- Галина Петровна, не получится так, что, начав, было, немного шевелиться, и граждане, и власти теперь снова впадут в спячку.
- Вполне может быть. Но, во-первых, не надо питать особых иллюзий насчет переноса сроков. Законопроект принят только в первом чтении, и есть силы, оказывающие ему яростное сопротивление. Через день после заседания Госдумы мне позвонил высокопоставленный чиновник и сказал, что второе чтение этот документ не пройдет. А во-вторых, перенос сроков – это не просто отсрочка для психологически не готового к столь кардинальным переменам населения. Этот год нужен, прежде всего, властям.
К реформе не готовы не столько граждане, сколько власти всех уровней.
- Если оставить в стороне проблему отсутствия рынка управляющих компаний (УК), в чем еще заключается эта неготовность?
- Прежде всего, в состоянии жилищного фонда, который передается населению. Совершенно непонятно, кто будет заниматься капремонтом огромного числа ветхих домов. Пока в законе о приватизации записано, что это обязанность властей, и с этой нормой можно обращаться в суд. Но через три года уже не будет закона о приватизации.
Сегодня долг государства по непроведенному капремонту оценивается в 10 трл. рублей, это два федеральных бюджета, и за три года такие средства не выделишь. К тому же, обязанности по капремонту прописаны так: "Власти могут выделять деньги". А могут и не выделять? Федеральные власти могут выделять средства на субсидии регионам, а могут и не выделять? Если это не коррупция, то, как минимум, предпосылки к ней.
Но если власти не начнут всерьез заниматься разрушающимся жилищным фондом, через несколько лет жилищно-коммунальная проблема станет проблемой министерства по чрезвычайным ситуациям.
Кроме того, непонятно, что же передают муниципальные службы в управление ТСЖ или частной компании. Не оформлен имущественный комплекс, в собственность жильцов не оформлена земля под домом. Даже технические подвалы, являющиеся долевой собственностью жильцов, продолжают продавать и сдавать в аренду посторонним лицам. Как ТСЖ сможет в случае аварии добраться до нужных труб, если на дверях подвала весит замок? И как вообще создавать товарищество в таком доме?
Есть еще и серьезные пробелы в законодательстве – не прописаны "правила игры". Так, например, не определено, куда должны перечисляться дотации льготникам: у многих нет персонифицированных счетов; ТСЖ или частная управляющая организация не должны решать эту проблему. Нет ни одного документа, в котором бы говорилось, какие платежи являются обязательными, а какие – добровольными.
Если заранее не будет установлен обязательный для оплаты всеми жильцами перечень необходимых для содержания и ремонта дома услуг, нас ждет вал конфликтных ситуаций между небогатыми и более обеспеченными собственниками квартир.
Ведь если на собрании большинством голосов будет принято решение нанять супер-охрану, консьержку, развесить зеркала и ковры, то каждый жилец будет обязан подчиниться и оплачивать эти, пусть и полезные, но не подъемные для него фантазии богатых соседей. С другой стороны, дома с долгами части жильцов, отказывающихся оплачивать самое необходимое, не возьмет ни одна управляющая компания.
В законодательстве не прописаны не только взаимоотношения соседей между собой, но и с выбранной ими управляющей компанией. Пока выходит, что ООО с уставным капиталом в 10 тыс. рублей не обязано страховать свою собственность перед жителями, передающими ему в управление свой дом. При этом, государство полностью снимает с себя ответственность: не создана система отбора УК, нет ассоциации УК, которая контролировала бы их деятельность.
Для того, чтобы взять в управление жилищный фонд не надо иметь даже лицензии!
- Получается, что со стороны ничем не регламентированных частных УК можно ждать любых злоупотреблений?
- И злоупотреблений, и непрофессионализма. Во многих регионах люди уже пострадали от нецелевого использования управляющими компаниями собранных средств. По-началу, жильцы могли быть даже довольны своей УК, а потом выяснялось, что не переводились платежи за коммунальные услуги, и жители оказывались перед угрозой отключения света и воды. Так, в Астрахани некое ООО, взяв дом в управление, отремонтировало подъезд и крышу, а через полгода в доме отключили воду, так как УК не перечислила деньги поставщикам. И, кроме того, остается еще проблема устанавливаемых УК расценок.
- Но как УК сможет завышать свои цены, если существуют устанавливаемые властями верхние границы тарифов?
- Элементарно. Для этого существует немало способов. Решение собрания о расходах принимается с учетом предложений УК. Не забывайте, что установленные федеральной службой по тарифам предельные допустимые индексы, ограничивающие рост цен, скоро будут сняты.
Это будет сделано для того, чтобы соблюсти норму Жилищного Кодекса о том, что решением общего собрания собственников может быть установлена любая плата на содержание, текущий и капитальный ремонт. Кстати, в пикантную ситуацию попадают и власти. Как они в таком случае будут рассчитывать субсидии и льготы, или компенсировать за нанимателей квартир те суммы сверх установленных ставок, которые примут на общем собрании жильцы дома?
- Ну, власти-то как-нибудь выкрутятся. А как быть гражданам, которые в последние "горячие" месяцы уже успели подписать подсунутые им договора?
- Не пороть горячку и еще раз пересмотреть ваш договор. Получше познакомьтесь с этой компанией (устав, уставной капитал, предыдущий опыт работы), выясните, не было ли у нее случаев нецелевого использования средств. Если УК действительно не вызывает у Вас доверия, то придется срочно отзывать листы для заочного голосования. Но может быть эта компания не такая уж и плохая. Для начала заключите договор на один год, а если работа УК Вас устроит, его можно будет продлить автоматически еще на год.
И обязательно потребуйте, чтобы УК застраховала свою ответственность перед вами. Отказ от такого страхования - вещь весьма показательная.
- А может быть вообще отказаться от всех посторонних УК и самим заняться управлением?
- Остается еще две возможности - ТСЖ и непосредственное управление. У ТСЖ есть единственное преимущество - возможность контролировать траты денег, которые мы платим за жилищные и коммунальные услуги. К сожалению, по остальным проблемам - сплошные вопросы. Чего стоит только налогообложение ТСЖ. Додумались даже до того, чтобы облагать налогами средства, собираемые ТСЖ на капремонт. Получается, что жители, собрав деньги, получают от этого прибыль и должны заплатить с нее налог.
Что же касается непосредственного управления то, на мой взгляд, в многоквартирных домах оно невозможно: каждый из жильцов должен заключить договор с каждой предоставляющей услуги организацией, а это безумное количество договоров.
Кроме того, при таком способе управления соседям надо хорошо знать друг друга. Так что, в многоквартирном доме лучше все-таки организоваться, утвердить смету и выбрать приемлемого управляющего. А если выбор окажется неудачным, то его можно будет изменить.
Газета.Ру, 01.12.2006
http://www.yabloko.ru/Publ/2006/2006_12/061204_gztru_khovanska.html
Беседовала Ирина Резник
