Доходная недвижимость - одно из главных стратегических направлений развития сферы недвижимости в Москве
Принципы руководства
Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) был образован в 1996 году и тогда назывался Управлением внебюджетного планирования развития города.
Основной целью ДИПС является активизация строительства в столице муниципального жилья за счет средств, полученных от реализации построенного коммерческого жилья.
Поступательный характер развития
Анализируя изменения в ситуации на рынке недвижимости за последние годы, нетрудно увидеть поступательное движение ДИПС вперед. Одной из безусловных заслуг Департамента следует считать ликвидацию кредиторской задолженности перед строителями. ДИПС обеспечил москвичей свыше 5,5 млн.кв.м бесплатного жилья за счет самостоятельного строительства жилья и его коммерческой продажи став лидером рынка недвижимости столицы. Чтобы инициировать реконструкцию стройиндустрии города, департамент финансируют ряд научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, выполняемых учебными университетами и НИИ.
Совершенствование структуры
Мы постоянно занимаемся проблемами совершенствования структуры управления инвестиционно-строительным комплексом столицы. В 1999 году были созданы подведомственные Департаменту структуры, которые выполняют функции по продаже нежилых помещений и гаражей (ГУП "Мосреалстрой"), а также выступают в качестве заказчиков строительства в центре столицы (ГУП "Москва-Центр"). Еще одно ГУП - "Мосжилкомплекс" занимается решением такой важнейшей задачи, какой является формирование кондоминиумов и товариществ собственников жилья (ТСЖ) для более эффективного управления построенными домами.
Важным этапом развития рынка торговли недвижимостью в столице явилось создание в конце 2000 года Единого центра продаж, который реализует единую технологию продажи квартир в объектах, возводимых ДИПС. Главным достоинством его деятельности является информационная открытость для клиентов и 100%-ая надежность совершаемых сделок. Этот проект, безусловно, является весьма успешным, поскольку за первые полгода было продано около ста тысяч квадратных метров жилья. Общая прибыль города от нашей деятельности составляет почти миллиард долларов. Это дает нам веские основания считать себя крупнейшим столичным девелопером на рынке жилья.
Интегрированность
Разумеется, ДИПС представляет собой только одну из частей разветвленного инвестиционно-строительного комплекса столицы. Те результаты, которые может видеть каждый москвич, являются плодом совместных усилий всего многотысячного отряда специалистов отрасли.
Организациями Московского строительного союза, коллективами Главмосстроя и Моспромстроя построено и сдано 4,5 млн. кв.м общей площади в жилых домах, что составляет 107% годового задания.
Значительный вклад в общее дело внесли также строительные подразделения министерств, ведомств и фирм. За 2002 г. ими сданы в эксплуатацию жилые дома площадью 913,9 тыс.кв.м.
Комплексность решения задач
По программам строительства объектов образования и здравоохранения введены в эксплуатацию 14 общеобразовательных школ и пять блоков начальных классов, 16 детских садов, три поликлиники и три больницы, автобаза скорой медицинской помощи в Чертаново.
Реализуются задачи, поставленные мэром Москвы Ю. М. Лужковым по неукоснительному соблюдению приоритета в строительстве жилых домов по городскому заказу. В общем объеме построенной жилой площади доля жилья для решения общегородских социальных задач и для бюджетных организаций составила более 400 тыс.кв.м, или 104% годового задания. В том числе за счет средств городского бюджета более 300 тыс. кв.м.
Жилых домов для переселения москвичей из сносимых пятиэтажных ветхих зданий по программе реконструкции районов пятиэтажной застройки построено и введено 544,7 тыс.кв.м.
Активизировались работы по вводу в действие мощностей на объектах инженерного обеспечения. Так, в 2002 г. проложены городские инженерные коммуникации протяженностью 160 км.
Успешно реализуется программа транспортного строительства. Построено более 300 тыс.кв.м дорог.
Введены транспортные развязки на Варшавском и Каширском шоссе. Продолжается сооружение Лефортовского тоннеля.
Комплексностью решения задач является программа гаражного строительства: в январе-декабре 2002 г. введены в эксплуатацию гаражи-стоянки на 13 613 машино-мест.
Симметрия рисков
Для осуществления намеченных программ строителям столицы, руководителям Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, ОАО ХК "Главмосстрой", ОАО "Мосинжстрой", ОАО "Моспромстройматериалы", ЗАО "Моспромстрой", ОАО "Мосмонтажспецстрой", ОАО "Мосремстрой", ОАО "Мосстройтранс" необходимо сформировать проект городской программы комплексного капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда города на 2003-2004 гг. и приступить к организации работ по данной программе, а также завершить разработку и утверждение проектно-сметной документации по объектам городского заказа на программу ввода 2003 г. и предпроектной документации в объеме, необходимом для проведения конкурса инвесторов по объектам жилищного строительства 2004 г. Следует сформировать адресный перечень строительства жилья в 2005 г. по городскому заказу в соответствии с установленными объемными показателями.
Оперативное и тактическое управление
Хотелось бы несколько подробнее остановиться на тех строительных проектах, которые намечено реализовать в ближайшее время - в 2003-2005 гг.
В 2003 году завершается строительство жилья в Тропарево-Никулино - крупном микрорайоне на западе Москвы. Общая пл. застройки - 155 тыс.кв.м. Кроме жилья там будут построены школа, детский сад, магазины, спортивные сооружения и гаражи. Благоустройство квартала завершится в 2004 г.
Завершается строительство второй очереди жилого комплекса "Виктория", расположенного на ул. Академика Пилюгина. Сдача объекта - 21 -этажного жилого дома - намечена на III квартал 2003 года. Общая площадь комплекса составляет 56 тыс.кв.м, общая жилая площадь -36 тыс.кв.м Первый дом комплекса - 23-этажная башня -построен и сдан в эксплуатацию в начале 2002 г.
Особо следует сказать о строительстве в Куркине. Этот первый экспериментальный район малоэтажной застройки, рассчитанный на 40 тысяч семей (около 1 млн.кв.м), который планируется полностью застроить индивидуальными домами и коттеджами. Данному проекту Правительство Москвы уделяет особое внимание. Строительство здесь ведется с сохранением природных ландшафтов и заботой об экологии. Возведение таун-хаусов и коттеджей с применением новейших строительных технологий и высококачественных материалов призвано воплотить в жизнь новый стандарт проживания. Это стало возможным на базе детального маркетингового исследования, на основе точных расчетов по темпам застройки, срокам ввода в эксплуатацию и окупаемости проекта в целом. К 2005 году будет полностью завершено строительство жилья. Это будет один из наиболее привлекательных для проживания район в Москве. Проект уже вышел на необходимую норму окупаемости и приносит прибыль городу. Это наш первый опыт застройки целого района по подобной схеме. Большое значение строительства в Куркине состоит в том, что таким образом накапливается колоссальный опыт, который можно в дальнейшем использовать при застройке других новых районов.
Организация практической деятельности
Постоянное, пристальное внимание уделяется нами центру города. Это естественно, поскольку он представляет собой сосредоточение всего наиболее ценного, что есть в нашей столице - здания особого исторического и культурного значения, неповторимые ландшафты, образцы городской планировки. Распоряжением мэра Москвы N508-РМ, которое было подписано 6 сентября 2002 г., именно на наш Департамент были возложены функции генерального инвестора по выполнению работ по реконструкции центра путем ликвидации аварийного жилого фонда.
Два года назад Постановлением Правительства Москвы N 805-ПП от 10.10.2000 г. Департаменту инвестиционных программ строительства Москвы было передано на реконструкцию 28 адресов в центре столицы. Департамент и до этого вел точечные работы по строительству и восстановлению объектов в центре города, но это Постановление поставило перед ДИПС задачу комплексной реконструкции в рамках программы по ликвидации ветхого и аварийного жилья в Центральном административном округе (ЦАО). В настоящее время Департамент возводит 15 объектов из перечня, указанного в Постановлении N 805-ПП, три из которых сданы в 2002 году. Всего в 2002 году в ЦАО Департамент инвестировал строительство около 120 тыс. кв.м, из которых около 50 тыс.кв.м пойдет под расселение жителей ветхих и аварийных домов центра. 22 октября 2002 года было подписано Постановление Правительства Москвы N 870-ПП о передаче Департаменту на реконструкцию еще 34 объектов, ввод которых намечен на 2004-2005 годы.
Существующие проблемы
Особую проблему представляет собой развитие ипотеки. В настоящее время ситуация характеризуется наличием следующего противоречия: из-за отсутствия эффективного механизма функционирования ипотеки жилищная проблема в столице в глобальном смысле решена быть не может. С другой стороны, отсутствуют те условия, которые делают ипотеку доступной для большинства граждан. Наш рынок жилья только тогда сможет считаться совершенным, когда в Москве каждый житель будет уверен, что он и его дети смогут приобрести по доступной цене необходимое жилье. В столице живут люди разного уровня доходов, много пенсионеров, ветеранов, для которых иные способы приобретения жилья, кроме ипотеки, заведомо недоступны. Город не может остаться пассивным наблюдателем и быть неблагодарным за их многолетний труд. Некоторые элементы ипотеки уже используются и у нас в Департаменте, и у многих инвестиционно- строительных компаний. Но говорить о том, что она стала реальным инструментом рынка недвижимости, еще очень рано. Как известно, зарубежная практика оперирует сроками ипотечного кредитования в несколько десятков лет, а ставка по кредитам составляет 4-6%. Разумеется, решение такой масштабной проблемы не под силу какому-либо отдельному субъекту федерации. Здесь главным необходимым условием становится устойчивый экономический рост страны в целом. Тем не менее, мы непременно будем искать новые подходы к повышению эффективности московских ипотечных программ и собираемся тесно сотрудничать со многими финансовыми структурами и инвестиционными компаниями, как отечественными, так и зарубежными.
Департамент расценивает свою деятельность в центре столицы как самый ответственный участок. Основной специфической особенностью строительства в центре Москвы следует считать наличие ряда проблем юридического характера. Можно со всей ответственностью заявить, что развитие центра любого крупного города представляет собой не просто строительную задачу, а целую систему технических, юридических и социальных проблем. Для Москвы такой основной проблемой являются вопросы, связанные с необходимостью расселения жителей из сносимых или реконструируемых зданий, а также нежелание собственников освобождать принадлежащие им аварийные нежилые помещения. Имеют место необоснованные требования жильцов, их попытки "выжать по максимуму" из городских властей. Сложности в решении подобных вопросов во многом вызваны несовершенством и недостаточной проработанностью действующего законодательства.
Нельзя забывать, что центр города - это уже исторически сложившийся инфраструктурный комплекс. Транспорт, коммуникации, геология, здания, представляющие историческую ценность, ветхое жилье - все это и создает множество проблем, которыми характеризуется работа в ЦАО. Сложности возникают с инженерией и коммуникациями, износ которых в центре очень велик. Любые работы строительного характера создают дополнительную нагрузку на транспортные магистрали. Здесь очень велика плотность застройки. Ограниченность территории не позволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительная сложность может возникнуть при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало.
Необходимо понимать, что изменившиеся нормы по освещенности, инсоляции, требования по общему благоустройству территории, которая будет прилегать к возводимому объекту, диктуют свои требования и учитываются при проектировании.
Стратегия развития
Из перспективных проектов хотелось бы остановиться на жилом комплексе на берегу Москвы-реки, расположенном в Карамышевском проезде, недалеко от Серебряного бора. Комплекс будет возводиться в непосредственной близости от строящейся ветки метро. Общая площадь объекта составляет 66 тыс. кв.м, из них площадь квартир -36 тыс. кв.м. Инфраструктура комплекса предусматривает строительство детского сада, супермаркета, кафе и ресторана. Строительство комплекса завершится в III-IV кварталах 2004 года.
В конце 2002 года Департамент начал строительство еще одного крупного жилого комплекса на Мичуринском проспекте, в районе "старой" Олимпийской деревни. Это спортивно-ориентированный многофункциональный комплекс с необходимой инфраструктурой, состоящий из четырех высотных зданий. Его общая площадь составляет 120 тыс.кв.м.
Нами завершена проработка проекта застройки 1-го и 2-го кварталов района "Левобережный". Это один из самых значительных объектов ДИПС. Застройка района предусматривает реконструкцию пятиэтажек в течение 6-7 лет, в результате которой в Москве появится около 800 тыс. кв.м жилья. Первый дом, предназначенный для "волнового" переселения жителей, будет сдан в 2003 году. Работа осложнена тем, что в районе практически нет свободных площадок. Это существенно сдерживает темпы строительства. Как и в других случаях, после реконструкции жители получат новые квартиры в своем же районе.
Застройка 5-го и 6-го кварталов Мичуринского проспекта также представляет собой один из наиболее масштабных проектов ДИПС. Она производится совместно с несколькими организациями, выступающими соинвесторами: "Главмосстрой", "Моспромстрой", "Моспромстройматериалы" и ГУП "Управление экспериментальной застройки". На них возложена задача самостоятельного вывода собственных промышленных предприятий, в том числе завода железобетонных изделий. После вывода производств и ликвидации санитарных зон на территории 5-го и 6-го кварталов начнется строительство, общий объем которого составит 480 тыс.кв.м. Сейчас разрабатывается проект застройки. Начало работ намечено на конец 2003 года.
В строительных фирмах города необходимо планомерно внедрять международную систему управления качеством ИСО-9000.
Новое направление - доходная недвижимость
Еще одно направление деятельности ДИПС, на котором необходимо остановиться особо, - задействование не только сегмента продажи жилья, но и его аренды. Это очень перспективная ниша оказалась совсем не занята городскими структурами, что приводит к потере городом серьезного источника дохода. Поэтому важным событием в работе Департамента стало возрождение в столице системы доходных домов. В 2001 году мы построили первый в России доходный дом в Большом Николоворобьинском переулке. Если эксперимент окажется удачным, ДИПС готов взяться за строительство очередных трех доходных домов, рассчитанных на самые разные категории населения (подробнее содержание и ход эксперимента изложены в статьях Р.Г.Квачадзе в NN3-4, 5 нашего журнала - прим. ред.).
С этого года приступаем к возведению в столице нежилых помещений: офисов, гостиниц, торгово-развлекательных центров с правом сдачи в аренду, что позволит создать новую долговременную доходную базу для города. На очереди строительство первой трехзвездочной гостиницы на Большой Полянке, д.60/2.
Думаю, что это перспективное направление развития в структуре столичной недвижимости принесет хорошие дивиденды нашему городу.
Резюме
Программа возведения жилья в Москве в 2003 году составляет около 5 млн. кв. м. Это на 800 тыс. кв.м больше, чем было запланировано в 2002 году. Характерной особенностью 2003 года является то, что для очередников и молодых семей будет возведено 600 тыс. кв.м. Миллион квадратных метров будет построен для жителей сносимых пятиэтажек.
Культура, качество и безопасность должны стать определяющими в работе организаций комплекса.
www.up.mos.ru
