Справедливая цена этого участка может оказаться отрицательной
На заседании правительства активно обсуждался вопрос о цене выкупа земельных участков и о принципе ее определения. Надо сказать, что Минэкономразвития заранее разослало по ведомствам проект доклада, в котором содержался неутешительный вывод: "Цель земельной реформы не достигнута... земля практически не вовлечена в гражданский оборот".
Отвечает за земельную реформу Минимущество РФ. Это ведомство, играя на опережение, развило накануне заседания правительства бурную пропагандистскую деятельность: анонсировало законопроект о поправках в Земельный кодекс. В проекте собственникам зданий и предприятий предложено выкупать землю под строениями в рассрочку, но... по рыночной цене - в соответствии с законом "Об оценочной деятельности".
Речь идет об участках, на которых расположены эти самые здания и предприятия, и купить их могут только владельцы недвижимости. Между тем по закону РФ "Об оценочной деятельности" рыночная цена может быть определена только в случае, если "объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции", когда стороны сделки действуют разумно... а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Ясно, что под такие условия подходит только земельный участок, во всех отношениях свободный - и от прав третьих лиц, и от обременений, которые помешают его купле-продаже. Что же до застроенного участка, то он самостоятельной рыночной стоимости не имеет, она капитализирована в строении и неотделима от единого объекта недвижимости. Ведь застроенный участок обременен и физически - зданием, предприятием, и юридически - правами собственника этой недвижимости. "Частичные" права владельца недвижимости на землю (право аренды, пользования) - это тоже обременение, имеющее свою цену.
Тем не менее первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях перед заседанием правительства настаивал на продаже застроенных участков их владельцам "по рыночной цене" и уверенно отвечал на недоуменные вопросы специалистов. По мнению замминстра, рынок может быть ограниченным - вплоть до одного покупателя и продавца - а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.
Можно теоретически определить цену застроенного участка, предположив, что участок в этих границах свободен и от строений, и от каких-либо прав третьих лиц. Затем эта цена должна быть уменьшена на величину обременений и компенсаций прав собственности на строение или предприятие, а также на снос строений и на возмещение прошлого экологического ущерба. Справедливая цена такого участка может оказаться отрицательной.
Возвращаясь к проекту Минимущества, приходится признать, что это ведомство фактически предлагает узаконить произвольные решения независимых оценщиков. Хотя их независимость - пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое лицензирует оценщиков. Пусть оценку проводят хоть десять самых лучших оценщиков - "правильный" результат будет выбирать чиновник.
О том, что на практике получится после введения такого закона, нам печально поведали специалисты. Собственнику предприятия придется платить трижды: оценщику - за "хорошую" оценку, чиновнику - за "правильное" решение и собственно сумму выкупа в бюджет. О соотношении выплат можно только догадываться.
Аналогичный порядок оценки застроенных участков законодательно введен на Украине. Официальных данных о цене сделок по выкупу таких участков там получить невозможно. Украинские бизнесмены хранят эти сведения в тайне. Создается впечатление, что каждая сделка по выкупу участка у наших соседей - это результат полюбовной договоренности конкретного заявителя с конкретным чиновником. Не такую ли синекуру, прикрываясь заботой о бюджете, предлагает Минимущество? Ответ на этот вопрос мы должны получить до начала сентября.
Вечерняя газета "Столичная", 15 июля 2003 г.
http://www.yabloko.ru/Publ/2003/2003_7/030715_stolichnaya_lazarev.htm
