Почему растут цены на жилье? Одной из причин называют замедление темпов строительства, связанное с законом об участии граждан в долевом строительстве, из-за которого все это происходит. Но вначале апреля этого года Госдума приняла в первом чтении долгожданные поправки к закону.
- Александр Борисович, как вы начали заниматься ипотекой?
- В 1999 году в Бюджетном комитете Оренбургской области рассматривался областной закон об ипотеке. В то время государство давало деньги областным банкам на развитие социальной ипотеки - то есть выдачу кредитов под довольно низкие проценты работникам бюджетных сфер. Тогда мало кто знал, что такое ипотека, и мне проходилось проводить много разъяснительной работы, в том числе и среди депутатов. С тех пор и стараюсь вникать во все ипотечные вопросы.
Когда я стал депутатом Государственной Думы, мне предложили участвовать в работе над тремя связанными с ипотекой законами. Все три законопроекта представляли собой изменения Налогового кодекса. Один касался налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. Другой - имущественного налогового вычета для тех, кто покупает жилье с помощью кредитов, а также при его последующей реализации. А третий создавал условия для снижения издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные и муниципальные ценные бумаги.
Ну а дальше меня начали приглашать в различные общественные и профессиональные организации, например в Международный ипотечный клуб.
- Что в процессе работы над законами вызвало наибольшее разочарование?
- То, что законы и подзаконные акты органов власти всех уровней не всегда отвечают реалиям жизни. Одна из причин этого явления - в том, что при разработке законопроектов используются официальная статистика, которая в нашей стране сильно искажена. Сокрытие доходов, которые массово применялось в 90-х и осталось до сих пор, дает ложную картину по зарплатам; непрозрачность бюджетов строительных компаний искажает размер себестоимости и продажной цены квадратных метров и так далее.
В качестве примера: когда в 1999 году мы в Оренбургской области принимали закон о социальной ипотеке, банкирам не составило труда представить депутатам благостную картину после принятия областного закона. Понять по официальным статистическим данным, какие условия кредита на покупку недвижимости приемлемы для бюджетников, было невозможно. В результате ипотека оказалась доступной только для достаточно обеспеченных слоев населения.
- Что, по вашему мнению, тормозит развитие ипотеки в стране? И что надо сделать, чтобы жилье стало доступным?
Одна из главных причин - это низкие доходы населения. Другая причина - недостаточные объемы нового строительства. Местные начальники не заинтересованы в увеличении количества строительных компаний. Им нужны лояльные, покладистые строители.
Например, было принято, что земельные участки под застройку распределяются на аукционах. Местная администрация должна подвести к участкам необходимые коммуникации и выставить на аукцион. Ушел участок за 15 миллионов рублей - и все, сверх этого ничего с застройщика уже не требовать. Так у нас же теперь придумали систему добровольных соглашений! Вроде как застройщик приходит к городским властям и заявляет: "Вот, не знаю, куда деньги девать, давайте я вам сверх платы за участок еще и дорогу построю, и детские площадки установлю, и сквер озеленю". Дополнительные расходы, которые вынужден нести застройщик, неизбежно ложатся на плечи покупателей квартир и приводят к повышению цен. Ведь застройщикам некуда деваться - сдавать-то объект они будут местной администрации. И слишком строптивые могут поплатиться...
Так что для развития ипотеки нужен комплексный подход - убрать бюрократические барьеры, отладить систему предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить объемы строительства.
В начале апреля в первом чтении были приняты поправки к ФЗ No214 - закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Это закон (поясню для наших читателей) был призван защитить интересы "дольщиков" - людей, которые покупают квартиры в строящихся домах. Но оказалось, что закон дал дольщикам столько прав, что оказался совершенно невыгодным для застройщиков. В результате они стали работать в обход этого закона, а само новое строительство замедлилось.
- С поправками к этому закону связывается очень много надежд. В чем заключаются эти поправки?
- Перед авторами 214-го закона стояла важная задача - защитить интересы дольщиков, потому что появлялась все больше недобросовестных застройщиков, которые не выполняли своих обязательств. Но действующий закон не учитывает баланса интересов. А "работающим" может стать только тот закон, по которому выгодно работать обеим сторонам. Вот некоторые из принятых поправок.
Действующий закон ограничивает способы привлечения средств граждан в строительство. Законопроект же предлагает привлекать денежные средства физических лиц путем выпуска облигаций и через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.
214-й закон не включает в понятие "объект долевого строительства" общее имущество многоквартирного дома и не закрепляет обязанность застройщика прописывать это имущество в договоре. Законопроект исправляет это упущение.
Наиболее острой критике после вступления в силу закона был подвергнут механизм солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства. Банкам солидарная ответственность невыгодна, поэтому они просто перешли на другие объекты финансирования. Законопроект отменяет солидарную ответственность.
Законодательство РФ не устанавливает срок регистрации договора об участии в долевом строительстве, что приводит к затягиванию всех процедур на неопределенное время. Новый законопроект назначает конкретный срок - месяц со дня подачи заявления и необходимых документов.
Действующая редакция закона устанавливает избыточные требования по предоставлению информации о застройщике. Часто эта информация может составлять коммерческую тайну. Законопроект сужает список документов, которые застройщик обязан представлять любому обратившемуся лицу. В перечне остались учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределения) прибыли и убытков за последние три года и аудиторские заключения за последний год. Этого достаточно, чтобы определить надежность компании.
- Что еще не учтено законопроектом?
- Не предусмотрена гарантия дольщиков на возврат денежных средств или предоставление жилья. Здесь можно использовать уже существующие финансовые схемы. Например, застройщик предоставляет банку закладные, а банк гарантирует дольщику возврат их денежных средств. В этом вопросе мы солидарны с председателем Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартином Шаккумом.
- Приходится слышать мнение, что граждане, покупающие квартиру на стадии котлована, являются соинвесторами и, значит, должны нести все инвестиционные риски. Что вы думаете по этому поводу?
- Есть уже решение Верховного суда, согласно которому граждане, вкладывающие средства в жилье, являются потребителями. И к ним должен быть применен закон "О защите прав потребителей в РФ".
- Что вы посоветуете нашим читателям, которые не могут ждать, когда все хорошие законы заработают. Ведь купить квартиру в новом доме хочется уже сейчас.
- Вы имеете в виду, что делать, если договор не проходит государственную регистрацию? Конечно, я должен посоветовать покупателям требовать государственной регистрации договора в любом случае. Но пока застройщики на недостаток покупателей не жалуются, они всегда смогут найти менее строптивых клиентов.
Поэтому я советую обращать внимание не только на застройщика, но и на структуру, принимающую деньги. Даже крупная строительная компания может создать фирму-однодневку. Другое дело, если через эту фирму продаются квартиры уже много лет. Хорошо, когда компания, которая принимает деньги, является дочерней компанией застройщика.
- Если покупать не по 214-му Федеральному закону, то как?
- Сегодня существуют несколько альтернативных схем привлечения средств населения в жилищное строительство. Самая популярная - вексельная. Гражданин покупает у компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять его на квартиру в новом доме. При этом заключается два договора - предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее характеристики и цена, и договор купли - продажи векселя.
Другая схема - через предварительный договор, в котором стороны обязываются в определенное время заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Третья схема - целевое фондирование кредита. Застройщик заключает договор с банком. Будущий покупатель квартиры подписывает с застройщиком договор о резервировании квартиры и открывает в банке целевой накопительный счет. Из этих денег банк кредитует застройщика под льготные проценты. После сдачи объекта заключается договор купли-продажи, деньги со счета покупателя перечисляются на счет застройщика. В итоге покупатель не несет никаких рисков.
В рамках любой из вышеперечисленных схем можно оформить документы так, что покупатель будет максимально защищен. Мой совет - обратиться к юристу. Квартира стоит дорого, по сравнению с этой суммой консультация юриста почти ничего не стоит. Но зато юрист поможет заключить договор, где ваши интересы будут учтены в полной мере.
И еще один немаловажный момент, особенно для "ипотечников". Срок сдачи дома в договорах сейчас прописывают. Но кроме этого еще существует срок, за который квартира оформляется в собственность. Иногда эта процедура растягивается на несколько лет. Если человек покупал квартиру на "свои" деньги, то он просто не может прописаться в эту квартиру и платит повышенную плату за техобслуживание. Если же квартира куплена на кредитные деньги, то заемщик вынужден платить больший процент по кредиту. Такое правило устанавливают банки, пока не оформлен залог. То есть проволочки с оформлением и выливаются во вполне ощутимые финансовые потери, поскольку процентная ставка по кредиту до оформления залога (а его нельзя оформить без документов, подтверждающих собственность) у многих банков выше.
В соответствии с изменениями, вносимыми в 214-й закон, застройщик обязан передать объект строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в срок, установленный договором.
Алла Насонова, журнал Твоя ипотека.
http://www.abkogan.ru/
