги нашли свое отражение в разрабатываемом законе "Об управлении государственной собственностью города Москвы", который планируется внести в Московскую городскую Думу в апреле этого года.
Во-вторых, чтобы помочь мелкому и среднему бизнесу, предусматриваются льготы для отдельных категорий арендаторов, например, имеющих приоритетное значение для развития города Москвы, выполняющих какие-либо социальные программы, для малых предприятий. Заметьте, повышая ставку арендной платы, мы стремимся узаконить не адресную помощь - выплаты, например, фирме "Иванов и Кш", -а именно определенным категориям арендаторов.
В-третьих, необходимо четко прописать методологию и процедуру расчета арендной платы, что позволит шире задействовать оценщиков. Таким образом, разговоры о разорении мелких предпринимателей - это серьезное преувеличение, ведь поддержка тех, кто действительно эффективно работает, предусмотрена.
- Выходит, что средства, полученные от повышения ставок арендной платы, вновь уйдут из бюджета, но только на содействие малому бизнесу?
- Часть средств, безусловно, уйдет на помощь определенным категориям предпринимателей, но это будет значительно меньше того, что теряет бюджет при установлении ставок ниже рыночной стоимости. Поясню почему.
Первое. В бюджет поступят те средства, которые правительство Москвы теряет в результате развития субаренды. Низкие ставки позволяют арендаторам сдавать помещения в субаренду по рыночным расценкам, а разницу забирать себе. Бюджет города ничего от этого не получает. При повышении ставки норма прибыли таких арендаторов уменьшится. Ведь они не смогут пропорционально увеличивать стоимость субаренды - в противном случае их арендаторы уйдут к конкурентам.
Второе. Низкие ставки на аренду порождают систему "откатов". За предоставление помещения по низкой ставке арендатору порой приходится "возмещать" чиновнику некоторую разницу. Недоплачиваемая разница не учитывается официально и не может быть отнесена на себестоимость. А это ведет к росту коррумпированности и недополучению значительных доходов бюджетом Москвы. На мой взгляд, прозрачность в вопросах арендной платы выгодна и предпринимателям, и властям. Именно поэтому необходимо сделать ряд шагов, устанавливающих понятные для всех "правила игры".
Вел беседу Андрей ФЕТИСОВ
28/03/2003
Труд (Москва). No056. C.5
http://www.orlov.ru/publication/ukroschenie_kachestvom
