Юрий Алексеевич, по данным ЦБ во втором квартале этого года суммарная просроченная задолженность строительных компаний по валютным кредитам увеличилась в 28 раз, по сравнению с первым кварталом, и составила $112 млн.. При этом большая часть этой задолженности приходится на московские строительные фирмы. "КоммерсантЪ" пишет, что сам по себе обвальный рост долгов говорит о том, что ряд строительных компаний может в ближайшее время покинуть рынок, что ударит по частным инвесторам, которые, не получат своих квартир. А с Вашей точки зрения, насколько тревожен этот сигнал?
Слишком неожиданная цифра! Начать нужно с того, что концептуально именно о таком развитии событий я говорил неоднократно в течении последнего года. Я говорил о том, что в значительной мере создаваемая искусственно конъюнктура рынка московской недвижимости, заставляет строительные фирмы и всех спекулянтов, вложивших деньги в этот рынок, всеми силами поддерживать ту пирамиду, которая строилась. Одним из проявлений этих усилий должно стать увеличение задолженности строительных фирм перед банками, перед держателями облигаций и перед держателями векселей. А второй результат - ухудшение качества этой задолженности. То есть, эти два результата концептуально просчитывались достаточно просто и уже довольно давно. Но в 28 раз за один квартал, слишком фантастическая цифра!
В условиях сокращения спроса на недвижимость строительные фирмы оказались перед альтернативой - либо снижать цены, либо держать квартиры на своем балансе. Но если они выбирают второй вариант, придерживают квартиры, не продают по более низким ценам, это значит, что им нужны дополнительные деньги для того, чтобы продолжать строительство тех квартир, которые еще не построены, для того, чтобы обеспечивать занятость тем людям, которые у них работают, для того, чтобы мощности не простаивали, для того, чтобы не потерять деньги. Известно, что любое замораживание строительства требует денег, и, иногда, больше, чем его продолжение. Безусловно, здесь свое влияние оказало и развитие процессов в банковском секторе. В условиях относительного благополучия банки просто продлевали кредиты, то есть, пролонгировали займы. В условиях лета этого года, когда разразился локальный банковский кризис, и банки, особенно мелкие и средние, столкнулись с проблемой привлечения средств. Продлевать займ, не имея ресурсов, и столкнувшись с тем, что у них требуют денег те, с кем они работают на межбанке, вкладчики, клиенты - юридические лица, они не могли. Все это привело к тому, что банки стали неспособными пролонгировать займы. И те займы, по которым раньше отчитывались как по выданным кредитам, стали проблемными кредитами, то есть кредитами просроченными и невозвращенными. Вот, собственно, и все объяснение.
А каковы будут последствия?
Последствия уже проявлялись. То есть, многие московские строительные компании пытались выйти на облигационный рынок. У компаний, которые были тесно связаны с московским правительством и московской финансовой группой, что-то получилось. Видимо, были договоренности, по которым банки, входящие в состав московской финансовой группы, просто выкупят их облигации и потом, потихонечку, разместят их на вторичном рынке. Но, насколько я помню, несколько займов было просто не размещено, либо они уже аннулированы, либо будут аннулированы. Это первый шаг в поисках выхода - строительные компании пошли на облигационный рынок. Несмотря на то, что пара-тройка займов были размещены, они поняли, что здесь их не ждут, к ним будут относиться с настороженностью. Профессионалы понимают, какова реальная ситуация, каково реальное финансовое состояние предприятий, и то, что больших денег на облигационном рынке привлечь нельзя. То есть, был использован последний шаг.
Теперь остается ждать, что повысится спрос на недвижимость, это достаточно вероятный вариант. Если сейчас профессионалы фондового рынка поймут, что макроэкономическая ситуация не так хороша, как о ней рапортуют правительственные чиновники, и она может ухудшаться в ближайшем будущем, то деньги с фондового рынка опять могут перетечь на другие рынки, в том числе, и на рынок недвижимости. Цена на нефть достаточно высокая, и в условиях, когда те люди, которые хотят купить квартиру, увидят, что банковский кризис рассосался, и рост цен на недвижимость может продолжиться, они постараются купить квартиры сейчас. Но строить пирамиду бесконечно невозможно, рано или поздно она упадет. И второй вариант развития событий, а именно - кризис на рынке недвижимости, кризис строительных фирм, на мой взгляд, более вероятен. Уже произошла стабилизация, а по некоторым оценкам, и падение цен на недвижимость. Если этот процесс будет продолжаться, то сами строительные компании, по крайней мере, не входящие в какие-то пулы, которые получают поддержку от более мощных финансовых структур, могут начать распродавать недвижимость по низким ценам. Теоретически есть еще и третий вариант - часть строительных фирм просто выйдет из бизнеса, предложение квартир снизится и рынок стабилизируется. На мой взгляд, этот вариант крайне маловероятен. Почему? Потому что, для того, чтобы выйти из бизнеса им надо все равно все продать, а это - возвращение ко второму варианту. Либо найти такого инвестора, который купит все без выхода на рынок, то есть, купит строительный бизнес вместе с повисшими на нем непроданными квартирами. Это - возвращение к первому варианту, только инвестор нужен значительно более мощный. Это должен быть какой-то, видимо, иностранный инвестор, который приходит всерьез и надолго. И деньги, которые он должен затратить - это миллиарды долларов, если не десятки миллиардов. Рассчитывать на приход такого инвестора сейчас не стоит, особенно если учесть, что профессионалы западного рынка недвижимости не понимают, что эти задранные цены снизятся, и будет возможность купить все с потрохами. Я думаю, что они придут чуть попозже. Те, кто приходит сейчас, предполагают вкладывать только в отдельные сектора рынка недвижимости, в основном, в коммерческую недвижимость и в дорогое элитное жилье. Все остальные сектора рынка недвижимости сейчас повисают, и остаются без поддержки.
То есть, наиболее вероятный вариант - это кризис?
Да, наиболее вероятный вариант - это кризис. Но здесь следует иметь в виду, что этот вид бизнеса достаточно инерционен, и пройдет какой-то промежуток времени, пока это отразится непосредственно на ценах. Это уже отражается на ценах, но до обвального падения нам еще нужно подождать какое-то время. Но тот факт, что так резко увеличился объем просроченных кредитов, свидетельствует о том, что нам следует ожидать разрушительного кризиса с достаточно неприятными последствиями. Кризиса, который будет сопровождаться банкротством многих и многих строительных фирм. Процесс, скорее всего, будет сопровождаться достаточно громкими банкротствами, которые, скорее всего, будут локализованы в этом секторе. Есть небольшая вероятность, что кризис может выйти за рамки этого локального сектора, и тогда проводником этих кризисных явления станет сама банковская система. Рост объема просроченной задолженности, рост объема невозвращенных кредитов - это свидетельство не только ухудшения финансового состояния заемщиков. Это еще и сигнал о возможных банкротствах банков.
Банки опять столкнутся с проблемой недостатка ликвидности?
Боюсь, что многие банки столкнутся именно с угрозой банкротства. Потому что просто недостаток ликвидности, ликвидных активов - это следствие такого кризиса, который был, кризиса доверия. Когда многие банки, увидят, что объем их обязательств превосходит не только объем обязательств перед ними, но и распространяется на капитал банка, это уже будет не просто недостаток ликвидности, это будет означать, что банк входит в состояние банкротства.
4 октября 2004
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=52071
