Пришла депеша по электронной почте: Совет Федерации РФ принял постановление "О некоторых мерах по развитию жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации". В нем говорится, что дела в жилкомхозе в целом по стране не ахти. Собственно, это нас и не удивило. Но одно - говорить в общем и целом, и совсем другое - конкретно про нашу Тюменскую область. Выделяемся ли мы по состоянию ЖКХ среди других регионов, и если да, то в какую сторону? Об этом состоялся разговор с директором департамента жилищно-коммунальной политики правительства Тюменской области Евгением МИСКЕВИЧЕМ.
- Евгений Васильевич, жилищно-коммунальная отрасль переживает сейчас коренные изменения. Вместо прежних РЭУ и ЖЭУ дома стали обслуживать частные фирмы, организуются ТСЖ. Акционировались и бывшие "Теплосети", "Водоканал". Административный ресурс в управлении комплексом ЖКХ, таким образом, отходит на задний план. Какие же задачи ставит перед собой департамент в новых условиях и как он может влиять на производителей, исполнителей услуг, защищать население?
- Необходимо осознавать, что ЖКХ является таким же сектором экономики, как и остальные отрасли. И если государство ставит перед собой задачу поддержки малого бизнеса, то есть нормативного регулирования и создания условий для его развития, то это же касается и нашей отрасли. Надо, чтобы развивалась здоровая конкуренция в сфере обслуживания, житель должен иметь право выбора обслуживающей организации.
Прежде всего необходимо разделить коммунальное хозяйство и жилищное. Это две разные сферы, и в них по-разному осуществляется бизнес и конкуренция. Надо сказать, что конкурентная среда в жилищной сфере на первом этапе у нас сформировалась. Создан тот базис частных управляющих компаний, товариществ собственников жилья, который позволяет конкурировать в сфере обслуживания. Жителям предлагается определенный набор услуг по определенной цене. Здесь мы свою работу на областном уровне видим в том, чтобы привлечь в жилищную сферу крупных инвесторов, которые будут готовы вкладывать средства в развитие управляющих компаний, ТСЖ.
- Но никакой инвестор просто так вкладывать деньги не станет, он будет стремиться получить прибыль как можно скорее.
- Да, с помощью инвестиций управляющие компании смогут улучшить качество жилого фонда, качество оказываемых услуг и затем за счет платежей населения вернуть деньги инвестору. Но инвесторы должны работать на большом объеме жилья, и тогда тарифы на услуги будут меньше.
Наша задача - создание условий для появления таких инвесторов. Прежде всего это предоставление информации о существовании рынка услуг и разработка условий инвестирования. Ни в коем случае не должен произойти захват управляющих компаний инвесторами. Речь идет о правильном кредитовании жилищных компаний. В большинстве своем нынешние компании не имеют кредитных историй, им очень сложно получить средства в банке под свою оперативно-хозяйственную деятельность. Вот почему необходим инвестор, обладающий определенным количеством средств, готовый вкладывать их в развитие отрасли.
- В Тюмени есть такие инвесторы?
- На рынке России работают уже иностранные компании и ряд российских, к примеру, Рос-энергоресурс, которые готовы вкладывать в отрасль ЖКХ деньги, именно в сферу ее управления, с последующим возвратом за счет платежей населения. Здесь мы видим свою роль как раз в сведении крупного инвестора с частными управляющими компаниями, чтобы они нашли друг друга, и в подготовке со стороны управляющих организаций конкретного пакетного предложения. К сожалению, малый бизнес сегодня еще не готов к построению нормальных бизнес-планов, бюджетов, за счет которых они будут вести свою работу. Так что консультационная помощь им необходима.
- А как департамент предполагает работать с гражданами?
- Поскольку жители выбирают сейчас форму управления домами, мы должны четко выстроить правила и довести до граждан, каким образом надо строить отношения между собственниками жилья и управляющей организацией. Вполне возможно, что могут появиться недобросовестные управляющие, которые, собрав деньги с населения, могут исчезнуть. Поэтому мы свою задачу видим в том, чтобы во время выбора способа управления обеспечить граждан достаточной информацией об управляющих компаниях и определить правила игры. То есть разработать типовые порядки взаимодействия, определить совместно с ресурсоснабжающими организациями, какой уставный капитал, количество оборотных средств должно быть у той или иной управляющей компании - чтобы обезопасить граждан. Чтобы компания не обанкротилась, когда те же тепловики выставят ей счет за использованное тепло.
- Но за использованное тепло платят граждане, при чем тут компания?
- Согласно новым правилам предоставления коммунальных услуг, деньги с населения собирает управляющая компания или ТСЖ, а ресурсоснабжающие организации напрямую с населением не работают. Компания может деньги не со всех собрать, и в результате образуется кассовый разрыв между той суммой, которую нужно заплатить "Теплосетям", и собранной. Если у компании нет оборотных средств, будет накапливаться долг. Наша задача в том и заключается, чтобы такую ситуацию предусмотреть.
Отсюда вытекает наша третья функция - создание структурированного рынка. Сегодня мы вместе с муниципалитетами крупных населенных пунктов - Тюмень, Тобольск, Ишим - подготовили население и бизнес к тому, что можно работать в ЖКХ, создаются частные управляющие компании. Но часть из них создана на базе бывших муниципальных, а часть создали люди, которые никогда не занимались этой сферой. Просто получили информацию, что тут можно зарабатывать деньги, ведь в принципе это вечный бизнес, население никогда не откажется от коммунальных и жилищных услуг. Но как организовать бизнес, вновь образованные компании порой понятия не имеют и организуют по типу старых управляющих компаний, когда управление жилым фондом и оказание жилищных услуг было в одних руках. То есть отсутствовала прозрачность финансовых потоков.
Сейчас функции должны делиться: структурированное управление - отдельно, сервис, предоставление жилищных услуг - отдельно. Управляющая компания занимается чисто управлением, она нанимает организацию для оказания услуг, которая работает по договору. Эти работники не входят в штат компании, и управляющий не заинтересован в покрывательстве этих людей, если они недобросовестно выполняют свои обязанности. Мы свою задачу видим сейчас в том, чтобы управляющие организации отказались от самостоятельного предоставления жилищных услуг, а заключали договоры с другими предприятиями. Однако это должно быть профильное предприятие. Сегодня появилась масса клининговых компаний, затраты которых по содержанию и чистке помещений значительно меньше, чем себестоимость этой услуги в управляющей организации, - за счет приобретенных механизмов, новых моющих средств и так далее.
- Вы хорошо и убедительно говорили о необходимости привлечения инвесторов. А народ, прочитав, сразу заволнуется: тарифы могут подскочить до небывалых размеров. Будет ли кто-то контролировать этот процесс, или люди останутся один на один с поставщиками и исполнителями услуг?
- Никто не упразднял межведомственную комиссию, которая занимается проверкой обоснованности жилищных тарифов. И она будет существовать, поскольку будет существовать и муниципальный жилой фонд. Хотя и определен срок для выбора способа управления жилыми домами, мы понимаем, что не все выберут с
1 января 2007 года форму управления. Плюс к этому останется жилой фонд, приближенный к ветхому и аварийному, затраты на содержание которого несопоставимы с тем, что жители смогут оплатить. На эти дома мы будем вынуждены назначать или выбирать по конкурсу некие управляющие компании. Значит, базовый тариф по содержанию жилищного фонда будет муниципалитетам доводиться. То есть будет рассчитываться перечень необходимых работ, согласно нормам предоставления жилищных услуг, уровень заработной платы и соответственно утверждаться расценки на услуги. Это будет служить и ориентиром для населения, чтобы люди могли определить, насколько ТСЖ или управляющая организация завышает тарифы.
Однако возникает другой вопрос. Сегодня весь расчет ведется исходя из тарифных ставок рабочих первого разряда. Это очень маленькая сумма. В городе Тюмени, например, зарплата сантехника по такому расчету не превышает шести тысяч рублей. В результате специалисты-сантехники в жилищной сфере сегодня на вес золота, так же, как электрики, плотники, уборщики мусора. Существуют другие сферы, где эти специальности востребованы, а зарплата не регулируется тарифами. На примере Тюмени мы уже могли убедиться, чем чревато такое положение. При подготовке жилого фонда к отопительному сезону произошел срыв. Не из-за того, что вовремя не выполнены какие-то работы, - отсутствуют кадры. Неукомплектованность управляющих муниципальных компаний кадрами сегодня на уровне 40 процентов. Люди находят работу более оплачиваемую. Так что если мы будем ориентироваться на предельные тарифы, вполне вероятно, что жители не наймут работников, которые смогут качественно оказывать услуги.
Оплата услуг - тонкая сфера. И здесь все будет зависеть от того, насколько управляющие организации и ТСЖ найдут общий язык с собственниками жилья. Люди должны четко представлять, за что они платят. Например, каждый житель дома платит за уборщицу - с квадратного метра своей площади. Можно же доступно объяснить, сколько денег собирается по этой графе, какова зарплата уборщицы и какую площадь она убирает за эти деньги. Но заставить управляющие организации грамотно общаться с собственниками могут только сами жители домов. Если сегодня граждане не будут проявлять активность в этих вопросах, то завтра получат то, что управляющая организация станет закрытым царством, в которое никто не сможет проникнуть.
- К сожалению, активность наших граждан, когда речь идет о содержании дома, достаточно низка. Мало кто хочет брать на себя ответственность и инициативу.
- Но в любом случае все зависит от самих людей. Они хозяева в доме, и без них ничего не будет. Хотите, чтобы у вас было чисто в подъезде? Во-первых, сами не мусорьте и за детьми следите, во-вторых, будьте готовы к тому, что уборщик должен получать нормальную зарплату. Никто не будет сегодня мыть подъезд за две-три тысячи рублей.
- Как департамент строит свои отношения с монополистами в сфере оказания коммунальных услуг - подачи тепла, воды? Уж они-то всегда короли положения.
- Нет ничего плохого в том, что коммунальные услуги предоставляют у нас крупные монополисты. Единственное, что необходимо сегодня делать, - привлекать инвесторов для разработки и осуществления производственных программ. Что и сделано на тюменском "Водоканале". 28 октября там была утверждена производственно-инвестиционная программа, рассчитанная на пять лет, где предусмотрены источники финансирования из областного, муниципального бюджетов и половина - средства инвесторов, в частности "Росводоканала". В основу программы заложено два критерия: качество услуг и доступность их для населения. Задача - обеспечить все население Тюмени с учетом прироста строящегося жилого фонда нормальной питьевой водой и канализованием. Понятно, что адекватно будет увеличиваться стоимость этих услуг. Если заморозить тарифы, то никто не будет вкладывать деньги.
- Хватает ли мощностей "Водоканала"? Очень многие горожане жалуются на плохую подачу воды, особенно на верхние этажи.
- В данном случае речь надо вести не о мощностях, их хватает, а о нарушении гидравлического режима на сетях. Не секрет, что в областном центре сети разрегулированы: сначала идет, к примеру, труба пятисотка, потом трехсотка и снова пятисотка и так далее. Как раз этим и занимается сейчас "Росводоканал" - созданием гидравлической модели в условиях существующей застройки города. Вторая задача - справиться с потерями на сетях водоснабжения. Приведу пример. За прошедший год усилиями "Водоканала" потери были снижены на шесть процентов. И это не за счет ликвидации утечек, а за счет того, что было обнаружено 14 тысяч абонентов, которые несанкционированно подключились к водопроводу. Это коттеджи, частный сектор, производственные компании. Если раньше это списывалось на потери и у нас не было твердого понимания, куда уходит вода, то сегодня мы уже знаем конечных потребителей и сможем выстраивать систему водоснабжения с учетом этих потребителей.
- Отчего произошла разрегулированность сетей? От неграмотной работы в прошлые годы?
- Думаю, для вас не секрет, что большая часть сетей когда-то находилась в ведомственном обслуживании. Когда все передавалось в собственность муниципалитета, никто не спрашивал о необходимости перекладки сетей, не компенсировал эти работы. И сегодня мы имеем то, что есть. К тому же до 2001 года активных вложений в систему водопроводно-канализационного хозяйства у нас не делалось - ни в модернизацию, ни в реконструкцию сетей. В результате начался лавинообразный износ и устаревание сетей, так как они примерно в один период все вводились. По большому счету лишь пять лет назад стало уделяться внимание этим проблемам.
На сегодняшний день проведена инвентаризация площадочных объектов "Водоканала": головных устройств, зданий и сооружений. Начато обследование сетей. Сегодняшняя программа как раз строится на создании первичной гидравлической модели. В городе были поставлены датчики, которые показывали давление и объемы воды, подаваемой через трубопровод. Этот анализ позволил определить те районы, где сконцентрированы сети, которые в первую очередь должны подлежать перекладке. Это работа не одного года, она будет продолжаться и дальше.
- Оцениваете ли вы в процентном отношении изношенность инженерных сетей в области?
- Статистика показывает, что за последние пять лет износ снизился с 60 до 45 процентов. Среднероссийский показатель составляет 65 процентов.
Конечно, многое становится возможным благодаря привлечению инвесторов. Яркий пример - строительство новой ветки тепломагистрали по улице Широтной в сторону Червишевского тракта. Хотел бы заметить, что это первая тепломагистраль, да еще такого большого диаметра, построенная за пределами Москвы и Санкт-Петербурга за последние 15 лет.
- Еще раз хочу вернуться к тарифам. Говоря об инвесторах, вы заявили, что деньги им должны возвращаться за счет платежей населения. Это-то и пугает. Хорошо, конечно, что инженерные сети обновляются, везде у нас будет достаточно воды и тепла. Но выдержат ли граждане новые платежи?
- Мы понимаем, что сегодня возложить все расходы только на плечи населения нельзя. Этого никто и не собирается делать. Например, мы посчитали, что в производство кубометра воды вкладывается 12 рублей из средств областного бюджета, а за счет тарифа для населения - 6 рублей. Если мы сейчас все затраты переложим на граждан, то они фактически не смогут оплачивать их. Так что вложения в отрасль ЖКХ из бюджетов как областного, так и местных будут предусматриваться.
- Можно надеяться, что граждане не останутся один на один с диким рынком в жилищно-коммунальной сфере?
- Никто не собирается бросать население один на один с диким рынком. Та консультационная помощь, которая сегодня оказывается и нами, и муниципальными образованиями, будет продолжаться. Сейчас предполагается и в муниципальных органах власти реформирование департаментов ЖКХ, поскольку задачи и цели их поменялись. Они должны заниматься именно сопровождением управляющих компаний, оказывать консультативную помощь населению. Никто не отказывается от предоставления субсидий по оплате за жилье. И, наконец, никто не отменял жилищные инспекции, которые в определенной мере являются надзорными органами. Инспекция имеет право выносить предписание по заявлению граждан, выходить с проверкой, составлять акты о некачественном оказании услуг.
- То есть гражданам будет куда пожаловаться в случае чего?
- Конечно. Я не говорю сейчас об административном ресурсе. Даже составление акта, результатом которого может быть наложение штрафа, будет экономически стимулировать управляющую организацию качественно обслуживать жилье. Во-вторых, собственник всегда может стать инициатором собрания, на котором можно переизбрать управляющую компанию.
- Переизбрать-то можно, но есть ли выбор в Тюмени, других городах области? Вы сказали, что сантехников, электриков не хватает. А управляющих организаций достаточно?
- Существуют оптимальные объемы обслуживания жилья, при которых и заработать можно прилично, и качество соблюсти. Так что со временем, думаю, количество компаний будет именно таким, сколько требуется для жилого фонда города. Для Тюмени это где-то семь-восемь управляющих компаний.
- Скажите, у вас нет чувства тревоги, обеспокоенности по поводу того, правильную ли политику ведет департамент? В связи с выбором формы управления народ в Тюмени заволновался. Начались митинги, обращения в суды...
- Можно признаться, что мы не совсем правильно поступили вместе с муниципалитетами, когда активно агитировали людей лишь за создание ТСЖ. Это было воспринято гражданами как давление, как то, что власть буквально загоняет людей в ТСЖ. И вызвало обратную реакцию, когда собственники отказывались вообще от выбора формы управления. Вдобавок у людей нет желания заниматься управлением собственного дома, не проснулось их сознание для этого: пусть кто-то другой, только чтобы не я. Поэтому охотнее выбирают управляющую компанию. Мы это поняли, перестроились и помогаем гражданам определиться с выбором компаний. Вот наглядный пример, что не бывает в деле без ошибок. Главное - их вовремя понять и исправить. В целом же опасений, что движемся не тем путем, у нас нет.
В конце нашего разговора Евгений Мискевич сообщил, что форму управления в Тюмени и по югу области от общего количества муниципального жилого фонда выбрало 28 процентов собственников квартир. В России этот показатель равен 8-10 процентам. Показатели передовых в данном отношении регионов составляют 25-30 процентов. Так что Тюмень - в числе лидеров по выбору формы управления жилым фондом.
23.11.2006
Людмила ЗАПРУДИНА
www.t-i.ru
