В 2001 году компания "Востокстройинвест" получила разрешение на строительство дома в Хабаровске на улице Калинина, 73. Того самого, громко прозвучавшего в апреле 2003 года, когда со стройплощадки упал кран. Газеты пошумели, инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) временно закрыла стройку, а потом забыли - с кем не случается. Нынче к красивой новостройке снова привлечено внимание: дом уже год как заселен, но с юридической точки зрения фантом - в правовом поле его не существует.
Более того, в нем живут фантомные люди и работают фантомное отделение банка "Уссури", клиника "Нефертити". А вот электроэнергию они потребляют очень реальную, чем вызывают такое же реальное возмущение "Энергосбыта". Мы попытались выяснить причину этих аномальных явлений.
Естественно, первый вопрос был адресован официальным инстанциям: сдан дом в эксплуатацию или нет? Он вызвал некоторое смятение. Выяснилось, что дом со всеми своими пятью тысячами квадратных метров числится в статистической отчетности за 2005 год, куда попадают лишь по акту приемки комиссией. Но сам акт до сих пор не имеет нескольких подписей, а инспекция ГАСН подтвердила, что дом не сдан.
В этом случае по "Правилам приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов" жить и работать в нем никто не должен, естественно и потреблять коммунальные услуги там как бы некому. Так что же происходит?
Юрий Зайцев, директор магазина "Телефоны" - один из участников долевого строительства, строивший магазин на первом этаже, объясняет все просто:
- Само строительство завершилось больше года назад. В 2004 году застройщик запустил людей на объект для отделки, заявив, что дом уже практически сдан, можете заезжать, - рассказывает Зайцев. - Как видите, сейчас апрель 2006 г., а дом все еще не введен в эксплуатацию - значит, по территориально-строительным нормам края жить и работать здесь никто не может.
Вот и простаивает без покупателей готовое, отделанное под торговый зал помещение, открытие которого намечалось на конец 2003 года. Распорядиться помещением по-другому, например, продать по рыночной стоимости, хозяин тоже не может, поскольку до ввода дома в эксплуатацию юстиция не регистрирует право собственности дольщиков. Получить компенсацию за упущенную выгоду предприниматель тоже не может: в договоре ООО "Телефоны" с "Востокстройинвестом" срок окончания строительства, конечно, был установлен, но, как водится, с военной хитростью - предварительный срок окончания договора. Суд признал хитрость правомочной.
Был и другой судебный процесс, сыгравший в этой истории значительную роль: по иску автора проекта дома архитектора Сергея Соколова к "Востокстройинвесту". В ходе него появилось решение суда, обязывающее застройщика устранить допущенные отступления от архитектурного проекта до введения дома в эксплуатацию. Пока оно не выполнено и не отменено другим судом. Глава ГАСН про него тоже не забыл и подтвердил, что эти обязательства все еще лежат на застройщике и остаются препятствием в сдаче дома комиссии.
- В феврале этого года суд отказал архитектору проекта в материальных претензиях к нашей компании, - объясняет Михаил Резниченко, заместитель директора ООО "Востокстройинвест". - Претензии к оформлению фасада по-прежнему в силе, но, во-первых, фасад с нами не был согласован, а во-вторых, это исключительно эстетические, а не функциональные детали. Сейчас мы намерены обжаловать это определение.
Но главное препятствие к вводу дома - отношения с энергетиками.
- В свое время нам было предписано построить теплотрассу, трансформаторную подстанцию, поменять канализацию, - говорит Резниченко. - Построили, заменили, дольщики за это заплатили. А потом началась игра монополистов: ведь четкого перечня того, что застройщик обязан сделать, в технических условиях нет, поэтому поступает предложение: а вот постройте нам еще... На нескромную сумму. Мы обратились в антимонопольный комитет, который еще раз подтвердил, что все документы у нас в порядке, но к изменению ситуации это не привело.
Последствия предугадать не сложно: паны дерутся, а у холопов чубы трещат. Пока застройщик и "Энергосбыт" выясняют отношения, от ТСЖ "Калинка" не принимают платежи за потребленную энергию. Энергетиков можно понять. Пока дом не принят даже "Энергонадзором", никто не пожелает вслепую брать на себя ответственность за безопасность жильцов. Логично, что рано или поздно "Энергосбыт" просто "отрежет" дом от электричества, даже если потребуется применить силу. От тепла отрезать не могут:
- По договору со "Службой заказчика министерства строительства края" наша компания приняла долевое участие в строительстве теплотрассы, - объясняет заместитель директора "Востокстройинвест", - но теперь "Хабаровскэнерго" говорит нам: мы не знаем, для чего вы строили эти трубы, может, вы хотите по ним лимонад подавать... А если же горячую воду, то заплатите нам еще два миллиона, тогда мы вас подключим. Это, кстати, теплотрасса ул. Фрунзе-Шевченко, поэтому принудительно отрезать дом от тепла равносильно тому, что заморозить полгорода.
С другой стороны, директор магазина "Телефоны" Юрий Зайцев считает, что дом и так будет сдан в ближайшее время со всеми недоделками и коммунальной задолженностью (ее сумму пока нельзя оценить), которая ляжет на дольщиков.
Что касается сроков сдачи дома, то в "Востокстройинвесте" не смогли их обозначить.
С играми в предварительные и окончательные технические условия знакомы абсолютно все застройщики, но оспаривать их не осмеливаются по простой причине: суд идет - бизнес стоит, проценты по банковским кредитам капают. Проблема решается неэффективно, но просто. Каждый застройщик закладывает в договор свое право индексировать цену квадратного метра.
По каким-то неясным причинам "Востокстройинвест" не индексировал стоимость "квадрата" (похвально, конечно) и, соответственно, расходы на "окончательные" технические условия компенсировать, по-видимому, оказалось нечем. Тогда застройщик решил обойтись "малой кровью" - заселить жильцов явочным порядком, а там уж утрясется...
Надо сказать, что "Востокстройинвест" не уникален, в Хабаровске есть еще как минимум пять новостроек, которые по факту эксплуатируются несколько лет без сдачи объекта приемной комиссии.
- Ничего страшного случиться на объекте не должно, мы же контролировали ход строительства. Крупных нарушений не было, а мелкие есть у всех, - заверил начальник инспекции ГАСН Сергей Снегирь. Но ведь новый Градостроительный кодекс устраняет ГАСН от надзора за городскими стройками, а значит, по более поздним новостройкам Сергей Павлович такую гарантию дать не сможет.
Юридических инструментов, которые могут обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию без долгой паузы по окончании строительства, у властей сегодня нет. Начальник инспекции ГАСН сообщил, что применяет административную ответственность, но признал, что сама ситуация может длиться бесконечно.
Директор департамента строительства и архитектуры города Хабаровска Виктор Новицкий заявил, что департамент сегодня может использовать только экономические рычаги: цена аренды земли, выплачиваемая застройщиком, значительно возрастает, если он не укладывается в нормативный срок строительства. Как видно, это тоже не всех пугает.
Можно задаться и другим вопросом. Какие гарантии имеют дольщики таких новостроек? Ведь застройщик может ликвидироваться или обанкротиться, предварительно выведя имеющиеся у него активы. В этом случае жильцы останутся один на один в переговорах с многочисленными инстанциями, неполученными документами и непогашенными долгами за потребленные, в том числе строителями, услуги. Договариваться придется уже любой ценой, потому что перспективы хуже нет, чем остаться без тепла, воды и света в квартире, которая тебе не принадлежит. Полноценно продать "это" тоже невозможно: ведь юридически вы по-прежнему не собственник, а всего лишь инвестор затянувшегося строительства.
04.04.2006
www.toz.khv.ru
