Круглый стол под таким названием провела редакция газеты "Красноярский рабочий" в рамках XVII специализированной выставки "Строительство и архитектура - 2009" в международном выставочно-деловом центре "Сибирь".
ОПРЕДЕЛЯЮЩИМ ФАКТОРОМ ЯВЛЯЕТСЯ ЦЕНА
Заместитель начальника отдела маркетинга территориального органа Федеральной службы госстатистики по краю Евгения Орловская отметила, что за период с 2000 по 2007 год наблюдался неравномерный, опережающий инфляцию рост цен на жильё: цены на первичном рынке выросли в 6,4 раза, на вторичном - в 6,8 раза. Почти в 9 раз увеличилось количество организаций-посредников, то есть риелторских компаний. Неравномерный рост цен, как считает Евгения Викторовна, носил цикличный характер: наиболее быстро цены росли в 2001, 2004, 2007 годах, затем каждые два года ощущался спад. Евгения Орловская сделала предположение, что в 2009 году также будет наблюдаться снижение темпов роста цен на жильё.
По данным службы госстатистики на сентябрь 2008 года, цены на первичном рынке составили в Красноярске 46,8 тысячи рублей за квадратный метр (второе место по Сибирскому федеральному округу после Иркутска, там 52,9), на вторичном рынке цена метра у нас 42,3 тысячи рублей (четвёртое место в округе, лидирует Новосибирск - более 55 тысяч).
Если в 2000 году покупка квартиры в 50 кв. м стоила среднему красноярцу восьмилетнего заработка, то в 2007 году - уже более 11 лет (в 1,4 раза дольше). В то же время увеличивались объёмы жилищного строительства, но строительство это производилось, можно сказать, взаймы: объём заёмного капитала строительных организаций увеличился в 6,6 раза. Евгения Орловская высказала предположение, что именно с этим связана нынешняя нестабильная ситуация на рынке жилья. В краевом центре строительство квадратного метра стоит в три раза дороже, чем в сельской местности.
Директор Красноярского союза риелторов Анна Шишкина с информацией, представленной Еленой Орловской, согласилась не во всём, подчеркнув, в свою очередь, что, по её данным, рост цен продолжался и в 2005, и в 2006, и в 2007 году, составив соответственно 20, 34 и 78 процентов. Лишь в 2008 году наблюдалось снижение на 26 процентов. Анна Игоревна выделила три категории покупателей: граждане, желающие приобрести жильё с инвестиционной целью; покупающие впервые; улучшающие жилищные условия. Инвесторы сейчас переключились на валютные вложения, практически исчезли желающие улучшить свои жилищные условия. Остались преимущественно те, кто покупает жильё впервые. Наибольший спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, причём в уже готовых домах, а не на стадии строительства. Падение цен на этот сегмент прекратилось, отмечается повышение спроса по сравнению с декабрём. Через несколько месяцев риелторы ожидают стабилизацию цен, с осени начнётся новый рост. Поэтому следует учесть, что, по всей вероятности, для покупателей жилья именно нынешнее лето будет самым выгодным временем. В 2010-2011 году можно ожидать рост цен не менее интенсивный, чем в 2007 году. Арендные цены не выросли, напротив, в связи с большим количеством непроданных квартир наметилась тенденция к снижению арендных ставок. В настоящее время в Красноярске выставлено на продажу около 4 тысяч квартир.
Руководитель службы ипотеки, заместитель директора "АРЕВЕРА-недвижимость" Ирина Чуринова сообщила, что в настоящее время цены на вторичном рынке упали на 15 процентов к январю 2008 года, на 28 процентов к пиковым значениям марта 2008 года. Цены на первичном рынке ныне составляют 45-47 тысяч рублей за метр, на вторичном - 47,5. Причина - снижение покупательской способности, отсутствие возможностей у клиентов брать не только ипотечные, но и потребительские кредиты на покрытие небольших кассовых разрывов. Кредит на покупку квартиры на первичном рынке получить практически невозможно; в настоящее время продажи первичного жилья составляют 8 процентов объёмов (по сравнению с 25-45 процентами год-два назад).
Директор отделения "АРЕВЕРА-Недвижимость" Валерия Шапран добавила, что конец 2008 года, когда возникла кризисная ситуация, отличался от предыдущего перекосом спроса в сторону объектов с низкой ценой. В 2007 году больший спрос был на новое жильё. Сейчас лучше уходят "хрущёвки", окраинные квартиры и т. д.
НА РЫНКЕ ОСТАЛОСЬ ДВА ИГРОКА
Заместитель генерального директора краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов сообщил, что принято решение о выделении Агентству ипотечного жилищного кредитования к уже полученным в конце 2008 года 60 млрд рублей ещё 234 млрд рублей (плюс деньги на увеличение уставного фонда). Если в 2008 году упор был сделан на федеральные округа, где ипотека отставала, но дополнительные деньги всё равно не осваивались или происходило увеличение просроченной кредиторской задолженности, то в 2009 году, напротив, 60 процентов лимитов выделяется передовым Сибирскому, Уральскому и Приволжскому округам, где и деньги более востребованы, и меньше просроченная задолженность. Предполагается, что Сбербанком и АИЖК будет выдано в 2009 году ипотечных кредитов на сумму порядка 0,5 триллиона рублей (то есть не ниже уровня 2008 года), одна половина через АИЖК, другая - через Сбербанк. В настоящее время на рынке осталось практически только два больших игрока - АИЖК и Сбербанк, поэтому перед АИЖК ставится задача выдать как можно больше ипотечных кредитов и тем самым компенсировать снижение объёмов ипотечных кредитов, ранее выдававшихся другими банками.
Начальник управления ипотечного кредитования краевого фонда жилищного строительства Ирина Селиванова сделала акцент на вопросах использования материнского капитала в качестве первоначального взноса при ипотеке, необходимости совершенствования соответствующей нормативно-правовой базы.
Директор управления кредитования частных клиентов Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Ольга Сивая привела цифры объёма финансирования ипотеки Сбербанком, которые составили в 2007 и 2008 году примерно одинаковую сумму - около 12 млрд рублей. В последней четверти 2008 года снижение квартального объёма составило более миллиарда рублей, или 30 процентов. Из-за финансового кризиса Сбербанк ужесточил условия выдачи ипотечных кредитов. Линейка кредитных продуктов осталась прежней, процентная ставка увеличилась только на 1,25 пункта, но зато размер первоначального взноса вырос с 10-20 процентов до 20-30 процентов от стоимости приобретаемого через ипотеку жилья.
Сбербанк кредитует и покупки на первичном рынке, но под залог уже имеющегося жилья. Количество просроченных договоров по ипотеке невелико - 0,8 процента.
ДОСТУЧАТЬСЯ ДО КАЖДОГО ИНВЕСТОРА
Заместитель руководителя службы строительного надзора и жилищного контроля края Анатолий Кузнецов обратил внимание на то, что в крае в год строится около 24-25 тысяч квартир, однако контроль (договоры долевого участия подлежат регистрации) осуществляется только по половине строящегося жилья. Причины - строительство за счёт собственных средств, отсутствие инвесторов, отсюда отсутствие подлежащих контролю договоров. По-прежнему существует практика заключения предварительных инвестиционных договоров, не проходящих Регистрационную палату, что незаконно. Часть застройщиков не включает в договоры застекление окон, балконов, что незаконно, так как при сдаче объекта контур должен быть остеклён. Всем инвесторам нужно знать 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и тщательнее знакомиться с предлагаемыми застройщиками договорами. Санкции к застройщикам (90-дневное приостановление строительства, ликвидация фирмы-застройщика) не применяются, так как бьют по интересам инвестора. Такие риски лучше страховать, что будет более надёжной защитой.
Руководитель нормативно-правовой секции Союза строителей Красноярского края Антон Глушков отметил, что банкротств и кризиса в строительном комплексе нет, но появились дополнительные риски (отсутствие кредитных ресурсов, падение спроса). Кроме тех, кто уже обанкротился, других проблемных строителей нет, но количество объектов в 2009 году будет уменьшено. Инвесторам стоит обращать внимание на репутацию, темпы строительства, возводимые застройщиком объекты. Формируемые в отрасли саморегулируемые организации будут нести солидарную гарантийную ответственность за некачественные работы, но не за их финансовую деятельность. В первую очередь здесь отвечает страховая компания, затем сам застройщик и только потом саморегулируемая организация своим стабилизационным фондом. Регистрация саморегулируемых организаций - сложный процесс. Сначала формируется некоммерческое партнёрство, потом в ходе своей деятельности оно приближается к параметрам саморегулируемых организаций, которых будет три - строителей, проектировщиков и изыскателей. Как ожидается, их регистрация должна состояться в начале марта.
Заместитель директора филиала ОСАО "Ингосстрах" в Красноярске Геннадий Силачёв дополнил, что в строительном комплексе Сибирского федерального округа будет 9 саморегулируемых организаций. Каждому участнику необходимо внести в компенсационный фонд либо миллион рублей, либо 300 тысяч рублей плюс страховку, что означает возможности большей защиты при меньших затратах.
УХОДЯ, ГАСИТЕ СВЕТ!
В завершение дискуссии участники круглого стола обсудили проблемы использования энерго- и ресурсосберегающих технологий в инженерных системах жизнеобеспечения. Так, директор ООО "Импорт-Лифт" Максим Суворов, представляющий завод "Могилёвлифтмаш", сообщил, что с весны 2008 года на красноярский рынок стало поставляться белорусское лифтовое оборудование, позволяющее уменьшить энергозатраты при эксплуатации лифтов на 34,7 процента. Тему энергосбережения развили также директор ГК "Море кондиционеров" Танзиля Крещук, региональный менеджер ГК "Климат-контроль" Виталий Ясницкий и директор ООО "Интеллект" Игорь Анисимов.
* * *
Через несколько месяцев риелторы ожидают стабилизацию цен, а с осени начнётся новый рост... По всей вероятности, для покупателей жилья именно нынешнее лето будет самым выгодным временем.
* * *
ОТ РЕДАКЦИИ. Полный список участников круглого стола опубликован в качестве приложения в интернет-версии этого материала на сайте нашей газеты www.krasrab.com. Здесь же размещены пресс-релизы ООО "Щербинские лифты", ООО "Импорт-лифт", ООО "Карачаровский механический завод", ООО "АРЕВЕРА-Недвижимость", ОСАО "Ингосстрах", ООО "Страховая компания "Согласие".
Владимир ПАНТЕЛЕЕВ, Сергей ПАВЛЕНКО.
www.krasrab.com
29.01.2009
