За завесой ложной статистики идёт формирование латифундистов
Согласно началам экономической науки эффективная экономика базируется на трёх китах - рынках труда, капитала и земли. Беда в том, что у нас эту науку не признают или не знают. Отсюда и споры об обороте сельхозземель. Судя по всему, ожидаемый в скором времени правительственный законопроект на эту тему разрешит оборот земель сельскохозяйственного назначения.
По официальным данным на 1.01.01 площадь сельскозозяйственных земель в России составляла 406,5 млн га. Оценить вовлечение в оборот этого имущества сегодня можно только на качественном уровне. Результатом этого действия будет выявление реальной стоимости участков и её увеличение (сегодня зачастую участки не стоят ничего), привлечение в сельское хозяйство инвестиций, значительное повышение эффективности аграрного сектора. Побочным результатом будет связывание больших денежных средств и значительное сокращение инфляции. Возможность ипотеки обеспечит приток долгосрочных кредитов на максимально выгодных условиях. По оценке президента Международной академии оценки и консалтинга Евгения Неймана сегодняшняя рыночная цена сельскохозяйственных угодий в Подмосковье колеблется от 20 до 150 тыс. рублей за гектар. Это в несколько раз выше так называемой кадастровой стоимости (33 тыс. руб.) По-видимому, и в иных регионах России "стартовую" капитализированную стоимость участков - подчеркнём, именно земельных участков, но не абстрактной земли -- можно оценить значительно выше её административной кадастровой оценки. Гораздо дороже земля в пригородах, например в ближнем Подмосковье, - 600-900 тыс. руб. за гектар. Легализация ясных ценовых ориентиров приведёт к более рациональному использованию пригородов.
Действующий сегодня запрет оборота участков противоречит Коституции РФ, а возможные его будущие ограничения - требованиям экономики и здравому смыслу. Глупо бояться иностранцев, которые "скупят всю землю", чтобы лишить Россию сельхозпродукции: капитал вкладывают для получения прибыли. В любом случае, участки остаются под российской юрисдикцией. При катастрофическом недоиспользовании земель квалификационные требования к покупателям создают лишь очередную кормушку для чиновников. Нельзя вводить запрет оборота для обеспечения целевого использования, который смешивает понятия "использование участка" и "распоряжение участком". Ведь требования по использованию земли в сельскохозяйственных целях обязательны для любого собственника. Наказывать же за возможное нецелевое использование надо не изъятием из оборота, а штрафами, принудительной продажей. Допущение оборота сельхозземель законами субъектов РФ противоречит Конституции, поскольку дробит единое законодательство страны на 89 региональных, где право собственности на базовый объект недвижимости - земельный участок - будет определяться по-своему.
Соотношение государственной и частной собственности на сельскохозяйственные земли в России - 69:31 (см. таблицу). По тем же сведениям использование этих земель весьма неэффективно: 13-15% не имеет собственника и не используется. Средняя урожайность зерновых упала с 15,9 ц/га в конце 90 годов до менее чем 11 ц/га в последние годы, прогрессирует деградация и загрязнение почв. Сельское хозяйство продолжает в значительной мере оставаться "советским" - убыточным и дотационным. Главная причина всех этих бед - крайняя непоследовательность, половинчатость реформ в сельском хозяйстве.
Надо признать, что приватизация земли посредством "земельных долей" если и не полностью провалилась, то стала огромным препятствием, крайне осложнила создание самого предмета оборота - земельного участка. Понятие "земельная доля" означает право на сколько-то га земли бывшего колхоза, но без выдела в натуре. Оно противоречит принятому позже Гражданскому кодексу (и не идеальная доля в праве общей собственности, и не земельный участок); обозначаемые "земельной долей" права эфемерны. За всё время реформ только 5% из общего числа 11,8 млн земельных долей выделены в натуре и превратились в реальную недвижимость. Иначе говоря, победные реляции о 31% сельхозземель в частной собственности - типичная советская "приписка". Более того, создаётся впечатление, что за завесой ложной статистики идёт формирование тех самых "латифундистов", против которых на словах борются левые. 74% земельных долей переданы в аренду, в основном тем же бывшим колхозам-совхозам, продолжается административное засилье руководителей этих сельхозпредприятий, идёт скрытая концентрация "земельных долей".
По-нашему мнению, нужно законом определить чёткий срок, например, 10 лет, после которого право земельной доли прекращается, переходя к органу местного самоуправления. Нужны ясные и честные механизмы "преобразования" долей в участки. Почему бы не использовать жребий, по которому заранее определённые на плане участки распределяются между всеми долями? Нужны недорогие процедуры землеустройства и кадастрового учёта, система мер господдержки формированию земельных участков, без которых не будет рынка. А без рынка сельхозземель невозможна и эффективная экономика.
Таблица
Источник: Государственный (национальный) доклад "О состоянии и использовании земель Российской Федерации за 2000". Сай С.И. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", No 4 (9) 2001 г. с.5-12.
"Финансовые Известия", 7 марта 2002 г., с. II
