Более 90 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, а в Оренбурге стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке перешагнула психологический барьер в один миллион рублей. Многие ли оренбуржцы, даже с учётом бурно развивающейся ипотеки, могут стать собственниками заветных квадратных метров?
Квартирный вопрос
Саша и Таня Абзаевы счастливы: они молоды и любят друг друга, и скоро к малышке дочке, наверное, присоединится сынок. Их союз можно было бы назвать идеальным, если бы не пресловутый "квартирный вопрос". Жить молодой семье приходится в тесной двухкомнатной квартире бабушки, которая пока ещё терпит шумное семейство и утреннюю толкотню в местах общего пользования. До недавнего времени народу на этих квадратных метрах было гораздо больше - здесь ещё жили родители Саши! Но старшие Абзаевы накопили-таки денег и приобрели однокомнатную квартиру в кредит. Они освободили детям пространство, но теперь совсем не в состоянии помогать им материально. И Тане с Сашей приходится надеяться только на себя. В семье работает глава молодого семейства, его жена - студентка. Зарплаты торгового представителя в 16 тысяч вряд ли хватит погасить ипотечный кредит. И супруги надеются, что 40 процентов от стоимости квартиры им даст государство в качестве субсидий, а на остальные 60 процентов они возьмут ссуду в банке.
Но они пока не знают, что государство выделяет деньги, руководствуясь "социальными нормами" и средней стоимостью квадратного метра, которая уже давно отстаёт от рыночной! В Оренбурге, например, квадратный метр в новом жилье стоит 22 тысячи рублей, а семье Абзаевых выдадут всего 11. Потому как в расчёт берётся средняя стоимость по региону, включая сельские территории. На эти деньги вполне можно купить жильё в деревне, но никак не в городе. За желание ходить по асфальтированным улицам придётся доплачивать.
- Я мечтаю о своём доме, - сказал Александр, - но нам бы купить хотя бы однокомнатную "хрущёвку".
- Любая программа предполагает наличие собственных средств либо залога. Если ни того, ни другого нет, мы вряд ли чем сможем помочь, - говорит Надежда Зверева, заместитель директора по маркетингу областной ипотечно-жилищной корпорации (АИЖК). - Областные субсидии даются только на приобретение жилья во вновь строящемся доме от с 7 до 12 процентов годовых на 30 лет. Вторичный рынок жилья исключён. По программе АИЖК молодой семье необходимо минимум 10 процентов собственных средств.
Учитывая размер зарплаты и возраст супругов Абзаевых, мы можем предложить им не более 450 тысяч рублей кредита на 30 лет. Их ежемесячный платёж составит 5 тысяч 200 рублей. Если они добавят свои 400 тысяч, то смогут приобрести в непрестижном районе города "хрущёвку" за 850 тысяч. К сожалению, их родители не могут выступить созаёмщиками - возраст не позволяет. Если они найдут более молодых родственников с хорошими зарплатами, тогда кредит увеличится до 600 тысяч рублей.
В прошлом году ипотечных кредитов на жильё было выдано всего 1326 семьям из 40 стоящих в очереди. Дело в том, что квоту на выделение денег из федерального бюджета на субсидии никто не увеличит. В 2006 году в нашей области будут профинансированы всего лишь 9,6 процента от заявки региона. Больше финансировать даже опасно - столько жилья на рынке нет, да и цены взвинтятся.
Спрос есть. Ждём предложений?
Да, очередь на жильё в области не уменьшается, а в строй, тем не менее, в прошлом году введено 545 тысяч квадратных метров жилья! Так и хочется спросить: куда ж оно делось, кто его приобрёл? Неужто врачи и учителя? Ясно, что это коллекционеры новой недвижимости, на фоне которых семья Абзаевых выглядит любительницей хрущёвского антиквариата!
- Нацпроект "Доступное жильё" нуждается в серьёзной корректировке, - говорит Александр Коган, депутат Государственной Думы РФ от Оренбургской области, президент Международного ипотечного клуба. - Ситуация по регионам типична. И вот что показывает примерный расчёт доступности ипотеки в нашей области. В нынешнем году среднедушевой доход населения в области составил 5 тысяч рублей, значит, совокупный доход семьи из трёх человек - 15 тысяч рублей. При доступном 10-процентном первоначальном взносе и 25-летнем сроке кредитования ставка будет высокой - 16 процентов годовых. На таких условиях банк даст кредит только на 370 тысяч рублей. Значит, при цене 22 тысячи за квадратный метр семья может купить только 18 квадратных метров! Это треть от положенной им площади - 54 квадратных метра. Чтобы оренбуржцы имели возможность приобрести квартиру в кредит, нужно, чтобы либо квадратный метр стоил 8 тысяч рублей, либо доход семьи составлял 36 тысяч. Это и есть два направления, по которым надо работать - удешевлять себестоимость строительства и существенно повышать доходы населения. Есть и ещё одна опасность: если сделать кредиты совсем дешёвыми, а объёмы строительства будут опаздывать - неминуем рост цен на недвижимость. И бюджетники опять не смогут приобрести жилплощадь. Поэтому темпы строительства должны опережать спрос на рынке жилья. Но эти ошибки уже замечены. Нацпроект - не догма. Его необходимо менять, если это будет во благо граждан.
Первой реакцией на жилищные инициативы Кремля было резкое повышение цен на квартиры. Эксперты объяснили это экономическими причинами: дескать, спрос на жильё возрос, а предложение не изменилось, вот всё и подорожало. Но так ли это? Со стороны обычных граждан спрос остался прежним, денег не прибавилось. Мафия, "схватившая" строительный рынок, взвинтила цены и стала предлагать жильё по принципу - лучше меньше, но дороже. Прошлой осенью региональная власть судорожно раздавала участки земли под застройку "своим" компаниям. Почуяв сверхприбыль, производители стройматериалов взвинтили цены. Помните, как в прошлом году подорожал цемент на 60 - 70 процентов?
- Чтобы получить разрешение на строительство, нужно два года оформлять различные документы, - сказал Константин Пыльнев, директор управления маркетинга ЗАО "Ликосстрой". - И это при соблюдении регламента проведения всех соответствующих процедур! Реально получит пакет документации можно и за более короткий срок. Это, как говорится, результат работы обеих сторон - строителей и чиновников.
То есть, если не лавировать и не выкруживать, строительным компаниям тоже нелегко приходится. И не забывайте - свои "договорённости" с чиновниками они опять же берут с нас, то есть вкладывают эти затраты в стоимость жилья.
- Осенью мы не сразу организовали процедуру торгов, участки выделяли по акту выбора, то есть с процедурой предварительного согласования. Не было торгов и под корпоративную застройку. А управление капитального строительства продавало участки по инвестиционному конкурсу, - говорит Анатолий Трубин, начальник управления землепользования и развития пригородного хозяйства городской администрации Оренбурга. - Дело в том, что в законодательстве есть дыра: участвовать в торгах участок должен полностью сформированным и подключённым к инфраструктуре. А у нас очень сложные согласования с коммунальщиками, энергетиками. Ныне продано только 19 участков. Конечно, в отсутствии торгов были лазейки для ушлых господ: кто больше заплатил, тот и получил.
Не удивительно, что тон задают "свои". За фасадом строгих правил - атмосфера почти семейного бизнеса. Богатые приумножают собственность, инвесторы считают барыши, строительные бонзы богатеют, чиновники пухнут от сытости. А молодая семья Абзаевых, чтобы хоть как-то "увеличить" жилплощадь, разгородила бабушкину комнату. Теперь в каморке спит малышка Ирина.
Вера Жидкова, "Яикъ".
http://www.abkogan.ru/
