Правовой основой для появления сегодняшнего регионального земельного законодательства явились Основные принципы земельного законодательства Союза ССР (1988 - 1989 годы), точнее не вполне внятная норма о совместном введении земельных отношений центральной и региональной властью, которая была "продавлена" регионами: каждый субъект хотел иметь право самостоятельно регулировать казавшиеся тогда центральными в перестройке экономики земельные отношения. Однако четкого разграничения компетенции органов власти разработано не было. После распада СССР проблема была перенесена и в российскую Конституцию. В результате земельное законодательство сегодня формируется в центре и в регионах, при этом весьма часто в противоречии друг другу.
Федеральное земельное законодательство, представленное фрагментами Земельного кодекса и рядом Указов президента теоретически является одним из самых либеральных в мире, оно разрешает все виды частной собственности на Землю, практически не несет в себе запретов на земельные транзакции, на использование Земли. Однако оно никак не регулирует земельные отношения, не дает гарантий собственникам, не прописывает процедур регистрации сделок с Землей и т. п.
Законодательный клинч по поводу нового Земельного кодекса между двумя палатами Федерального собрания и Президентом надолго затянул введение таких регулирующих норм. А практика, тем временем, начала испытывать дефицит развитого земельного законодательства. В результате, в субъектах Федерации начали разрабатывать и принимать собственные Кодексы, которые противоречат федеральному законодательству.
Собственное земельное законодательство приняли пока только три региона - Самарская, Саратовская области и Татарстан, и они предусматривают не только частную собственность на Землю, а и свободную куплю - продажу Земли, передачу ее в аренду и в залог.
В Краснодарском крае, наоборот, Земля, в чьей бы собственности она не находилась (государственной, муниципальной, частной, общей долевой или общей совместной) не может быть предметом купли - продажи или других сделок по передаче прав собственности, кроме сделок с земельными участками, занятыми под индивидуальное строительство, личные подсобные хозяйства и садоводство. В законодательство внесены особые ограничения для создания крестьянского (фермерского) хозяйства - по размеру хозяйства (достаточного для ведения эффективного хозяйства, но без определения критериев эффективности) и процедуре выделения земель в натуре - заключение о возможности создания крестьянского хозяйства дают специальные комиссии. Весьма интересным является введение минимальных размеров земельных участков при делении (дроблении), например, для индивидуального жилищного строительства - не ниже 300 м2 при ширине участка 8 м, для личного подсобного хозяйства - не ниже 500 м2. Необычайная привлекательность земель и природных условий региона, с точки зрения экономистов, предполагала бы его лидирующую роль в процессе формирования рынка земли, развитый оборот земель и сделок по залогу земель. При этом, расчетная цена земли в крае была бы одной из самых высоких в России. Но реально край является сегодня самым отсталым в России с точки зрения развития рыночных отношений.
Весьма специфичным является опыт Москвы. Это законодательство крупнейшего мегаполиса, где сосредоточены основная часть финансовых ресурсов страны, наиболее развит рынок недвижимости с одними из самых высоких уровней цен в мире. Эксперты ТНО «Академия современного строительства» оценивают положительно опыт Московского Правительства постепенного и аккуратного введения новых законов. В 1992 году было принято постановление вице - мэра г. Москвы "О реализации закона о плате за Землю". В Москве было выделено 68 зон с особыми коэффициентами, определяющими уровень оплаты. В 1993 году к ним была добавлена еще 31 подзона.
С 1992 в Москве года в качестве основной формы правоотношений предусмотрена аренда как краткосрочная - до 5 лет, так и долгосрочная - до 49 лет. В 1994 году Государственная Дума постановила, что арендная плата в г. Москве платится в ЭКЮ. В 1997 году был принят закон "Об основах платного землепользования в г. Москве", запрещающий префектурам повышать арендную плату выше, чем на 7 % в год. Важным моментом в регулировании землевладения в г. Москве является введенная с 1992 года регистрация землепользователей. Для регистрации землепользователи должны продекларировать свои права, провести согласование границ и получить правоустанавливающий документ в Земельном Комитете г. Москвы. В Московской области землепользование регулируется в основном федеральным законом. Особенностью является только проводимый с 1995г. эксперимент по развитию ипотеки и проведению земельных аукционов, однако данные особенности законодательства практически не реализованы на практике.
В некоторых регионах были введены отдельные нормы, регулирующие земельные отношения и без полномасштабного земельного кодекса. Как показал анализ, в большинстве субъектов РФ региональное законодательство соответствует федеральному законодательству. Только около 15 % регионов имеют какие - либо отличия от него.
В 13 субъектах РФ - Ненецком автономном округе, в республиках Тыве, Мордовии, Калмыкии, Дагестане (в Дагестане частная собственность запрещена даже для ведения садоводства, огородничества и личных подсобных хозяйств), Ингушетии, Осетии, Кабардино - Балкарии, Башкортостане, Эвенкии, Карачаево-Черкесии, Алтае, Якутии, а также Таймырском автономном округе действуют региональные земельные законы, вводящие ограничения на частную собственность граждан и юридических лиц на сельхозугодья. Региональное законодательство этих субъектов РФ противоречит Конституции РФ, но федеральным законом не установлен механизм государственного реагирования на подобные противоречия, тем более, что многие из этих региональных законов были введены на основе референдумов (республика Дагестан) или плебисцита (республика Алтай).
указа Президента РФ "О конституционных правах граждан на Землю" от 7.08.96 года.
Оборот земельных долей в последние два года сформировал некий квази-рынок земель сельскохозяйственного назначения, косвенным индикатором которого может служить увеличение средних размеров фермерских хозяйств с 43 до 53 га. Предметом купли и аренды стали земельные паи пенсионеров и социальных работников.
Отсутствие юридической базы регулирования земельного оборота на федеральном уровне, а также в ряде регионов, приводит к формированию теневого земельного рынка. Например, многие сделки с Землей фермерами оформляются как дарение или наследование. Сделки с Землей оформляются обходными путями, крупные суммы, которые должны облагаться земельным налогом, проходят через теневой оборот
