Алексей Леонидович, по прогнозам "Morgan Stanly" банковский кризис в России может привести к падению объемов кредитования и инвестиций, а это может отразиться на рынке недвижимости. Российские эксперты пока более оптимистичны и катастрофических последствий не ожидают. Насколько весомы поводы для такого оптимизма российских экспертов? "Morgan Stanly" основывается в своем прогнозе на уже имеющих место фактах и на естественной логике развития событий? А с чем связана уверенность российских аналитиков?
У меня есть только два довода. Первый довод - ни с чем. Второй довод - рынок недвижимости перегрет, и чем больше он перегревается, тем больше аналитических обзоров в поддержку стабильности рынка недвижимости (особенно московской) я встречаю в средствах массовой информации. Мне кажется, что это вторая причина. Видимо, это аналитики, которые либо работают в структурах завязанных на рынок недвижимости, либо очень близкие к ним. Других особых поводов или какой-то логики, построения каких-то логических цепочек я не вижу. Я могу предложить аналитикам воспользоваться такой схемой рассуждения, что дефицит финансовых инструментов и дефицит вообще направления сбережения может спровоцировать рынок недвижимости выступить в качестве этого инструмента. Поэтому он абсорбирует часть сбережений населения и инвестиционных компаний. Так или иначе, рынок недвижимости перегрет и ряд аналитиков (и я, в том числе) прогнозировали в 2004-2005 гг. кризис, возможно, локальный, но, так или иначе, падение цен на этом рынке. В качестве провоцирующего импульса я в первую очередь называл падение цен на нефть на мировом рынке. Провоцирующим импульсом может быть и банковский кризис, который мы сейчас наблюдаем.
А если допустить, что именно банковский кризис станет провоцирующим импульсом, то можно ли построить более четкий прогноз, то есть, когда рынок недвижимости может обвалиться, каковы будут его последствия?
Он может обвалиться внезапно, и все это может произойти достаточно быстро. Здесь вопрос в том, что коль скоро значительная часть жилья покупается не для жилья, а для размещения средств, то обратная логика такова: избыточные сбережения при дефиците прочих финансовых инструментов перегревают этот рынок, однако как сигнал к продаже и начало продажи обуславливают: а) падение цен на рынке недвижимости; б) делают этот рынок неликвидным, что еще больше обуславливает падение цен на недвижимость. Этот кризис может быть спровоцирован тем, что ряд банков, испытывающий нехватку ликвидности в рамках находящегося в депрессии рынка межбанковских кредитов, ресурсов, выставляет на продажу недвижимость для того, чтобы освободить деньги. Вот типичный пример первого импульса, после которого следует кризис на рынке.
А в случае кризиса на рынке недвижимости, не ударит ли это рикошетом обратно по банковскому сектору?
Обязательно ударит. Здесь будет именно такая цепочка. Это может выступить в качестве одного из фактора кризиса других банков и инвестиционных компаний, которые сделали избыточные вложения в недвижимость (просто ряд компаний и проблемы сбережений у частных лиц). Еще один важный вопрос - развитие ипотечного кредитования. Это тоже создаст дополнительную проблему и череду невозврата ипотечных кредитов.
Сейчас ЦБ справляется с банковским кризисом, а в случае, если рухнет рынок недвижимости, сможет ли тогда ЦБ что-либо сделать, или процесс будет уже необратимым?
Частично - да, частично - нет. Конечно, что-то ЦБ сделать сможет, но дело в том, что сейчас идет вопрос проблемы депозитов населения, когда ЦБ решается помогать банкам, которые испытывают временные трудности, но их балансы находятся в более-менее удовлетворительном состоянии, тогда как после кризиса на рынке недвижимости такого типа вложения будут уже восприниматься как проблемные или плохие активы. Если плохие активы будет покрывать ЦБ, это будет более чем странная ситуация. Я думаю, что ЦБ этим заниматься не будет. Если ЦБ может как-то помочь разрулить кризис доверия, то проблему плохих долгов он разруливать не будет.
12 июля 2004
http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=49951
