03 декабря 2007

Игорь Лейтис: Рынок впал в глобализацию

Игорь Михайлович Лейтис, президент холдинга `Адамант`, считает, что проекты в области недвижимости должны окупаться не дольше чем за пять-семь лет. Если расчеты показывают, что инвестиции будут возвращаться более длительный срок, он предпочитает объект продать. О том, как развивается бизнес холдинга, и о его перспективах он рассказал корреспонденту "Ъ-Дома".

-- Какие тенденции, по вашему мнению, в этом году можно назвать главными на рынке коммерческой недвижимости?
-- Я считаю, что в этом году рынок впал в глобализацию. Девелоперские компании начали заявлять о каких-то баснословных миллионах квадратных метров, которые собираются построить. Компании пытаются взять, на мой взгляд, невиданные высоты. Когда такие проекты заявляют "Газпром", ВТБ -- еще понятно. Но какую газету ни откроешь, у всех -- 3 млн кв. м, 900 тыс. кв. м.
-- У вас такие планы вызывают недоверие?
-- С одной стороны, это вызывает недоверие. С другой -- понимаешь, что все-таки около 50 процентов заявленных проектов могут быть реализованы. И мы получим то, что уже есть в Москве. Она захлебывается в потоке машин. И ведь уклон идет не в торговую недвижимость, если вы обратите внимание, а в офисную и отчасти в складскую. Если заявленные проекты будут реализованы до того, как город построит соответствующую транспортную инфраструктуру -- ЗСД, съезды с КАД, то город просто встанет в пробках.
-- У вас какой самый крупный проект?
-- "Адамант-парк" на 127 тыс. кв. м.
-- Девелоперы говорят, что крупные проекты строить выгоднее.
-- Это так. При реализации проекта площадью 10 тыс. кв. м стоимость квадратного метра составляет около 2,5 тыс. у. е., в здании на 30-50 тыс. кв. м стоимость квадратного метра уже 2 тыс. у. е., то есть на 20 процентов ниже. А в проекте на 100 тыс. кв. м стоимость квадратного метра уже составляет 1,7 тыс. у. е. Так что, с одной стороны, это выгодно. С другой стороны, заявлено просто безумное количество офисной недвижимости, это не может не настораживать.
-- Вы в связи с этим свои планы не меняете, не передумали идти в офисную недвижимость?
-- Сейчас мы вводим 150-160 тыс. кв. м в год, скоро перейдем на 200 тыс. кв. м в год, потом -- на 250 тыс. кв. м. У нас развитие идет постепенно. И мы всегда сможем остановиться и откорректировать свои планы.
-- Какова доля офисной недвижимости в общем объеме вводимых вашей компанией площадей?
-- В этом году офисных помещений не сдаем. В следующем году будет сдано около 70 тыс. кв. м офисов и около 75 тыс. кв. м -- торговых площадей.
-- На рынке торговой недвижимости тоже все говорят о перенасыщении. Вот возьмем строящийся вашей компанией торговый центр на Комендантской площади. Даже если не брать в расчет торговые центры конкурентов, у вашей же компании уже работает комплекс со схожей концепцией в соседнем квартале -- "Континент", между ними расстояние не более километра. Не опасаетесь, что они стоят слишком близко?
-- Действительно, концепции там похожие, и мы долго думали: строить или нет комплекс на Комендантской площади. Во многом этот объект был очень сложным и для нас непривычным. И пять подземных этажей мы впервые в городе там построили, и так близко к метро никогда не строилась недвижимость, и транспортные сети пришлось переносить. Даже думали, не продать ли этот объект. Но в итоге решили оставить. Мы по возможности попытаемся развести наши объекты по набору арендаторов. Если "Континент" больше ориентирован на более состоятельных людей -- тех, кто ездит на автомобилях, то комплекс на Комендантской площади больше ориентирован на тех, кто ездит на метро. Кстати, на днях мы утвердили для него название -- он будет называться "Атмосфера".
-- Когда он откроется?
-- В апреле 2008 года. Сейчас активно ведем внутреннюю отделку.
-- А со складскими планами, заявленными летом, как у вас обстоят дела? Есть мнение, что разговоры о дефиците складов -- выдумка риэлтеров, чтобы им легче было продавать недвижимость.
-- Согласен, что явного дефицита нет, есть, скорее, "ожидание дефицита". Порты строятся, офисы переезжают, бизнес укрупняется. Петербург становится транспортным центром. Поэтому в скором времени склады станут востребованы.
-- Летом вы говорили, что отели также не приносят ожидаемой прибыли и пока не знаете, что будете с ними делать. Недавно появилась информация, что вы ведете переговоры с норвежским фондом Linstow.
-- Мы продали строящуюся гостиницу на Литейном, но я не могу назвать имя покупателя по условиям соглашения...
-- Значит ли это, что и гостиница "Москва" тоже будет продаваться? Ранее вы говорили, что вроде бы она приносит не такие финансовые результаты, как вам хотелось бы.
-- Вы, вероятно, неправильно меня тогда поняли. Если сейчас строить гостиницы с нуля, тогда получается, что стоимость квадратного метра -- около 2 тыс. у. е. Это невыгодно: проект с такой стоимостью будет окупаться около 11 лет. Гостиницу "Москва" мы приобрели три года назад, тогда и цены были другие, и затраты на реконструкцию меньше. Так что ее рентабельность нас устраивает, и продавать отель мы не будем, хотя нас часто про это спрашивают. Сейчас мы во дворе строим бизнес-центр на 20 тыс. кв. м и торговый комплекс на 10 тыс. кв. м.
-- За сколько, кстати, вы приобрели "Москву"? И сколько вложили в ее реконструкцию?
-- Приобрели за $41 млн, еще $20 млн вложили в реконструкцию. Это без учета затрат на строительство бизнес-центра и торгового комплекса.
-- Вы сказали, что 11 лет для вас неприемлемый срок возврата вложений. Какой же срок вы даете своим проектам на окупаемость?
-- Около пяти-семи лет.
-- Это касается и складского проекта в Шушарах?
-- Насчет Шушар я пока вообще ничего сказать не могу. Мы еще лишь проектируем этот комплекс и изучаем ситуацию. Тут пока все непонятно. Посмотрите сами в журналах, как много сейчас объектов строится в этой сфере. Вот возьмем, откроем... Посмотрите, какие объемы заявляются! У меня уши в трубочку сворачиваются: Горелово -- 160 тыс. кв. м, Обухово -- 80 тыс. кв. м, Уткина Заводь -- 200 тыс. кв. м! Это уже почти Нью-Васюки.
-- А как получилось, что вы стали совладельцем судостроительных предприятий? Это случайная покупка?
-- Вы имеете в виду доли в ОАО "Завод `Буревестник`", ОАО "Армалит-1" и ОАО "Аскольд"? Да, это больше случайная покупка. Один из моих приятелей попросил ему помочь разобраться с этими активами -- систематизировать бизнес, из разрозненных кусочков сделать мини-холдинг. Это не судостроительные предприятия в чистом виде -- они все занимаются судовой арматурой.
-- Получается систематизировать?
-- Ну... получается. Заказов много. Эти заводы небольшие,